【世联行楼市新评】(2014)之二十五：秋天的童话

来源: [观点网] 时间: 2014-09-14 17:57

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从上门指数和成交量看，金九的开局并不太理想，但我们依然看好“金九银十”后续的市场表现。

　　电影《秋天的童话》讲述的是一个唯美的爱情故事，喻指人们对美好事物的期盼。用来形容当下房企对“金九银十”市场成交放量之翘首企盼的心情亦很合适。

　　九月首周，世联行客户上门指数为102.8，环比下降4.7%，同比下降24.3%；监测的33个重点城市一手房成交面积404.59万平，环比下降25.33%，同比下降20.43%。从上门指数和成交量看，金九的开局并不太理想，但我们依然看好“金九银十”后续的市场表现。理由在于：房地产政策走向已经明朗化，未来将朝着更加市场化的方向发展；推盘量的增加和价格的合理回归将助推销售回升；按揭贷款利率正在缓慢下行，有助于促进需求释放。

　　政策走向明朗化，改善购房者的预期

　　在住建部定调下半年房地产政策基调为“千方百计去库存”之后，已有30多个城市取消或者大幅度松绑限购，截至目前全国仅有8个城市限购还没有放开。我们认为除了一线城市外，年内其他城市限购政策也将逐步解除。整体上看，地方政府取消限购和采取财政贴息等刺激楼市需求的手段得到中央的默许，预计未来政策将朝更加市场化的方向发展(限贷政策的逐步放开是大概率事件)。限购政策放开在短期内对成交有一定的促进作用，但影响有限，其更重要的是可以有效的改善购房者的预期。

　　推盘增加和价格合理的回归将助推销售上升

　　与过往“金九银十”量价齐升不同的是，我们认为今年“金九银十”并不会出现房价的上涨，相反成交量的上升更多的是房企以价换量的结果。我们预计进入九月份，房企的推货规模将明显上升，当前绝大部分房企的销售目标完成率并不高，部分企业完成率甚至低于30%，在仅剩下的4个月里，不少房企必须大规模推货以求去化。

　　对于大部分资金紧张而销售回款是其最关键资金来源的中小房企来说，降价跑量是其唯一的选择。世联行监测的24个重点城市的降价楼盘数据显示，5月份以来，新增降价楼盘呈现加速的趋势，但80%左右的楼盘降价幅度都保持在15%以内，对比行业平均13%左右的净利润率，说明本轮房企的降价主要以保本为主。8月份以来，降价幅度在15%以上的楼盘占比增加明显，说明在8月份随着推盘数据的显著上升，部分楼盘采取更加激进的措施。

　　按揭贷款利率缓慢下行促进需求释放

　　融360网显示，近期部分银行的首套房贷按揭贷款利率已经由之前的1.05倍回归基准，甚至有些许银行有95折的优惠利率，银行放款的速度亦有加速的趋势。在资金面未有明显好转的情况下，银行对按揭贷款的态度发生转变的主要因素有两个：第一，银行不良贷款率的上升会促使银行重新重视安全系数比较高的房贷按揭；第二，7月份至8月份信贷投放量偏低，反映出实体经济需求不足，银行贷不出去钱，迫使银行将贷款投向收益不高，但需求旺盛的房贷按揭业务。按揭贷款率利率的下行和放款速度的加快有助于促进需求的释放，据测算，以100万贷款为例，按揭贷款利率由1.1倍回归基准，购房家庭20年、30年的月供额分别下降5%和6%。

　　在政策走向明朗化、推盘增加、价格合理回归和按揭贷款利率下行的情况下，9月份起，商品房销售面积环比将出现明显的好转，也有可能出现同比涨幅(相对于1-8月)收窄的情况。但由于银行揽储成本居高难下，我们认为按揭利率的下调并没有太大的空间，75折、85折利率优惠几乎无可能，因此市场成交难有爆发式的提升，市场恢复力度有限，全年弱市的局面不改。

　　本轮房地产市场的调整时间可能要长于预期

　　市场能否走出底部，房价能否企稳依然取决于流动性的形势，其核心是利率水平能否出现显著下降。从上海银行间拆借利率SHIBOR隔夜、SHIBOR3个月和6个月票据贴现利率走势看，年初以来呈现震荡下行的态势，说明资金面正在不断的好转。但是两年期国债收益率和十年期国债收益率下降并不明显，利率中枢明显高于去年，此外，8月份以来由于宏观经济数据表现不佳，在预期经济回落的情况下，资金的风险偏好明显下降，长短期国债收益率均有所上行，国债息差亦不断的收窄，这显示当前资金面仍然偏紧，也意味着本轮房地产市场的调整时间可能要长于预期。但我们也注意到近期监管层对上市房企开放银行间市场的消息，我们认为这将再次拓宽了上市房企的融资渠道，降低上市房企的资金成本，同时这有助于降低非标利率，从而带动无风险利率出现下行，而这有利于行业成功实现软着陆。

　　【世联行楼市新评】(2014)之二十五：秋天的童话