链家地产:8月纯商品住宅成交稍显起色,未来或出现好转

来源: [观点地产网]      时间: 2014-09-05 17:30

  8月份,在自住房的拉动下,北京新建商品房市场网签量增长明显,而实际的市场仍然在低位运行,与7月相有所上涨。而供应市场,房企的推盘节奏明显加快,为“金九银十”做足准备。价格方面,各项目成交均价并未出现明显的变化,价格走势依然平稳。

  8月纯商品住宅成交3205套,市场稍有起色

  根据链家地产市场研究部统计,8月份新建商品住宅的网签量为10130套,比7月同期上涨66.3%。扣除保障房与自住房后,成交7022套,比7月同期上涨54.6%,比去年同期下降12.2%。

  今年以来(1-8月)2014年新建商品住宅(含保障房)网签量为49187套,扣除保障房后成交35052套,比去年同期大幅下降39.98%。自住房今年共签约4436套。

  链家地产市场研究部张旭认为,8月份网签量的大幅提升,主要是受到自住房以及定向安置房集中网签的拉动。合计共占网签总量的37.7%。扣除保障房、自住房以及定向安置房后,本月成交为3205套,比上月同期上涨了12.3%.

  张旭认为,8月份纯商品住宅市场成交较7月有所上涨,但仍低于5、6月份水平。近期多个项目开盘销售情况良好,比如海淀的京投银泰琨御府、密云的龙湖长城源著等,但这种性价比高的刚需项目以及热捧豪宅依然仍为少数,未来成交或将有所提升,但是幅度不会很大。于购房者观望情绪仍然较浓,开发商的促销优惠力度以及需求主动入市均有不足。

  8月入市项目本月网签率明显高于6、7月份,未来成交将有好转

  根据链家地产市场研究部统计,不包含自住房与定向安置房,8月份入市项目的平均网签率为13.9%,而6、7月份同期仅为6.2%与9.5%。

  张旭认为,近期市场热度有所提升,未来在供应增长,以及金九银十的带动下成交或有好转。主要原因有以下两点:一是,房企优惠力度较前期有所加大,比如珠江地产继之前推出的“零首付”、“降价险”之后,近期推出的“7折利率购房”,再如龙头房企万科联手淘宝推出淘宝账单买房抵房款的活动等;二是,客户心态在发生微妙变化。近期多个项目同时出现热销,虽然与项目的营销策略、蓄客时间有关,但也在一定程度上反映了客户心态的变化,择机入市的客户数量在增加。

  8月20个期房项目入市,供应6403套住宅

  根据链家地产市场研究部统计,8月供应总量达到6403套,比7月同期下降了7.2%。扣除自住房后,较7月增加306%,比去年同期减少13.7%。

  2014年(1-8月)期房市场共有152个(预售证)期房项目入市,供应50842套住宅,同比上涨46.3%。扣除7208套自住房后,供应量为43634,比去年同期上涨26.6%。

  张旭认为,7月份供应主要以自住房为主,若不考虑自住房的话,8月份供应量比7月大幅上涨。主要是由于“金九银十”临近,开发商为抢客备战,推盘积极性提高。

  从供应结构来看,8月份90平米以下的小户型供应明显增多,无论是入市项目个数还是供应住宅量,均高于5-7月水平。

  张旭认为,与二手房以改善性客户为主不同,新房市场的需求主要是首次置业的刚需,而今年的首次置业刚需大部分被自住房锁定,随着近期多个项目出现高弃房率,将有部分客户回流,而8月份刚需小户型供应增多或将顺应这一需求。

  8月纯商品住宅成交均价22685元/平方米,自住房拉动均价结构性下调

  根据链家地产市场研究部统计8月京纯商品住宅成交均价为22685元/平方米,环比上月下降8%。

  链家地产市场研究部张旭认为,8月成交均价的下滑,主要是受自住房与定向安置房集中网签的影响,本月此类住宅成交占比为37.7%,占比高于上月10个百分点,结构性拉低了均价。截至目前,自住房已供应4个项目7208套住宅,还有38.5%的房源未进入网签,对价格的拉低作用还将持续。

  而从近期项目的成交均价看,基本保持平稳。根据统计,在7、8月份均有成交的较为热销项目中,大部分项目的成交均价变化幅度均不足5%。值得注意的是,商业办公公寓项目已经出现明显的价格下降势头,如珠江四季悦城成交均价较上月下降5.6%,保利春天里较上月的下降幅度超过10%。

  张旭认为,目前市场各方仍处于僵持阶段。房企的降价房源仍为少数,多数项目仅拿出十几套或几十套特价房,如珠江四季悦城的50套补贴月供房源,万科的京投银泰万科·西华府推出10套特价内部房等,优惠范围较小。虽然也有项目出现日光,但也仅是少数,多数项目仍然没有摆脱去化难的现状。从全国房地产运行数据来看,全国房价普降局面已基本确立,这些行业与市场的下调信号将加深未来房价下降的预期,也对房企的销售与定价将形成一定的压力。随着“金九银十”即将到来,或将会有房企为抢客提供有竞争力的价格优惠,加紧出货。

审校:武瑾莹

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