链家地产：北京新政下学区房市场观察——仅市重点学区独涨

来源: [观点网] 时间: 2014-07-14 15:10

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从成交占比情况来看，重点学区房的成交占比由2013年的7%-8%上升到今年的10%以上。

　　今年4月，北京市教委公布了《北京市教育委员会关于2014年义务教育阶段入学工作的意见》，其中严格100%划片入学的新规引起社会各界的高度关注。从北京市目前的教育资源分布情况来看，优质教育资源依然依旧紧张，划片入学的规定使得家长只能通过购买相应学区房来让孩子入读名校或重点小学。伴随着各学校招生简章陆续公布，“学区房”再次成为了人们目光聚集的焦点。

　　淡市下，年内市重点学区独涨

　　根据链家地产市场研究部统计，2014年上半年全市二手住宅成交均价累计下跌6.5%。其中，市重点学区房价格年内累计微涨0.3%，区重点学区房与一般住宅分别下降3.6%与7.8%。

　　从均价的差别来看，2014年上半年重点学区房(市重点和区重点)的成交均价与非重点学区房相差1.4万元，价差幅度达到39.8%，高于2013年上半年的1.1万元和37.5%的幅度。

　　从成交占比情况来看，重点学区房的成交占比由2013年的7%-8%上升到今年的10%以上。

　　链家地产市场研究部张旭认为，与2013年各类住宅价格均出现高涨不同，今年的价格涨跌不一，尤其是教育资源最好的市重点学校学区房，是在淡市下唯一实现价格平稳的房源，这在一定程度上体现出了学区房的保值性。

　　张旭认为，学区房是另类“刚需”，尤其是在市场行情不好的时候，其成交量与普通住宅相比更具有稳定性，这也是今年其成交占比上涨的原因；价格方面也更能表现出其不凡的抗跌保值性能，具体表现为价格跌幅更小以及与非重点学区的价格差的拉大。

　　70平米以下学区户型最受欢迎，年内降幅最低

　　根据链家地产市场研究部统计，从重点学区房的成交面积档位来看，70平米以下的1-2居室成交占比最高，为62.3%，高于全市平均水平15.7个百分点。与此同时，小户型的价格也最抗跌，年内降幅也最小为3.6%，其次是70-90平米的户型为4.8%，90-120以及120平米以上的降幅分别为10.7%与11%。

　　从重点学区房的成交单价档位来看，单价在5-7万的成交占比为45%，高于全市30.4个百分点。另，重点学区房的套均总价约为352万，高出一般住宅约60万元。

　　张旭认为，学区房与普通住宅不同，一是学区房由于其保值性更强而更具有投资性；二是，学区房自住功能差。由于学区房多为老房子，不仅建筑年代久远，且户型差，多数购买的业主大多不以考虑自住为主，多为获得入学资格。小户型总价低，购房者容易承担，所以最受欢迎，年内跌幅也最小。

　　新政后教育资源配置细则尚未落地，学区房价格受影响较小

　　2014年4月份小升初新政出台后，“小学实行免试就近入学”的政策开始逐步落地。目前来看，学区的变动主要包括两方面，一是不同级别学校合并，普通学校与重点学校合并。原属于普通小学的部分学区房划入重点小学，使学区档位得到一定提升，比如普通小学青龙桥小学与市重点育民小学合并，使温馨家园、白云观等成为重点小学学区。二是学区平级变动，同一个小区的学区发生变动，比如，原属于北京实验二小学区的新文化街划入奋斗小学的学区，两所学校都为市重点，因此小区的价格也基本无变化。

　　张旭认为，目前来看，新政后学区有所变动，但是新政对新学区价格的影响不大。

　　一方面，平级变动学区价格基本无变化；另一方面，不同级别学校的合并，虽然在一定程度上会带动价格上涨，但是涨幅很小，如普通青龙桥小学的学区温馨家园合并到重点育民小学后，单价涨幅大约在1000-2000元。主要是由于合并后教学具体细则的落地和实施，以及师资如何分配等后续措施还不明确，由普通小学转为重点小学后的教学水平和条件还有待印证，因此当前价格很难上涨。未来价格是否会被大幅掀起还未知，也将是一个较为长期的过程。

　　学校入学政策限制较多，购买学区房需仔细谨慎

　　通过链家地产市场研究部对北京市教育质量较好的200所小学招生简章中对于划片学区房的落户、名额限制以及落户年限要求的统计可知，65%的学校要求孩子和家长双方中的一方必须都为北京户口且户口和房本一致，绝大多数学区房一套房只有一个入学名额，另有48%的学校对于学区房购房年限有1-5年不等的限制。

　　链家地产市场研究部张旭认为，由于每个学校招生简章要求的入学政策不尽相同，因此购房者在购买学区房前，一定要对学校招生要求和房屋情况仔细摸底。一般来说，以下几方面对于能否顺利入学影响较大且易被忽略，需要购房者特别注意。

　　第一、购房年限要求。由于近半数学校对于学区房购置年限有限制，因此在购房前要充分了解清楚，避免临时购房而导致子女不能顺利入学；

　　第二、一房一名限制。目前市场上绝大多数学区房一套房只有一个入学名额，且名额六年循环使用一次，因此购房前需了解清楚房屋入学名额是否正在被占用以及占用年限；

　　第三、特殊入学要求。部分学校会有一些特殊入学要求，比如，个别学校要求购买的学区房必须为新房项目，有些学校要求孩子父母一方必须为某单位正式职工等。购房者购买学区房时应了解清楚，避免产生不必要的损失和纠纷。

　　小结：

　　学区房尤其是重点学校的学区房作为与教育密切相关的产物，受其特殊性和稀缺性因素影响，一直具有稳定的需求群体和较高的投资价值。这也是重点小学学区房在淡市下成交占比小幅走高，价格抗跌性更强的主要原因。当前的义务教育改革对于均衡教育资源，促进教育公平具有十分重要和积极的作用。但从政策的制定，出台，到具体细则的落地和实施，以及最终政策效果的显现是一个长期的过程，因此短期内使学区房价格产生明显波动的可能性较小。