平安证券报告：武汉二次松绑救市效应仍待验证

来源: [观点网] 时间: 2014-09-24 16:31

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在限贷未有松动前提下，二次松绑效应仍待验证，预计仍仅是短期提振。

　　一、九月成交平淡，高供应下库存持续累积

　　1-8月武汉商品住宅成交面积1017万平米，同比增长0.65%，优于全国住宅成交同比下降10%的表现。成交持平得益于供应量大幅增长，上半年武汉新增住宅供应11万套，同比增长87.7%。供应高增长而成交无放量的背景下，8月末武汉中心城区住宅去化周期由年初的10个月上升至14个月。截止9月20日，9月日均成交环比8月仅增长2.2%，与开发商的沟通来看，9月入市楼盘并无明显增加，金九纯色不足。我们认为推盘低于预期可能原因是持续4、5个月量价调整后，市场观望和看跌预期日益浓厚，同时持续高供应量下，市场可售货值充足。

　　二、去化率下行，推盘概念淡化、蓄客周期拉长

　　从去化率走势、蓄客周期及开发商推盘策略来看，均显示需求端仍未有明显起色。1-8月全市新开盘去化率48%，且保持下行趋势，8月新开盘去化率仅41%，较7月下降4个百分点。开发商蓄客周期明显拉长，样板间开放到开盘由2个月延长至3至5个月。由于年内入市楼盘大幅增加，叠加需求萎靡，开发商为防止蓄客期间客源被抢，加推基本为不蓄客、不认筹，客户想购买直接成交，开盘概念淡化。从开发商推盘套数来看，相比往年下降明显，亦反映出开发商蓄客不足，市场需求不振。

　　三、首次限购松绑效应有限，市场信心未明显改善

　　武汉7月18日首次松绑限购，放开非中心城区及140平米以上户型的购房限制。从新政效果来看，短期整体销量及大户型走量略有改善。成交走势方面，放开当周武汉成交环比前一周增长13.5%，但从中期来看，成交改善效果并不显著，8月成交环比7月仅上升9.3%。从大户型成交来看，限购放开后，大户型走量有所改善，8月140平以上户型成交951套，环比增长34.5%。从具体楼盘表现来看，以武汉华侨城为例，新政前大户型周成交约0-2套，新政后增至1-4套，但对楼盘的整体成交影响不明显。

　　从限购放开后主要楼盘的去化来看，去化率仍维持在较低水平，推盘个数亦无明显增加，表明开发商推盘信心并未有所改善，需求端提振亦相对有限。我们认为主要原因有：1、外地购房者尽管获得购房资格，但大多不属于武汉市银行优质客户，办理按揭难度较大。2、从供应端来看，武汉由于70/90政策，及140平以上要征收豪宅税，市场上140平米供应占比不到10%。从需求端来看，140平以上基本是改善性需求，总价较高，在限贷没有放开的前提下，购房者支付能力不足，对140平米的促进作用不明显。3、由于140平以上户型仅占总成交的5%左右，对市场整体成交影响有限。4、外地购房占比不到20%，需求释放有限，供求关系本质未变化。

　　四、限贷未松动前提下，二次松绑效应仍待验证

　　武汉政府9月23日发布消息，自24日起全面放开中心城区限购。考虑中心城区销量占全市销量60%以上，预计中心城区放开限购短期仍将对销量有提振作用。从杭州经验来看，杭州自7月29日放开萧山、余杭限购，主城区放开140平以上户型限购后，8月28日放开主城区140平以下户型限购，当周全市成交环比增长25%，但效应亦逐步减弱。在限贷未有松动前提下，二次松绑效应仍待验证，预计仍仅是短期提振。

　　五、鄂6条后暂无变化，房价调整仍在延续

　　湖北9月15日出台鄂6条，包括契税减免、贷款利率下限可扩大至基准的0.7倍等。从与当地开发商的沟通来看，目前银行端按揭利率仍未有下调迹象，首套房贷利率仍为基准上浮5%-10%，楼市成交亦未有明显变化。房价方面，统计局数据显示武汉从6月开始，房价环比逐步下降，8月房价环比下降1.7%，同比下降0.3%。与万科、福星的沟通来看，新盘优惠力度普遍在10%左右，特价房、团购、零首付等促销形式较为常见。由于开发商2012-2013年拿地较多，需求萎靡而供应高企的前提下，预计房价调整仍将延续。

　　六、品牌开发商全年目标完成率较低，低价走量去库存是共识

　　武汉万科年内主力销售项目8个，1-8月实现销售额31.3亿，市占率约3.7%，仅完成全年80亿目标的39%，万科家园、万科锦城首开去化仅46%。福星1-8月销售额约23亿，市占率约2.7%，仅为2013年销售额的63.4%，主要项目去化率亦仅40%左右。保利1-8月实现销售额40.7亿，仅为2013年销售额的53.8%。万科、福星、保利等品牌开发商亦采取多种折扣手段，万科近期将推出成立30周年特价房，优惠幅度在10%左右；福星采取团购促销，折扣幅度10%左右；保利在多个项目实行一成首付策略。从拿地来看，万科、福星年内均未在武汉拿地，表明开发商对后市仍比较谨慎。整体来看，低价走量去库存已是当地开发商共识。