链家地产：6月房地产行业重要指标持续回落，景气开发指数创近18个月新低

来源: [观点网] 时间: 2014-07-17 12:01

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从6月房地产市场运行的指标数据情况来看，房地产开发投资同比涨幅进一步回落，达到2011年以来最低，而房地产开发景气指数也跌至95以下，创近18个月以来新低。市场下行的趋势未有明显好转。

　　一、1-6月房地产开发投资4.2万亿，同比增速连续5个月下滑

　　2014年6月，全国房地产开发投资达42019亿元，同比上涨14.1%，涨幅较上月回落0.6个百分点。投资增幅已连续5个月持续回落。其中，1-6月住宅累计投资达到28689亿元，同比上涨13.7%，涨幅较上月下降0.9个百分点。

　　2014年前6个月，房地产投资增速呈现出持续下滑的趋势。截止到6月份，累计增加幅度已经连续两个月处于15%以内的较低水平。上半年以来行业持续下行，虽然近期银行信贷方面微刺激频出，但受执行范围和力度有限因素的影响，并未对房地产行业起到拉动租用。下半年宏观政策方面若仍无明显利好出现，尤其是信贷方面的放松，房地产开发投资同比涨幅或将继续维持较低水平。

　　二、1-6月住宅新开工面积同比降19.8%，住宅施工面积涨幅连续4个月回落

　　2014年1-6月，住宅新开工面积为56674万平方米，同比下降19.8%，虽然降幅呈现收窄趋势，但今年以来住宅新开工面积的降幅与往年相比仍属于高位。1-5月住宅竣工面积为29168万平方米，同比上涨6.3%，涨幅较上月增加1个百分点。另外，截至6月，住宅施工面积达到437195万平方米，同比上涨8.3%，涨幅连续4个月回落。

　　从房企拿地情况来看，1-6月全国土地购置面积为14807万平方米，同比下降5.8%，已连续4个月累计下滑。

　　今年3月以来新开工面积和土地购置面积同比增速均持续处于负值，这说明行业未来一段时间内仍将处于下行和收紧状态。从一般规律来看，房地产开发拿地既受到土地供应的影响，也与市场销售情况和库存水平有关。今年房地产市场遇冷，新项目去化速度明显减缓，这一方面使房企回款速度放慢，资金压力增大；另一方面今年以来包括部分一线城市在内的不少城市库存量攀升。两方面因素均对开发商的拿地热情有所影响，预计下半年行业开发情况仍不会有明显好转。

　　三、1-6月商品住宅销售25632亿元，同比下降9.2%

　　2014年1-6月，商品房销售面积为48365万平方米，同比下降6%。其中，住宅销售面积为42487万平方米，同比下降7.8%。商品房销售额为31133亿元，同比下降6.7%。其中住宅销售额为25632亿元，同比下降9.2%。

　　2014年6月，房地产行业销售冷淡的局面仍未有明显好转，住宅销售面积和销售额同比仍处于明显下降状态。今年上半年，由于市场冷淡，使得房地产市场整体预期下行趋势明显，新项目销售情况较去年同期存在一定差距。

　　从库存角度看，全国范围内的商品住宅待售面积为35917万平方米，尽管较前两年有所降低，但同比涨幅依然在2成以上。部分城市库存压力持续增大。

　　四、上半年房地产到位资金58913亿元，同比涨幅今年来持续收窄

　　2014年1-6月，房地产到位资金58913亿元，同比上涨3.0%，涨幅较上月减少0.6个百分点。其中，国内贷款11293亿元，同比增长14.1%；利用外资186亿元，同比下降20.6%；自筹资金23810亿元，同比上涨10.1%；在其他资金中，定金及预收款14252亿元，同比下降9.3%，个人按揭贷款6512亿元，同比下降3.7%。

　　上半年房地产开发企业到位资金同比涨幅持续收窄，主要受两方面因素的影响一是，与销售密切相关的定金和预收款同比降幅持续扩大，房企销售回款难度不断增加。二是，国内贷款难度增加，同比涨幅持续收窄。在房市预期不明朗，国内外融资成本增加的背景下，房企融资现分化，优质房企的融资优势将进一步凸显，中小房企的融资难度将加大。2014年上半年在销售回款受阻和信贷从严的束缚下，房地产企业整体面临融资难度大的局面，但是随着国内资本市场再融资的放开，加上证监会简化境内企业境外上市的程序，这都为房企融资带来利好消息，下半年融资环境或有希望得到改善。

　　五、6月房地产开发景气指为94.84，降至近18个月最低值

　　2014年6月，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.84，比上月下降0.18点，刷新近18个月最低值。

　　自从2011年11月房地产景气指数跌落100点以下，指数始终在百点以下徘徊。尤其进入2014年以来，整体市场在成交不断下降及预期也不乐观的悲观情绪笼罩下，房地产开发景气指数不断走低，6月份更是跌入95以内的偏低水平。目前房地产行业的不景气状态，受到国内政策环境影响明显。最主要的是信贷政策持续收紧，不仅购房者贷款难度大，房企融资也受到较多限制。

　　目前，全国已有多个城市放松限购，高库存城市中也有表示明确取消限购，但短期内难以对提振市场起到明显作用，而且取消对限购的对楼市刺激作用到底有多大，目前尚不明确。房地产开放景气指数在短期内依然会低位徘徊。

　　综述：

　　2014年上半年，房地产市场偏冷特征明显，行业投资、开发、置地和销售等各项相关指标均处于明显下行趋势。虽然近期信贷方面出现一些微利好政策，二三线城市放松限购的步伐也有所加快，对于需求却未产生明显撬动作用。从6月房地产市场运行的指标数据情况来看，房地产开发投资同比涨幅进一步回落，达到2011年以来最低，而房地产开发景气指数也跌至95以下，创近18个月以来新低。市场下行的趋势未有明显好转。

　　从宏观环境来看，年内经济水平维持在低位稳定状态，上半年国内生产总值增长速度(GDP)为7.4%，与一季度持平，与往年相比明显偏低，经济内增长动力较弱。但预计政策依旧会延续上半年的微刺激政策，中央层面出台整体“救市”手段的可能性不大，货币政策基本维持稳定，但对于刚需或有定向宽松。

　　从市场层面来看，二季度起，房地产市场加速下行，包括一线城市在内的不少城市成交量缩价跌现象明显，房地产市场整体悲观情绪绵延，预计短期内市场各主体信心难以快速回归。下半年但房地产行业投资增速预计仍会持续保持在20%以内低位，景气指数重回100点以上仍需较长时间。

　　房企以及购房者对于后市的信心都不足，市场在短期内复苏的可能性较低。尤其是土地市场降温，对地方政策财政压力较大。预计下半年，通过取消限购或降低税费等行政手段刺激需求的地方会增多。