亚豪机构：上周商品住宅成交创年内新高改善盘将迎价格战

来源: [观点网] 时间: 2014-09-05 17:32

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随着自住房入市分流刚需客群，市场供应中中小户型房源占比逐渐降低。

　　上周楼市供应大降近七成，小批量推盘成主流

　　受信贷紧缩、楼市成交低迷影响，小批量快速推盘逐渐成为市场主流，据亚豪机构统计数据显示，上周(8.25-8.31)北京楼市共有5个项目开盘，包含1个纯新盘以及4个老项目后期，分别为大兴区的天同11号、格林云墅，房山区的建邦华庭，门头沟的西山艺境以及朝阳区的首开常青藤，5个项目累计供应房源400套，供应面积达52128平方米，环比前一周分别下降69%、62%。

　　不同于以往项目动辄几百套的推盘量，小批量多批次的开盘策略逐渐成为市场主流。据统计，上周入市的5个项目中，除纯新盘天同11号首推166套房源外，其余4个老项目后期加推量均在百套内。其中，位于朝阳东坝区域的首开常青藤在半年内加推5次，在今年4月、6月、7月三次开盘，每次推盘量为150套左右，而在8月份就两次开盘，每次开盘量降至70套左右。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗分析表示，楼市下行期间，购房者观望情绪浓厚，也让开发商开始步步为营，“小批量多批次”的推盘模式，一方面有利于开发商对项目的整体把控，随时调整销售策略，通过灵活地调整推盘节奏及定价实现快速去化；另一方面，楼盘项目加推房源的数量与自身蓄客量息息相关，目前市场观望情绪浓厚，项目普遍遭遇销售困局，一次性大量推盘的消化周期过长，将会影响到购房者对楼盘价值的信心。而通过小批量推盘，加上强效的打折优惠，能快速将潜在客户转化为实际购买。

　　上周大户型供应激增，90㎡以下房源供应仅占总推盘量的1%，改善盘也将启动促销

　　随着自住房入市分流刚需客群，市场供应中中小户型房源占比逐渐降低。据亚豪机构数据统计显示，上周开盘的5个项目中，除首开常青藤有仅有5套90平米以下的房源外，5个开盘项目供应的其他产品面积均超100平米，900平米以下房源仅占上周400套总开盘量的1%，当前开盘项目推出的产品主要面向改善型购房者。

　　另据统计，8月份北京共有29个项目开盘入市，其中，主力户型超过90平方米的项目数量达18个之多，在全市总供应量中占比62%，而去年同期该比例仅为46%。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗表示，今年以来，随着自住房项目的大量入市分流客源，刚需项目成交惨淡，在此情形下，销量相对稳定的改善型住宅就成为开发商确保销售业绩的首要选择，这是今年改善型项目入市量增加的重要因素。另外，随着北京土地价格的不断上涨，也使得开发商不得不在相对较好的位置开发户型面积偏大的中高端楼盘项目，除了大户型产品的规划设计难度相对较小以外，还要借此拔高项目的产品力和市场形象，从而使项目的价值与价格趋同，所以说，地价走高也是大户型产品增多的一个重要原因。

　　但是，北京的改善型购房需求并非源源不断，大户型供应量的增多也并不会激发购房需求的增加。据亚豪机构统计显示，2012、2013两年，北京总价在500万-2000万元的商品住宅年销售量保持在6000套左右，而2014年虽然大户型产品供应上升，但前8个月仅销售了3410套改善型产品，同比去年同期还减少了1000套。高姗预计，随着北京改善型产品的同质化现象不断加剧，销售压力也同样摆在这些以往“不愁卖”的改善盘面前，预计“金九银十”期间，部分改善型项目集中的区域也会出现与刚需盘同样的滞销，同样，个别改善盘也将不得不采取降价、打折等方式促销。

　　上周商品住宅成交量创年内新高，楼市即将迎来更凶猛的价格战

　　受自住房入市成交影响，北京楼市成交呈现结构性上涨，据亚豪机构数据统计显示，上周(8.25-8.31)北京商品住宅共成交3503套，环比大涨120%，创年内周成交新高，成交总面积达32.03万平米，环比前一周上涨96%。其中3个自住房项目金隅？汇景苑、金隅？汇星苑、当代采育满庭春MOMA以及定向销售的恒大城共成交1702套，在全市总成交中占比近半，大幅拉升楼市整体成交量。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗分析，自住房项目陆续入市成交，拉升楼市成交量和平抑房价效果逐渐显现，目前北京楼市已有4个自住房项目开盘，更有多达10余个项目等待摇号，预计未来一段时间北京楼市成交数字仍将维持在高位，而刚需市场在经过近半年观望犹豫期后，随着入市项目降价促销力度进一步增加，部分购房者出于抄底心态有望逐渐从观望转为试探入市，促使近期楼市成交量逐渐企稳回升。

　　高姗表示，“金九银十”历来是开发商冲击全年销售业绩的重要节点，在这两个月中项目推盘力度将会有所增强，整体楼市在新房供应增加、自住房持续入市的叠加下，楼市整体供应将进入全年峰值。而从前期降价项目的销量表现来看，确实能够提振销量，北京并不缺少购房需求，而缺少对购房者形成足够吸引的降价项目。“金九银十”供应增加，销售压力倍增的前提下，开发商受制于销售业绩及资金压力，为拉动项目销量，预计项目优惠折扣力度将进一步加大，促使刚需盘扎堆及个别改善盘集中供应的区域迎来更凶猛的“价格战”。