仲量联行：2014年第二季度亚太区办公楼指数报告

来源: [观点网] 时间: 2014-09-14 18:05

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2014年第二季度，亚太区办公楼租赁市场表现活跃，办公楼租赁活动同比上涨20%。这主要得益于部分细分市场的企业搬迁或者对未来项目的预租活动。

　　亚太区租金上涨，资本值持续走高

　　2014年第二季度，亚太区办公楼租赁市场表现活跃，办公楼租赁活动同比上涨20%。这主要得益于部分细分市场的企业搬迁或者对未来项目的预租活动。与此同时，亚太区的扩张需求增势放缓，大型企业仍坚持成本节约战略，多数租赁活动由小型企业或内资企业驱动。

　　鉴于成本压力，香港和新加坡的多数租户倾向于续租而非搬迁。但是，东京和首尔的预租活动表现强劲。中国大陆市场的需求主要来自内资企业和某些特定行业的跨国企业(如国际零售商)。印度的租赁活动与第一季度基本持平，不过，在经历5月的大选之后，租户的信心有所回升。马尼拉是新兴东南亚市场的亮点，其离岸外包业务推动了租赁需求。澳大利亚的办公楼租赁市场仍处于分化状态，高新科技和金融服务领域表现更为活跃，而商品和公共服务领域表现却持续低迷。

　　新加坡的租金增长领跑市场，澳大利亚和雅加达租金回落

　　2014年第二季度，亚太区所有一级市场中，有超过一半的市场净有效租金有所增长。亚太区办公楼指数季度环比增长0.9%，较第一季度的0.8%略高，但仍低于全球金融危机后1.1%的平均增长率。

　　新加坡继续保持最高的季度租金增长率(4.6%)，紧随其后的是奥克兰(4.4%)，而北京的增长势头显著(达2.5%，与一季度基本持平)，所有上述市场的空置率都较低。东京的租金增长保持稳定(2%)，而香港、上海和马尼拉的租金均呈现小幅上扬趋势(1-1.5%)。

　　自2009年第三季度以来，雅加达的租金首次出现下跌(环比下跌0.4%)，部分原因是7月大选前租户的谨慎心态和业务扩展暂缓所致。在澳大利亚，得益于健康的问询量，悉尼和墨尔本的有效租金大致保持稳定，但其他城市受有限的需求影响季度环比下降9%(尽管采取更多激励措施)。

　　截止2014年第二季度末的过去12个月，亚太区整体租金平均增长1.8%，而截止第一季度的一年期平均租金增长1.1%。新加坡是亚太区年租金增长最快的城市，达到15.9%，以下依次为台北、曼谷和雅加达(7.5%到8.5%)。与此相反，澳大利亚中央商务区的表现继续低迷，除悉尼外，其他城市的租金下降2%至27%不等。

　　多数市场的资产价值上涨新西兰的季度增长最为强劲

　　2014年第二季度，大多数亚太市场的资产价值上扬，整体环比增长1.9%，超过了上季度的1.6%，主要是因为奥克兰和惠灵顿的资产价值猛增(分别增长7.1%和3.6%)。由于租金上涨，投资者兴致盎然，东京、悉尼和北京等市场的资产价值也有所增长(环比增长3-5%)，而投资者的谨慎态度致使香港和新加坡的租金增长落后(环比增长不足0.5%)。该地区其他城市的资产价值基本持平或有小幅上升，除了雅加达、墨尔本和佩思等城市的租金略作调整，导致资产价值稍有跌落。

　　过去一年间，整体平均资产价值增长5.9%。东京、马尼拉、台北和奥克兰等城市同比增幅最大(约14%)。去年，多数市场的资产收益保持不变或略有收缩，资产价值与租金同步增长或增速稍快。

　　预计今明两年租金缓步上涨，资本值略有提升

　　鉴于企业信心增强，我们预计今年全年亚太区净吸纳量和总租赁业务将增长15-20%。除澳大利亚之外，多数市场的租金将呈现个位数的增长趋势，预计2014年下半年亚太区办公楼平均增长率为2-3%，而2015年将达4-5%。新加坡由于其较低的空置率，预计今年的租金增长将为亚太区之最，东京、北京和奥克兰将紧随其后。

　　由于大多数市场的投资兴趣趋稳、租金适度上扬，2014年下半年和2015年有望实现个位数的办公楼资本值增长，但多数市场的资产收益率预计将趋稳或略为收窄。