合富辉煌：广州番禺市桥或出“地王” 楼价将超2万

来源: [观点网]      时间: 2014-06-26 16:09
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地块出让条件苛刻，实际起拍地价高达1.2万/㎡，即使以底价成交亦必将成为市桥“地王”，再加上建安成本以及其他费用，届时项目推出市场时，售价需过2万开发商才能实现盈利。

　　6月23日公告挂牌出让番禺区市桥街盛泰路东郊工业区地块，将于7月24日挂牌成交。该地块区位好，在区政府附近，周边环境好、配套成熟，一手住宅供应稀缺，并且地块自身南向可望河景，预计该地块将吸引众多发展商关注。但是地块出让条件苛刻，实际起拍地价高达1.2万/㎡，即使以底价成交亦必将成为市桥“地王”，再加上建安成本以及其他费用，届时项目推出市场时，售价需过2万开发商才能实现盈利。

　　1.出让条件苛刻，实际起拍地价高达1.2万/㎡

　　起拍楼面地价备注：

　　(1)其土地成本=起拍地价+商业建设成本+1万㎡安置房建设成本+服务设施建设成本；

　　(2)其建筑面积=80451-10000(安置房)；

　　(3)根据建设规模及交楼标准，设定商业、安置房及服务设施(即幼儿园)的建安成本为3000元/㎡。

　　地块设置了最高限价，当报价达到最高限制地价后，将转为竞配建，竞价阶梯为450平方米拆迁安置房建筑面积(每450平方米应建设不少于5套拆迁安置房)，参与竞配建的竞买人报出配建建筑面积最大者为竞得人。

　　2.地块条件好：区府附近，周边环境较好、配套较成熟，南望河景

　　地块位于番禺区府以南约1公里处，周边片区有多个较大型的成熟居住社区，生活氛围、配套及地铁3号线交通均较便利。具体位置是龙珠明苑以南，盛泰路以东，柏丽花园以西，黄沙岛别墅以北，往南越过黄沙岛别墅可望河景。

　　3.届时项目推出时预计售价超2万，当前周边售价17000以下才有好销售

　　地块所在区府片区过去没有商住用地出让。距离最近的市桥南板块近年成交的商住用地，楼面地价约5000~7200元/㎡。

　　近年来区府周边缺少一手住宅供应，最近的市桥南板块及石基板块主力售价1.25-1.8万/㎡。售价高于1.7万/㎡项目慢销。

　　备注：君华香柏、可逸江畔及东怡新地非网签均价，为实际销售均价

　　地块出让条件苛刻，实际起拍地价高达1.2万/㎡，即使以底价成交亦必将成为市桥“地王”，再加上建安成本以及其他费用，届时项目推出市场时，售价需过2万开发商才能实现盈利。

审校：刘满桃

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