链家地产:6月房地产行业重要指标持续回落,景气开发指数创近18个月新低

来源: [观点地产网]      时间: 2014-07-17 12:01

从6月房地产市场运行的指标数据情况来看,房地产开发投资同比涨幅进一步回落,达到2011年以来最低,而房地产开发景气指数也跌至95以下,创近18个月以来新低。市场下行的趋势未有明显好转。

  一、1-6月房地产开发投资4.2万亿,同比增速连续5个月下滑

  2014年6月,全国房地产开发投资达42019亿元,同比上涨14.1%,涨幅较上月回落0.6个百分点。投资增幅已连续5个月持续回落。其中,1-6月住宅累计投资达到28689亿元,同比上涨13.7%,涨幅较上月下降0.9个百分点。

  2014年前6个月,房地产投资增速呈现出持续下滑的趋势。截止到6月份,累计增加幅度已经连续两个月处于15%以内的较低水平。上半年以来行业持续下行,虽然近期银行信贷方面微刺激频出,但受执行范围和力度有限因素的影响,并未对房地产行业起到拉动租用。下半年宏观政策方面若仍无明显利好出现,尤其是信贷方面的放松,房地产开发投资同比涨幅或将继续维持较低水平。

  二、1-6月住宅新开工面积同比降19.8%,住宅施工面积涨幅连续4个月回落

  2014年1-6月,住宅新开工面积为56674万平方米,同比下降19.8%,虽然降幅呈现收窄趋势,但今年以来住宅新开工面积的降幅与往年相比仍属于高位。1-5月住宅竣工面积为29168万平方米,同比上涨6.3%,涨幅较上月增加1个百分点。另外,截至6月,住宅施工面积达到437195万平方米,同比上涨8.3%,涨幅连续4个月回落。

  从房企拿地情况来看,1-6月全国土地购置面积为14807万平方米,同比下降5.8%,已连续4个月累计下滑。

  今年3月以来新开工面积和土地购置面积同比增速均持续处于负值,这说明行业未来一段时间内仍将处于下行和收紧状态。从一般规律来看,房地产开发拿地既受到土地供应的影响,也与市场销售情况和库存水平有关。今年房地产市场遇冷,新项目去化速度明显减缓,这一方面使房企回款速度放慢,资金压力增大;另一方面今年以来包括部分一线城市在内的不少城市库存量攀升。两方面因素均对开发商的拿地热情有所影响,预计下半年行业开发情况仍不会有明显好转。

  三、1-6月商品住宅销售25632亿元,同比下降9.2%

  2014年1-6月,商品房销售面积为48365万平方米,同比下降6%。其中,住宅销售面积为42487万平方米,同比下降7.8%。商品房销售额为31133亿元,同比下降6.7%。其中住宅销售额为25632亿元,同比下降9.2%。

  2014年6月,房地产行业销售冷淡的局面仍未有明显好转,住宅销售面积和销售额同比仍处于明显下降状态。今年上半年,由于市场冷淡,使得房地产市场整体预期下行趋势明显,新项目销售情况较去年同期存在一定差距。

  从库存角度看,全国范围内的商品住宅待售面积为35917万平方米,尽管较前两年有所降低,但同比涨幅依然在2成以上。部分城市库存压力持续增大。

  四、上半年房地产到位资金58913亿元,同比涨幅今年来持续收窄

  2014年1-6月,房地产到位资金58913亿元,同比上涨3.0%,涨幅较上月减少0.6个百分点。其中,国内贷款11293亿元,同比增长14.1%;利用外资186亿元,同比下降20.6%;自筹资金23810亿元,同比上涨10.1%;在其他资金中,定金及预收款14252亿元,同比下降9.3%,个人按揭贷款6512亿元,同比下降3.7%。

  上半年房地产开发企业到位资金同比涨幅持续收窄,主要受两方面因素的影响一是,与销售密切相关的定金和预收款同比降幅持续扩大,房企销售回款难度不断增加。二是,国内贷款难度增加,同比涨幅持续收窄。在房市预期不明朗,国内外融资成本增加的背景下,房企融资现分化,优质房企的融资优势将进一步凸显,中小房企的融资难度将加大。2014年上半年在销售回款受阻和信贷从严的束缚下,房地产企业整体面临融资难度大的局面,但是随着国内资本市场再融资的放开,加上证监会简化境内企业境外上市的程序,这都为房企融资带来利好消息,下半年融资环境或有希望得到改善。

  五、6月房地产开发景气指为94.84,降至近18个月最低值

  2014年6月,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.84,比上月下降0.18点,刷新近18个月最低值。

  自从2011年11月房地产景气指数跌落100点以下,指数始终在百点以下徘徊。尤其进入2014年以来,整体市场在成交不断下降及预期也不乐观的悲观情绪笼罩下,房地产开发景气指数不断走低,6月份更是跌入95以内的偏低水平。目前房地产行业的不景气状态,受到国内政策环境影响明显。最主要的是信贷政策持续收紧,不仅购房者贷款难度大,房企融资也受到较多限制。

  目前,全国已有多个城市放松限购,高库存城市中也有表示明确取消限购,但短期内难以对提振市场起到明显作用,而且取消对限购的对楼市刺激作用到底有多大,目前尚不明确。房地产开放景气指数在短期内依然会低位徘徊。

  综述:

  2014年上半年,房地产市场偏冷特征明显,行业投资、开发、置地和销售等各项相关指标均处于明显下行趋势。虽然近期信贷方面出现一些微利好政策,二三线城市放松限购的步伐也有所加快,对于需求却未产生明显撬动作用。从6月房地产市场运行的指标数据情况来看,房地产开发投资同比涨幅进一步回落,达到2011年以来最低,而房地产开发景气指数也跌至95以下,创近18个月以来新低。市场下行的趋势未有明显好转。

  从宏观环境来看,年内经济水平维持在低位稳定状态,上半年国内生产总值增长速度(GDP)为7.4%,与一季度持平,与往年相比明显偏低,经济内增长动力较弱。但预计政策依旧会延续上半年的微刺激政策,中央层面出台整体“救市”手段的可能性不大,货币政策基本维持稳定,但对于刚需或有定向宽松。

  从市场层面来看,二季度起,房地产市场加速下行,包括一线城市在内的不少城市成交量缩价跌现象明显,房地产市场整体悲观情绪绵延,预计短期内市场各主体信心难以快速回归。下半年但房地产行业投资增速预计仍会持续保持在20%以内低位,景气指数重回100点以上仍需较长时间。

  房企以及购房者对于后市的信心都不足,市场在短期内复苏的可能性较低。尤其是土地市场降温,对地方政策财政压力较大。预计下半年,通过取消限购或降低税费等行政手段刺激需求的地方会增多。

审校:刘满桃

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