世邦魏理仕：广州写字楼稳步去化优质商铺个别发展

来源: [观点网] 时间: 2014-07-15 15:46

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优质写字楼市场方面，全市需求平稳，空置稳步去化，租金保持平稳。而优质商铺市场中，运营成熟的购物中心仍然吸引零售商扩张及新品牌进驻，但个别购物中心去化缓慢，租金有所下调。

　　2014年第二季度广州房地产市场回顾

　　2014年7月15日，广州—全球领先的商业地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)今日发布2014年第二季度广州房地产市场回顾。优质写字楼市场方面，全市需求平稳，空置稳步去化，租金保持平稳。而优质商铺市场中，运营成熟的购物中心仍然吸引零售商扩张及新品牌进驻，但个别购物中心去化缓慢，租金有所下调。另外，广州物流仓储市场经过六个没有新增供应的季度后，本季录得一由保税仓转为普通仓的新增供应，但由于全市整体空置水平仍较低，供应仍偏紧，租金小幅上涨。最后，限价限签政策的松动，令此前积压的高档住宅交易顺利通过网签，但限购政策的持续、住房信贷偏紧以及买家浓厚的观望情绪，仍抑制整体需求。

　　优质写字楼

　　广州自2010年第二季度以来首个季度未录得新增写字楼市场项目入市。优质写字楼整体需求保持稳定，小面积的扩张及升级需求带动现有空置面积逐步去化，全市平均空置率环比下降1个百分点至12.0%。季内较大面积的租赁成交仍以搬迁为主。租户继续青睐新兴商务区日益成熟的商务氛围及合理的租金报价，继今年一季度之后，本季再录得数个知名租户扩张并迁入珠江新城。例如英国领事馆由越秀区迁出，在广州国际金融中心扩租，而花旗银行则进入珠江新城扩张业务，入驻建滔广场。此外，行业的快速发展令科技企业对优质写字楼需求及承租能力均有所提升。如本季度即有位于天河区乙级写字楼的某网络游戏公司正积极寻求同区甲级写字楼可租面积，且面积需求有明显的增加。

　　珠江新城在持续需求的支撑下，租金保持平稳。而越秀区个别楼宇在租户迁出后空置去化趋缓，租金出现松动。全市整体租金水平与上季度持平，报每月每平方米133.8元。

　　2014年下半年将有约30万平方米写字楼交付使用，其中约22万平方米位于珠江新城。鉴于珠江新城四个项目有相当一部分将为业主自用或已成功预租，预计短期内对市场租金的压力有限。因此尽管未来两年市场将面临供应高峰，但在当期稳定需求的支撑下，料全市租金水平在年内仍将保持大体平稳。

　　优质零售物业

　　本季度广州零售市场无新增供应。服饰零售商对在广州扩张持谨慎态度，在物业选择上则更偏向成熟购物中心。鉴于目前成熟购物中心可租赁面积有限成交较少，全市零售物业整体空置率较上季环比微降0.5个百分点至8.9%。Roger Vivier及FURLA两品牌本季度首进广州，分别入驻太古汇及丽柏广场。国际快时尚品牌仍积极在核心商圈扩张。餐饮租户亦继续积极扩张：本地品牌开饭餐厅在万菱汇和保利中环广场围挡，台湾知名餐厅鼎泰丰亦将落户太古汇开出广州首店。

　　本季成熟购物中心继续调整定位及租户组合。正佳广场在与友谊百货续约时将其原3万平方米租赁面积缩减至一半，计划将其余面积打造为水族馆。新兴购物中心主要对知名品牌提供租金优惠以迅速改善人流，但也有个别业主全面下调租金，以加速面积去化。受此带动，全市租金环比小幅下降0.4%，报每日每平方米44.0元。

　　未来六个月广州将新增四个购物中心，总建筑面积约为37万平方米。新项目均位于新兴商圈，分布在番禺、白云和珠江新城。由于当前实体零售环境未有明显改善，新兴购物中心的租金将持续承压。而另一方面运营较好的成熟购物中心继续提升物业整体盈利水平，仍有调升租金意愿。两相作用下，预计未来全市整体零售租金大体仍将趋稳。

　　物流设施

　　此前广州物流设施市场已连续六个季度无新增供应。相比供应紧缺但需求强劲的普通物流仓储空间，广州的部分保税仓库常年拥有相当的面积空置，令部分运营商萌生改变用途之意。本季度位于花都区的某物流园业主将部分保税仓库调整为普通仓储，为广州物流市场带来约18,000平方米的新增供应，成为自2012年第三季度以来市场首次出现新增供应。需求方面，本季度持续录得较大面积的租赁案例：顺丰优选承租普洛斯新塘物流园约10,000平方米的仓储面积。此外，某手机制造商承租了普洛斯云埔物流园5,000平方米仓储面积。广州东部物流仓由于受租户青睐，且空置率较低，因此部分项目在季内录得租金上调，推动全市物流设施平均租金环比小幅上涨0.6%，至季末的每月每平方米30.6元。

　　尽管有部分物流企业或电商选择自建或订制物流仓储，将分散对公共型物流设施的租赁需求。但由于物业交付或略有延迟或建筑工期仍需时日，预计市场短期内供应紧缺的局面仍将持续。

　　如某电商预计本将在年内落成的东莞订制仓库预计将不能如期完工，故续签广州市内物流仓半年。因此，在2014年末宝湾物流园二期约11万平方米交付前，租金预计仍将有小幅上涨。

　　高档住宅

　　本季度的新增供应并无全新项目开盘，均为现有项目加推，包括位于珠江新城的中海花城湾、位于白云新城的保利云禧和位于番禺的星河湾海怡半岛。此前为抑制房价上涨，广州市一直实行限价限签政策。该政策执行自本年初起有所放松。这一政策转变令此前积压的高档住宅交易顺利通过网签，导致广州近两个季度有记录的高档住宅成交量较上年末明显增加。尽管如此，广州住宅限购政策并未松动，银行住房信贷亦持续偏紧，买家观望情绪浓厚，仍抑制整体需求。

　　广州市高档住宅市场尚未出现如普通住宅市场般显著降价和优惠的个案，开发商普遍保持谨慎。本季度大部分项目价格水平仍保持稳定，亦有个别项目因为成交盘源较为优质，价格有所上涨。受此带动下，广州全市高档住宅价格环比微涨0.6%至季末的每平方米41,167元。

　　预计未来六个月，位于天河和番禺的三个项目将加推新一期单位。尽管住宅政策有所放松，但鉴于国家鼓励自住需求、抑制投资及投机需求的基本方向并未发生改变，估计近期彻底放开限购政策的可能性较小。受此影响，预计未来广州高档住宅销售市场将持续放缓，价格下调压力加大。