链家地产：6月第三周北京纯商品住宅成交下降12.2%

来源: [观点网] 时间: 2014-06-30 11:11

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6月第三周，北京新建商品住宅（含保障房）成交1023套，环比大幅下降44.5%。扣除保障房后，纯商品住宅成交量789套，环比下降12.2%。

　　6月第三周纯商品住宅成交下降12.2%，成交均价与上周基本持平

　　概述：6月第三周（6.16-6.22）新建商品住宅成交1023套（含保障房），较上周大幅下降四成多。纯商品住宅成交789套，环比下降12.2%。纯商品住宅成交均价27205元/平方米，与上周基本持平。链家地产市场研究部总结6月第三周新建商品住宅市场表现如下：

　　一、成交量：纯商品住宅成交789套，环比下降12.2%

　　根据链家地产市场研究部统计，6月第三周，新建商品住宅（含保障房）成交1023套，环比大幅下降44.5%。扣除保障房后，纯商品住宅成交量789套，环比下降12.2%。

　　图1-1：2014年6月第三周新建商品住宅成交情况

　　数据来源：链家地产市场研究部

　　链家分析：6月以来的周成交水平整体偏低，单周的成交量均在千套以下。主要是由于5月以来入市的项目大部分没有获得良好的去化。从各项目的成交情况来看，本周贡献最大的是上兴家园，成交116套，其余项目成交均在百套以下，项目去化率整体较低。目前热销项目少，预计下周市场成交难有回升，继续维持千套以下的低位。另外，随着自住型商品房陆续摇号，未来成交会有所提升。

　　二、供应量：本周新增5个期房项目，供应2481套

　　根据链家地产市场研究部统计，6月第三周，新建商品住宅有5个期房项目入市，比上周减少6个，供应量为2481套，环比下降35.1%。

　　新增的5个期房项目分别为朝阳金隅嘉秀苑、门头沟丽湾西园、大兴国韵村、通州千章墅嘉园、朝阳通盈中心。其中金隅嘉秀苑为自住型商品房，位于四五环之间，供应1882套，占到总供应的75.6%；千章墅嘉园为别墅项目，其余三个项目均价都在在3万/平米以上，套均面积在110平米以上，属于中大户型中高端供应。另外，除本周除千章墅嘉园外，均为纯新项目供应。

　　链家分析：本周迎来第一个自住型商品房项目的入市，贡献了75.6%的供应占比。剔除自住房外的商品房供应仅为599套，且主要以中高端，大户型为主。年初至今，新建商品住宅期房供应总量已达37257套，阶段供需比（同期供应量/成交量）约为1.7:1，而去年同期，阶段性供需比约为0.5:1。在市场主导地位向客户扭转的条件下，目前大部分项目的定价与成交均价均比较平稳，且存在下行压力。

　　三、成交均价：纯商品住宅成交均价为27205元/平米，与上周基本持平

　　根据链家地产市场研究部统计，6月第三周，纯商品住宅成交均价为27205元/平方米，环比微降0.1%。

　　图3-1：2014年6月第三周新建商品住宅（不含保障房）成交均价走势情况

　　数据来源：链家地产市场研究部

　　链家分析：本周成交均价与上周基本持平，连续两周成交均价基本维持在2.72万元/平米。当前商品房市场中，低端刚需成交占比明显下滑，中高端占比上升。从结构来看，户型面积在90平米以下，以及单价在3万/平米以下的刚需小户型成交无论同比还是环比均出现不同程度的下滑（见下表）。一方面与当前的供应有关，另一方面主要是受到自住型商品住宅入市的影响，下周首个自住房将进入摇号阶段，在很大程度上将牵制刚需入市商品房市场。由于自住商品房中签率极低，需求最终还是要回归商品房市场，成交结构将会有所恢复。

　　四、市场分析：6月新房市场成交继续下行，库存突破8万套

　　根据链家地产市场研究部统计，6月份（6.01-6.23），北京纯商品住宅成交量2189套，同比下降54.5%，环比下降20.4%。成交均价为26376元/平方米，同比上涨12.5%，环比上涨4.5%。供应量6536套，同比增加62.9%，环比增加6.1%。

　　根据链家地产市场研究部统计，新建商品住宅市场库存量为80263套，自6月20日起，库存量突破8万。

　　链家地产市场研究部张旭认为，新增供应继续增加，消化力度不足致使库存不断走高。自2012年12月底至今，历经18个月，库存量重回8万套以上的高位。与今年初相比，短短6个月增加2.5万套，月均新增库存约为4000余套，且增加的速度也在不断加快，如果下季度市场难有好转的话，库存量或重回清理库存时的历史最高点（2012年3月清理无效库存后库存为9万余套），开发商去化压力有增无减。

　　张旭认为，6月份纯商品住宅成交较5月同期下跌，新增项目的去化率多数都不理想。上半年大部分房企的目标完成率偏低，下半年开发商主要面临资金压力与高库存压力，或启动本轮市场调整以来的较为明显的“以价换量”策略。一方面，本轮市场的调整还将持续，开发商销售压力短期内无法有效缓解，要加快周转，又要与自住型商品住房竞争，或不得不降价求售。另一方面，北京二手住宅市场的深度降价给市场各主体一种价格普遍下调的预期，新房方面也将迎来一波较为明显的降价压力。从整体大环境来看，本轮非政策性的自发性调整或将给市场带来相比以往更持久的影响，虽然近期政策方面存在定向利好，但在整体预期下调的情况下，市场将持续下行趋势。