中原周报：金九开局成色不足经理指数全线下跌

来源: [观点网] 时间: 2014-09-18 10:35

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九月过半，但传统的“金九银十”开局成色不足，尤其一二线重点城市成交表现低于预期。无论是市场供求数据还是心理预期波动，都预示着旺季不旺的局面或将再度出现。

九月过半，但传统的“金九银十”开局成色不足，尤其一二线重点城市成交表现低于预期。无论是市场供求数据还是心理预期波动，都预示着旺季不旺的局面或将再度出现。

　　本期摘要：

　　◇八月经济数据波动　　◇宏观政策导向不变

　　◇地方政府持续托市　　◇金九开局成色不足

　　◇全国市场不容乐观　　◇旺季不旺或将再现

　　◇报价指数继续下滑　　◇经理指数全线下跌

　　刚公布的8月经济数据显示宏观经济运行有所波动，这与国内房地产调整效应累积增加不无关系。且各地面临财政收入日益下滑的压力，促使地方政府加紧托市节奏。然而，如何实现供求平衡、缓解库存压力，更成为决策层的关注重点。

　　◇八月经济数据波动：国家统计局发布的8月份最新数据显示，工业、电力、投资等主要经济指标增速出现回落，这与国内房地产调整效应的累积增加不无关系。除了经济数据指标波动之外，最新公布的8月全国财政收入增幅同样偏低，其中地方财政收入增幅偏低主要是受房地产相关税收增幅明显回落等因素影响。8月房地产营业税380亿元，同比下降7.4%；契税300亿元，同比下降1.5%。此外，房地产企业所得税94亿元，同比下降5.1%。

　　◇宏观政策导向不变：但在经济运行的新常态下，尤其是在调控下就业人口不降反增得到保证的情况下，加强定向调控或将继续成为今年后四个月的宏观政策主导方向。而且，上周在夏季达沃斯论坛上，李克强总理表示，在经济运行的新常态下，我们保持定力、深处着力，更加关注结构调整等长期问题，不随单项指标的短期小幅波动而起舞。

　　◇地方政府持续托市：从房地产业政策环境来看，地方政府在财政压力下延续托市节奏。9月12日，沈阳正式宣布全面取消限购政策，且二套房首付比例恢复至六成。同时，无锡宣布调整公积金贷款政策，贷款额度上限将由50万元上调至60万元，并放宽第二次使用公积金贷款的限制条件。

　　但从中央层面来看，全国性房地产调控政策出台的可能性甚微，如何实现供求平衡、缓解库存压力正成为住建部的关注重点。部分地区有望尝试通过回购中小套型商品房用于棚户区改造，这既可实现商品房去库存，又有助于达成棚改任务，但对资金投入带来较大考验。

　　◇金九开局成色不足：九月已经过半，但“金九银十”开局成色不足，尤其一二线重点城市的成交表现低于预期。中原所监测的全国40个重点城市数据显示，9月前14日新建住宅成交面积较8月同期下降4.7%，其中仅三四线城市表现尚可，微升1%。本周，21个城市新盘认购率下滑至43%，继续在低位徘徊。

　　而剔除中秋三天假期来看，9月其余11天的日均成交量较8月同期日均水平上升6.5%，也主要得益于三四线城市表现较好的拉动作用，而一线及二线城市分别下降0.1%、5.8%。二手住宅市场表现同样不尽人意，中原所监测的全国21个重点城市数据显示，9月前两周二手住宅成交面积较8月同期下降5.2%。

　　◇全国市场不容乐观：除了重点城市表现欠佳之外，全国房地产市场数据走势也不容乐观(如图1)。国家统计局最新数据显示，1-8月全国商品房销售面积同比下降8.3%，且降幅比1-7月份扩大0.7个百分点，其中住宅销售面积下降10.0%。

　　市场销售不畅极大制约了房企的回款速度，1-8月房企定金及预收款同比下降10.7%。同时，投资开工节奏持续放缓，1-8月全国住宅新开工面积同比下降14.4%，而房地产开发投资增速则持续7个月出现回落。

　　◇旺季不旺或将再现：目前来看，虽然部分重点城市的知名房企项目有降价动作，但尚不足以全面带动成交复苏。上周，市场供应从高位显著回落，一定程度上显示了开发商蓄客不足，有效需求尚未从前期的严重透支中得到恢复。同时，政策效应尚未真正发酵，前期各地政策持续松绑，但刺激性措施有限且预计不会大规模出台。此外，本周中原经理指数四城市全线下跌，表明经理人信心有所弱化。因此，整体而言，无论是市场供求数据还是心理预期波动，都预示着旺季不旺的局面或将再度出现。

　　◇报价指数继续下滑：上周，六城市中原报价指数延续跌多涨少的态势，仅有上海和成都指数环比小幅上涨，其余四城市均有不同程度下滑，广州和天津的环比跌幅超过5个百分点，业主信心又现下滑。

　　前期，各地取消楼市限购、减免购房税费和支持公积金贷款等刺激政策，对楼市信心的稳定起到了一定作用，但并未使楼市彻底回暖。特别是在银行房贷政策没有明显放松的情况下，购房需求的释放没有有力支持。目前市场上的观望情绪依然浓重，总体需求有限，二手住宅的价格刚性，使其成交量被新房所分流，二手住宅仍有价格下调的空间。

　　◇经理指数全线下跌：上周，四城市中原经理指数全线下跌，经理人信心有所弱化。“金九”开局不利，前两周成交未升反跌，这是导致经理人信心弱化的直接原因。

　　在政府的积极政策刺激下，原先人们对“金九银十”抱有希望，但是实际情况证明市场还没有那么乐观，观望情绪依然浓重。市场表现不如预期，可能会使悲观情绪进一步加重，中原经理指数有继续下滑的可能。如若中原经理指数继续下跌，9月主要城市二手住宅价格下跌或将增多，跌幅也会有所扩大。