中信证券：地产基本面进入战略僵持第二阶段

来源: [观点网] 时间: 2014-09-17 12:21

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新开工的单月正增长非但不和开发投资下降矛盾，反而是开发企业对未来预期悲观的表现。新开工规模提升是真实的，但新开工规模的提升不仅不能预示开发投资将回暖，反而代表未来开发投资将继续进一步下降。

新开工的单月正增长非但不和开发投资下降矛盾，反而是开发企业对未来预期悲观的表现。新开工规模提升是真实的，但新开工规模的提升不仅不能预示开发投资将回暖，反而代表未来开发投资将继续进一步下降。

　　地产基本面进入战略僵持第二阶段

　　事项：

　　国家统计局公布2014年前8月全国房地产开发和销售情况。

　　评论：

　　开发投资继续下滑，企业整体投资热情很悲观

　　2014年前8月，全国房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2%，也是2010年以来开发投资同比累计增速最低点。8月单月，房地产开发投资同比增长9.9%，较之7月单月增速继续下降。

　　恰如我们在上个月月报所预测的，房地产开发投资增速的继续下降，却伴随着房屋新开工的继续单月同比正增长。2014年8月，房屋新开工同比增长6.2%，推动前8月房屋新开工面积的累积降幅继续收窄到只同比下降10.5%。

　　在上一期的月度数据点评中，我们根据长期跟踪地产开发数据的经验和对地产行业的微观调研，提出了完全不同于一般观点的独特看法：新开工的单月正增长非但不和开发投资下降矛盾，反而是开发企业对未来预期悲观的表现。新开工规模提升是真实的，但新开工规模的提升不仅不能预示开发投资将回暖，反而代表未来开发投资将继续进一步下降。2014年8月的数据再一次证明了我们当时的推论。

　　专题讨论：为什么新开工数据的回暖不意味着开发投资即将恢复

　　如果我们人为把企业的投资划分为几个阶段。第一个阶段是从拿地到开工之前；第二个阶段是从开工到取得销售资格；第三个阶段是从取得销售资格到竣工，我们可以发现房地产开发企业在第二个阶段的投资开支弹性最大。开发企业拿地，一般就意味着地价款按照合同支付——很难出现在开工后一直不支付地价款的情形。开发企业要竣工交付房屋，基本意味着企业需要把工程款付给建筑商。可是，当企业取得土地以后，到取得销售许可证之前，企业确实有可能以让建筑商适当垫资的方式扩大开工。而且这种垫资也是适度的，企业只需要申领开工许可证，并积极促成楼盘达到或接近可销售状态——并不需要大规模进行施工投入。绝大多数地方的预售条件并不高，很多地方随着市场转差在预售证的发放方面也控制不严格。因此，理论上来说，企业完全有可能在不大规模扩大投资的情况之下，尽可能把大量的土地开工，并增加可销售资源。

　　这可能是2014年我们遇到的情况。

　　和2008年不同，目前土地和资金成本占总开发成本比重是比较高的，这时候企业将土地维持在未开工状态代价是很大的。如果房价不能明显上涨，企业无非就是节省了一些施工的投入，却不可能有销售现金的回流。所以，绝大多数企业无意保留大规模的未开工土地，反而将尽可能多的项目推进到可销售状态——至少是临近可销售状态。当然，在这些项目达到这一状态后，企业就没有动力继续加大投入了，所以从开工到竣工的周期是越来越长的。

　　这并不是对行业未来有信心的表现，恰恰是对于行业中长期毫无信心，期望尽可能把握一些短期的去化窗口积极销售的表现。

　　中信证券-房地产行业2014年8月运行数据点评：地产基本面进入战略僵持第二阶段