广发证券报告：土地市场调整仍然在继续

来源: [观点网] 时间: 2014-09-18 19:12

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2014年8月，一线城市土地市场除商办用地成交同环比有所回升外，其余类型用地成交的同环比均大幅回落。

　　土地市场整体与住宅用地市场综述

　　土地市场调整继续

　　2014年1-8月，300城市土地成交建筑面积合计11.51亿平米(累计同比-19%)，其中，一线城市3836万平米(累计同比-36%)，二线城市3.77亿平米(累计同比-16%)，三四线城市7.36亿平米(累计同比-19%)。

　　2014年1-8月，300城市土地出让金合计14800亿元(累计同比-10%)，其中，一线城市3192亿元(累计同比+9%)，二线城市6150亿元(累计同比-11%)，三四线城市约5460亿元(累计同比-17%)。

　　宅地市场景气度再创新低

　　2014年1-8月，300城市住宅用地成交建筑面积合计5.40亿平米(累计同比-20%)，其中，一线城市1726万平米(累计同比-8%)，二线城市1.83亿平米(累计同比-21%)，三四线城市3.40亿平米(累计同比-20%)。

　　2014年1-8月，300城市住宅用地出让金合计9910亿元(累计同比-9%)，其中，一线城市1862亿元(累计同比+32%)，二线城市4520亿元(累计同比-13%)，三四线城市3530亿元(累计同比-19%)。

　　单月来看，2014年8月，300城市住宅用地推出规划建筑面积7564万平米，成交规划建筑面积4548万平米，成交土地出让金747亿元，楼面均价1643元/平米，平均溢价率约14%，较7月上升6个百分点，但这是由于一线城市部分高质量地块溢价率较高影响，大多城市宅地成仍以底价成交为主。宅地供销比再创新高，景气度再创新低。

　　城市土地概览(2014年8月)

　　一线城市：整体供需双降，住宅用地市场继续调整

　　一线城市土地供给：整体供给下降，宅地供给继续回落

　　2014年8月，一线四大城市合计推出地块规划建筑面积451万平米(环比-19%，同比-50%)，其中，住宅用地119万平米(环比-31%，同比-74%)，商办用地164万平米(环比+31%，同比+55%)，工业用地124万平米(环比-49%，同比-62%)。

　　2014年8月，一线城市土地市场除商办用地同环比有所回升外，整体供给同环比均有下降。其中，上海宅地供应环比降幅较大，达67%；而深圳则连续八个月无住宅用地入市。

　　一线城市土地成交：溢价率有所恢复，但成交量下滑明显

　　2014年8月，一线四大城市合计成交地块规划建筑面积380万平米(环比-20%，同比-57%)，其中，住宅用地83万平米(环比-57%，同比-80%)，商办用地177万平米(环比+133%，同比+9%)，工业用地100万平米(环比-49%，同比-67%)。

　　2014年8月，一线城市土地市场除商办用地成交同环比有所回升外，其余类型用地成交的同环比均大幅回落。分城市看，8月份，北京宅地成交环比微升，上海的宅地成交量环比大幅下降，而广州与深圳无宅地成交。总体来看，受到推地节奏、地块质量以及房企审慎投资的影响，一线城市土地市场热度持续下降。

　　土地出让金方面，2014年8月，一线四大城市成交地块出让金达358亿元，平均溢价率24%，其中，住宅用地118亿元，溢价率64%，商办用地234亿元，溢价率3%，工业用地5亿元，溢价率0%。

　　2014年8月，一线城市住宅用地的土地出让金118亿元，继续保持在低位，单月溢价率创3年来新高，达64%。这主要是因为本月成交地块质量较好，本月北京一宅地成交总价位列全国之首，且溢价率超过100%，同时上海一成交宅地也在全国宅地成交总价排行榜TOP10之中，溢价率超过50%。

　　二线城市：住宅用地需求继续回落，城市间分化延续

　　二线城市土地供给：宅地供给环比上升幅度较大，但仍处低位

　　2014年8月，35个二线城市合计推出地块规划建筑面积6117万平米(环比+21%，同比+10%)，其中，住宅用地2666万平米(环比+54%，同比-4%)，商办用地1085万平米(环比+12%，同比-10%)，工业用地2244万平米(环比-1%，同比+54%)。

　　二线城市土地成交：宅地成交继续回落，分化趋势继续蔓延

　　2014年8月，35个二线城市合计成交地块规划建筑面积4476万平米(环比-2%，同比-13%)，其中，住宅用地1778万平米(环比-10%，同比-34%)，商办用地706万平米(环比-3%，同比-27%)，工业用地1872万平米(环比+6%，同比+28%)。

　　2014年8月，35个二线城市合计成交地块出让金559亿元，平均溢价率约7%，其中，住宅用地383亿元，溢价率13%，商办用地114亿元，溢价率1%，工业用地56亿元，溢价率0%。

　　2014年8月，二线城市的住宅用地成交建面同环比均有所下降，下降趋势继续延续。重庆、西安、武汉等城市2014年1-8月住宅用地累计成交建面均超过1300万平米，而石家庄、大连、呼和浩特等城市则均低于200万平米，分化趋势十分明显。

　　三四线城市：需求遇冷，住宅用地成交量跌价平

　　三四线城市土地供给：整体供给仍处低位徘徊，同环比均下降2014年8月，246个三四线城市合计推出地块规划建筑面积10257万平米(环比-23%，同比-23%)，其中，住宅用地约4779万平米(环比-15%，同比-29%)，商办用地约1557万平米(环比-48%，同比-21%)，工业用地约3668万平米(环比-19%，同比-18%)。8月，三四线城市各类土地供给同环比都有下滑，土地供给自2014年初以来一直低位徘徊。

　　三四线城市土地成交：需求整体下降，住宅用地量跌价平2014年8月，246个三四线城市合计成交地块规划建筑面积7031万平米(环比-16%，同比-38%)，其中，住宅用地2687万平米(环比-30%，同比-49%)，商办用地1521万平米(环比+2%，同比-12%)，工业用地2621万平米(环比-12%，同比-35%)。

　　2014年8月，246个三四线城市合计成交地块出让金472亿元，平均楼面价671元/平米，其中，住宅用地247亿元，楼面价918元/平米，商办用地134亿元，楼面价882元/平米，工业用地77亿元，楼面价292元/平米。三四线城市住宅用地成交量跌价平，楼面价连续四个月在每平米千元水平以内持续徘徊。

　　地产公司土地投资综述(2014年8月)

　　2014年8月，我们统计的一线房企获取土地总建面约187万平米(一线/二线/三四线城市分别累计占比16%/55%/29%)，环比大增235%，地价款约59亿元(一线/二线/三四线城市分别累计占比37%/48%/15%)，环比亦增41%。

　　从拿地建面来看，一线房企的单月土地投资经历了7月的低点后，8月略有回升，但仍处于历史低位。2014年8月，万科在乌鲁木齐和郑州取地，两个项目的体量均较大，超过50万平米，保利地产则在成都和南京布局，金地集团继续在长三角地区获取资源。整体来看，一线房企的布局全部在二线省会城市，这符合我们一直以来的预期。招商地产则连续两个月没有补充土地储备。