合富辉煌：2014下半年广州楼市价格走势预测报告

来源: [观点网] 时间: 2014-07-14 16:21

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从开发商角度来看，年中业绩考察的压力已过，既然当前的售价已经可以有效保持成交，进一步价格下调的压力较小，预计区域周边项目也将参考定价。

　　近期广州多个项目大幅降价，如今上半年已经结束，下半年广州楼市会走势如何，广大置业者热切关注。是否会有更多的项目加入到降价的队伍中来，我们将对广州市各区的楼市特征进行逐一分析，探究下半年哪里会有值得期待和关注的笋盘出现。

　　一、南沙政策市特征明显，当前利好失约，预计区域整体降幅预计超过20%。

　　从南沙近年的楼市走势看，南沙每一次市场波动都随着政策利好的出台或落空而起起伏伏。当前国家级新区规划推进显疲态，自贸区申报已叫停，港澳金融政策遭删除，下半年出台利好机会渺茫。

　　2014年1-5月区域商品住宅成交仅23.2万㎡，同比几乎腰斩。由于消化速度的减缓，存量激增，6月初区域存量面积已达118万㎡，若按照今年前五月月均消化5万㎡的水平，预计需要2年时间才能消化完毕。

　　除了存量以外，南沙下半年潜在货量同样多。根据合富辉煌(中国)市场研究部监测，预计下半年存量+新增货量超万套。其中货量高度集中在大型房企手中，不乏货量千套以上项目，出货压力巨大，一旦他们大幅降价，将会引发其他楼盘跟风。

　　综合当前政策环境以及南沙货量供应两方面考虑，预计下半年南沙楼价整体出现超过20%的降幅。其中位于金洲、蕉门地铁附近的配套型刚需项目，有交通及配套优势，相对降幅较小，预计在15-20%的水平可有效带动成交。而位于明珠湾区以及黄山鲁公园周边配套相对滞后，主打资源型的项目，预计价格调整幅度更深。

　　二、广州市区拿地成本高、难度大，开发商将继续力挺市区项目价格，下半年降价幅度有限

　　今年以来广州市区(中心六区)楼价坚挺，变化不大，少数降价楼盘如星汇金沙、保利西海岸、保利塞纳维拉等都位于金沙洲或芳村高尔夫这些非核心区，降幅也多在10%左右。

　　中心区新增供应量逐年递减，由2007年的占全市超过一半大幅下降至当前仅1/4，市区商品住宅供不应求已经是市场共识。而且市区后续可开发用地多为三旧改造用地，改造周期长，成本高，进一步加剧了市区未来土地的高成本。从2013年至今土地市场拿地情况看，市区每块地都是“高价地”，“面粉贵过面包”屡见不鲜。

　　从开发商的角度而言，宁愿在外围其他项目让步，也要继续持有市区“高值”项目，如果当前低价出售市区项目，未来必须“天价”才能在市区拿地，甚至有钱也拿不到。虽然不排除个别开发商因为资金需求急迫而让利发售，但从拿地成本及未来竞争两方面我们可以判定市区难有明显松动，即使降价幅度也仅在10%左右。

　　三、花都区项目多在当地小型开发商手中，下调冲动小。降价主要看个盘，下半年成交继续走低

　　近年花都区存量一直保持在200万㎡以上的水平，截止2014年6月初，是全市十区二市中存量最高，消化周期第二长的区域。由于花都区商品住宅市场开发一直是以本地开发商占主导(当前存量中，2/3的货量供应来自于本地开发商)，他们不追求房地产开发的快速滚动，资金周转速度要求比品牌房企低，降价促销压力不大。

　　其二，花都区当前存量虽高，但非常高度集中在个盘，如颐和盛世、雅宝新城、祈福辉煌台、祈福水岸花园4个项目。而且根据当前项目施工进度监测，未来两三个月，祈福(包括辉煌台及天龙苑)在汽车城的潜在供应量可能超过2000套，超20万㎡。综合判断，下半年花都降价调整多来自货量较多的个盘，预计需降价超过20%才能带动成交。

　　四、番禺、萝岗指标楼盘已经率先降价，并且取得良好销售。预计下半年区域楼盘参考此类楼盘定价

　　五一直至端午期间出现了广州近期一波比较明显的降价潮，其中降幅大的项目多来自番禺和萝岗，从销售结果来看，可以说效果明显，已经触动了置业者的心理价位。可以说番禺和萝岗在此轮市场调整中走到了前面。从开发商角度来看，年中业绩考察的压力已过，既然当前的售价已经可以有效保持成交，进一步价格下调的压力较小，预计区域周边项目也将参考定价。