仲量联行:2014年第二季度亚太区办公楼指数报告

来源: [观点地产网]      时间: 2014-09-14 18:05

2014年第二季度,亚太区办公楼租赁市场表现活跃,办公楼租赁活动同比上涨20%。这主要得益于部分细分市场的企业搬迁或者对未来项目的预租活动。

2014年第二季度,亚太区办公楼租赁市场表现活跃,办公楼租赁活动同比上涨20%。这主要得益于部分细分市场的企业搬迁或者对未来项目的预租活动。

  亚太区租金上涨,资本值持续走高

  2014年第二季度,亚太区办公楼租赁市场表现活跃,办公楼租赁活动同比上涨20%。这主要得益于部分细分市场的企业搬迁或者对未来项目的预租活动。与此同时,亚太区的扩张需求增势放缓,大型企业仍坚持成本节约战略,多数租赁活动由小型企业或内资企业驱动。

  鉴于成本压力,香港和新加坡的多数租户倾向于续租而非搬迁。但是,东京和首尔的预租活动表现强劲。中国大陆市场的需求主要来自内资企业和某些特定行业的跨国企业(如国际零售商)。印度的租赁活动与第一季度基本持平,不过,在经历5月的大选之后,租户的信心有所回升。马尼拉是新兴东南亚市场的亮点,其离岸外包业务推动了租赁需求。澳大利亚的办公楼租赁市场仍处于分化状态,高新科技和金融服务领域表现更为活跃,而商品和公共服务领域表现却持续低迷。

  新加坡的租金增长领跑市场,澳大利亚和雅加达租金回落

  2014年第二季度,亚太区所有一级市场中,有超过一半的市场净有效租金有所增长。亚太区办公楼指数季度环比增长0.9%,较第一季度的0.8%略高,但仍低于全球金融危机后1.1%的平均增长率。

  新加坡继续保持最高的季度租金增长率(4.6%),紧随其后的是奥克兰(4.4%),而北京的增长势头显著(达2.5%,与一季度基本持平),所有上述市场的空置率都较低。东京的租金增长保持稳定(2%),而香港、上海和马尼拉的租金均呈现小幅上扬趋势(1-1.5%)。

  自2009年第三季度以来,雅加达的租金首次出现下跌(环比下跌0.4%),部分原因是7月大选前租户的谨慎心态和业务扩展暂缓所致。在澳大利亚,得益于健康的问询量,悉尼和墨尔本的有效租金大致保持稳定,但其他城市受有限的需求影响季度环比下降9%(尽管采取更多激励措施)。

  截止2014年第二季度末的过去12个月,亚太区整体租金平均增长1.8%,而截止第一季度的一年期平均租金增长1.1%。新加坡是亚太区年租金增长最快的城市,达到15.9%,以下依次为台北、曼谷和雅加达(7.5%到8.5%)。与此相反,澳大利亚中央商务区的表现继续低迷,除悉尼外,其他城市的租金下降2%至27%不等。

  多数市场的资产价值上涨新西兰的季度增长最为强劲

  2014年第二季度,大多数亚太市场的资产价值上扬,整体环比增长1.9%,超过了上季度的1.6%,主要是因为奥克兰和惠灵顿的资产价值猛增(分别增长7.1%和3.6%)。由于租金上涨,投资者兴致盎然,东京、悉尼和北京等市场的资产价值也有所增长(环比增长3-5%),而投资者的谨慎态度致使香港和新加坡的租金增长落后(环比增长不足0.5%)。该地区其他城市的资产价值基本持平或有小幅上升,除了雅加达、墨尔本和佩思等城市的租金略作调整,导致资产价值稍有跌落。

  过去一年间,整体平均资产价值增长5.9%。东京、马尼拉、台北和奥克兰等城市同比增幅最大(约14%)。去年,多数市场的资产收益保持不变或略有收缩,资产价值与租金同步增长或增速稍快。

  预计今明两年租金缓步上涨,资本值略有提升

  鉴于企业信心增强,我们预计今年全年亚太区净吸纳量和总租赁业务将增长15-20%。除澳大利亚之外,多数市场的租金将呈现个位数的增长趋势,预计2014年下半年亚太区办公楼平均增长率为2-3%,而2015年将达4-5%。新加坡由于其较低的空置率,预计今年的租金增长将为亚太区之最,东京、北京和奥克兰将紧随其后。

  由于大多数市场的投资兴趣趋稳、租金适度上扬,2014年下半年和2015年有望实现个位数的办公楼资本值增长,但多数市场的资产收益率预计将趋稳或略为收窄。

审校:刘满桃

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