DTZ戴德梁行：北京TMT企业办公选址需求分析报告——扩张与减租的双重制衡

来源: [观点网] 时间: 2014-07-15 16:11

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今年三月进行的北京TMT企业租户调研显示，绝大多数北京TMT企业战略定位为继续快速扩张。但同时面对高租金成本的运营现状，很多企业正在思考未来将如何在中国最昂贵的办公租赁市场取得进一步发展。

　　·现阶段，中国TMT(即电信、媒体及高科技)产业蓬勃的发展态势在北京变现的最为显著。素有“中国硅谷”之称的北京中关村，拥有18,000多家企业，从业人员达164.5万人，其中电子/信息技术类企业数量居多，占比为57%。

　　.由于北京TMT企业的员工数量不断增长，使TMT企业对办公物业的需求位居各行业之首。2013年TMT类企业办公面积净吸纳量高达74,900平方米，占当年净吸纳量近30%，领先于其他行业。

　　. DTZ戴德梁行今年三月进行的北京TMT企业租户调研显示，绝大多数北京TMT企业战略定位为继续快速扩张。但同时面对高租金成本的运营现状，很多企业正在思考未来将如何在中国最昂贵的办公租赁市场取得进一步发展。

　　.调查显示，越来越多的全国性大型TMT企业会选择将他们的劳动密集型部门迁至近郊科技产业园区，远离租金昂贵的核心办公区。

　　.进一步研究还发现，一些中等规模TMT企业更青睐租赁办公物业，而新兴的TMT企业巨头则更热衷于购买整栋办公楼或者通过获取土地而自行开发办公楼。

　　.无论是在产业园区自行开发办公楼还是在现有办公商圈租用办公楼，绝大部分TMT企业倾向于进驻拥有统一业权的办公物业，以满足他们对于高科技办公环境的需求。

　　三分之一的中国主要TMT企业将总部设在北京

　　目前中国241家大型TMT上市企业中，有近34%的企业总部选址北京(图1)。

　　北京对TMT行业的吸引力并不令人意外。作为国家首都，北京是61个国家部委和政府机关所在地，政治中心所产生的巨大集聚效应也使北京成为全国高科技及信息技术产业的国家级孵化中心。

　　北京在人力资源方面的领先地位是其另一大优势。坐拥120所高校，每年输出152,000名毕业生，具备提供高质量劳动力的优势使得北京稳处TMT行业发展的最前沿。

　　过去十年间，北京市的信息技术、计算机软硬件及服务行业发展迅猛，其增速甚至超过了全市的地区生产总值增速。2013年北京市信息技术、计算机服务和软件业行业的地区生产总值达1749.6亿元，占北京市地区生产总值的比重为9.0%，相较于十年前7.5%的份额，其对北京GDP的贡献稳步增长(图2)。

　　另外，北京TMT行业为科技人才、企业家与中央政府之间提供了强大的关联与集聚效应，因此行业对私募基金和风险投资机构也有着极强的吸引力。2013年，北京TMT行业以101宗的投资数量和超过10亿美元的投资总额遥遥领先中国其他主要城市(图3)。

　　素有“中国硅谷”之称的北京中关村是全国领先的国家级高新技术产业开发区，中关村规划为“一区多园”的发展格局，逐步划分出13个科技产业园区，分布于城市中心及市郊区域。截止2013年底，其中10个主要园区承载的企业数量达18,000家，从业人员约164.5万人(图4，图5)。

　　在这18,000家企业中，有10,200家属于电子/信息技术类相关产业，占比达57%(图6)。在将北京作为总部的大型上市TMT企业中，目前有超过65%的企业选择入驻中关村的某个园区。TMT企业集聚效应最明显的要数海淀区——这是北京最早建立高科技园区，并逐步发展为中关村科技园区，这里超过60%的办公面积被TMT企业所租赁。

　　事实上几乎所有中国的TMT企业巨头要么将总部设在北京，要么将部分营运功能设在北京。这些企业巨头包括阿里巴巴、百度、腾讯、联想、网易、搜狐、盛大、完美世界和华为，其中许多企业已在海外上市，且最近在海内外大举并购扩张。从位于北京的总部，这些企业的影响力辐射到全中国，乃至全世界的其他角落。

　　对于那些信息技术产业巨头，北京最吸引他们的原因之一便是这座城市对最优秀人才的吸引及凝聚力全国领先。另一方面则是北京拥有信息技术产业所需的强大的基础设施：从市政基础设施到信息技术产业园区，从高速宽带网系统、无线网络覆盖到高速光纤网络系统，无所不含。一些科技产业园区还提供综合服务管理平台、软件质量管理平台、软件开发和测试平台以及软件工具库等多个组成部分。因此，北京为TMT公司的长远发展提供了充足的人力资本和相关基础设施。

　　TMT成为北京写字楼需求的主要驱动

　　类似于美国旧金山和印度班加罗尔，日益增长的TMT企业对写字楼的租赁需求已成为北京甲级写字楼租赁市场的新增长极。全球范围内的创新投资正在加速TMT企业成长迅速，同样，中国也已建立起一套国家级高新技术及信息产业发展的战略创新规划。因此，对国内TMT产业发展的支持已成为一项重要的、长期的政府举措。

　　基于政府层面的政策支持，中国TMT行业迎来繁荣发展时期，并已成为北京写字楼租赁市场的最主要需求者。2013年，北京优质写字楼吸纳总量约为250,000平方米，其中30%的办公面积被TMT行业所吸纳，超过了占比24.3%的金融行业，在各个行业中居于首位(表1)。