仲量联行：2014年第二季度亚太区零售地产指数报告

来源: [观点网]      时间: 2014-09-14 18:21
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2014年二季度，位于亚太地区核心地段的购物中心零售租金相对保持平稳。在19个主要市场中，仅有三个市场(曼谷、马尼拉、广州)核心地段购物中心的零售租金季度环比增幅达到或超过2%，其余市场仅微幅增长或持平。

2014年二季度，位于亚太地区核心地段的购物中心零售租金相对保持平稳。在19个主要市场中，仅有三个市场(曼谷、马尼拉、广州)核心地段购物中心的零售租金季度环比增幅达到或超过2%，其余市场仅微幅增长或持平。

　　购物中心

　　零售商需求强劲，亚太地区绝大多数市场租金保持平稳

　　2014年二季度，位于亚太地区核心地段的购物中心零售租金相对保持平稳。在19个主要市场中，仅有三个市场(曼谷、马尼拉、广州)核心地段购物中心的零售租金季度环比增幅达到或超过2%，其余市场仅微幅增长或持平。整个亚太地区的零售租金指数季度环比增长0.5%，略微高于2014年一季度0.2%的增幅。

　　大中华地区

　　·零售商对在大中华地区开设新的店面更为挑剔，而许多商厦运营商则重点关注其提供的服务项目。来自餐饮和快时尚的需求继续为租金提供支撑(环比增幅为0.3%到2.1%)。

　　·香港零售销售继续呈现放缓迹象，2014年二季度同比下降7%。然后，大众市场零售商仍对香港的零售增长持乐观态度，使得零售中心的租赁需求受到支撑。据悉，其中一个大型租赁项目是韩国化妆品品牌雪花秀(Sulwhasoo)以月租金近290万港元预租了新港中心(Silvercord)9400平方英尺(约合873平方米)的店面。

　　·境外服装品牌仍热衷于在北京的核心商业区开设店面。比如，美国时装零售商Dickies(迪凯思)就在北京新东安广场开设了位于北京的首家店面。此外，新建购物中心金街购物广场以很高的入驻率在北京王府井隆重开业。不过，该购物中心较低的租金报价抑制了该区域其它购物中心租金的增长。

　　·部分大型租户(即健身中心和餐厅)退出了上海核心商业区，同时上海最大的购物中心(以面积计算)——上海世博源购物中心(THE RIVER MALL)也在非核心商业区开业。快时尚和餐饮行业仍然表现活跃。例如，美国高端休闲服饰品牌霍利斯特(Hollister)在上海月星环球港租赁了零售空间，而休闲餐饮连锁店上海色拉嘉(Salad+)则在静安和浦东CBD开设了两家新店。

　　东南亚地区

　　·在东南亚市场，零售租赁活动强劲，零售商对雅加达和曼谷的零售市场信心得以恢复。在泰国首都曼谷，随着政局不稳的局面得到缓和，许多购物中心的业主纷纷提高其租金报价。五个新的时尚品牌(即Roberto Cavalli、Proenza Schouler、McQ、Maison Martin Margiela和Isabel Marant)以及一个化妆品品牌就分别在最近完工的Central Embassy商厦开设了位于泰国的首家门面。

　　·马尼拉的零售环境仍然富有活力，众多境外品牌在此开设了新店。预计今年下半年H&M、Pull & Bear、Saint Laurent和Alexander McQueen等品牌将在马尼拉开设新店。专业化餐饮运营商，如拉面馆和汉堡连锁店寻求在马尼拉市场进行扩张的趋势非常明显。

　　·在新加坡，来自国内零售商的需求仍然保持强劲。同样，一些新进入该市场的零售商，如艾绰(Etro)和纪梵希(Givenchy)等在新加坡滨海湾金沙购物广场(The Shoppes at Marina Bay Sands)开设了新店。各个购物中心的业主日益注重服务提供，以便与不断增长的电商市场开展差异化竞争。零售放缓和客流量减少，使得购物中心的租金持稳。

　　澳大利亚/新西兰

　　·在澳大利亚，购物中心租金在遭受了过去18个月的下跌压力后，开始趋于平稳。强劲的零售支出增长并未使购物中心的需求显著增强。不过，大型境外零售商，如Uniqlo、Brooks Brothers、Zara和Topshop等已承诺将在澳大利亚全国开设新店。

　　印度

　　在印度，由于市场缺乏可供租赁的优质购物中心空间，零售商的需求在很大程度上受到抑制。部分零售商正积极寻求某些著名商业街上的购物空间，特别是在优质商厦供应有限的子市场。

　　今后一段时期，预计亚太地区绝大部分零售市场的租金将适度增长

　　·零售商对在中国的扩张计划仍将持审慎态度，重点关注由经验丰富的业主所运营的现有成熟购物中心。

　　·新进入市场的品牌和现有零售商可能在东南亚市场开设更多的店面。

　　·在澳大利亚，预计2014年今后一段时期零售市场的租金仍将保持平稳；2015年，随着租赁市场状况的改善，预计租金将得到复苏。

　　·在印度，国内零售商的扩张将继续为市场需求提供支撑，而境外多品牌零售商仍在观望，等待印度政府进一步明确其零售政策。不过，境外单一品牌零售商可能对印度零售市场更为乐观，它们在2014年第二季度在印度开设多家店面就是例证。

　　商业街

　　著名商业街继续吸引零售商的注意力

　　大中华地区

　　·零售商对香港最佳购物中心的持续租赁需求，推动零售市场的租金小幅走高。不过，鉴于部分主要商业街开始出现空置店面，并导致零售放缓，零售商在租赁协商方面采取了更为审慎的态度。快时尚品牌Esprit以近200万港币的月租金，预租了位于香港中环的永恒商业大厦的三层零售空间(共计17944平方英尺)。

　　·阿迪达斯经典三叶草(Adidas Original)和老海军(Old Navy)分别在上海南京西路新开设了概念店，阳光百货则租赁了淮海路上此前由万得城(Media Markt)腾空的零售空间。

　　北亚地区

　　·需求仍然保持不变，多个奢侈品牌和餐饮行业运营商开设了多家新店。其中较大的包括MCM在银座中央通开设的新店，以及苹果和纪梵希在表参道(Omotesando)开设的新店。

　　·在韩国，尽管沉船事件使得消费者信心遭受负面影响，但零售商对首尔优质零售空间的需求仍然保持强劲。加拿大服装品牌Joe Fresh在首尔明洞区开设了其北美以外地区的首家门店，据悉还将在年底前在首尔新开九家门店。

　　东南亚地区

　　·在新加坡，位于乌节路上的乌节门购物商场(Orchard Gateway)部分开业，业态组合以服饰零售商为主，包括许多国际知名品牌。该购物商场的第二部分预计今年年底前开业。

　　澳大利亚/新西兰

　　·在澳大利亚，零售空间的租金增长继续滞后于零售收入增长的复苏。墨尔本的GPO购物中心完成了整修，H&M大型旗舰店在此开业，替代了35家个体租户。国际化妆品零售商丝芙兰(Sephora)已承诺将在悉尼中央商务区开设其在澳大利亚的首家店面。

　　·在新西兰，租户需求强劲推动奥克兰的零售空间空置率走低。国际零售商已表示希望在此开设新店；普拉达(Prada)和克里斯汀·迪奥(Christian Dior)计划于2014年第三季度开设旗舰店，目前进展顺利。

　　印度

　　·印度商业街由于优质购物中心空间匮乏，租赁活动表现强劲，Dunkin’Donuts、Fossil和Truefitt & Hill等零售商均在孟买的各个著名商业街租赁了大量的零售空间。

　　附件

　　购物中心

　　注释1：图1和表1的租金为各个城市最佳购物中心优质地段和按照净可租赁面积计算的平均净面值租金。净面值租金是不含租户退出成本的租金水平，业主的激励措施也不考虑在内。

　　购物中心最昂贵地段的租金可能超过购物中心平均租金水平的三至四倍。由于最为昂贵和中心地段的零售空间需求强劲导致可供空间有限，加之缺乏新增供应，推动租金上涨。销售活动增强以及品牌知名度提高，是零售商寻求在购物中心最为昂贵和中心地段开设店面的主要原因。

　　注释2：图2是整个亚太地区主要购物中心平均净面值租金的存量加权平均值。

　　商业街

　　注释1：租金为商业街按照净可租赁面积计算的平均净面值租金。

　　注释2：澳大利亚的租金数据为商业街走廊式小型购物中心的租金，

　　如悉尼的Pitt、George & Castlereagh；墨尔本的Collins & Bourke；布里斯班的Albert & Edward等，这种走廊式小型购物中心不属于优质购物中心的组成

审校：刘满桃

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