中原地产2014上半年报告：回调开启分化加剧

来源: [观点网] 时间: 2014-06-18 16:45

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2014年将是对透支式爆发的2013年的再次回调，而这次调整将何时达至新的均衡，回归市场的理性状态，将更多地依赖来自于市场主动的自我修复和平衡的力量。

　　摘要

　　回调开启分化加剧

　　2014年上半年的房地产市场，虽然不是历史最差的，但却是争议最多的。这背后是房地产行业高速发展的15年之后，整体格局已经发生改变。新房高增长时代已经终结，在向平稳发展的过渡阶段中，地区之间、不同需求之间的差异分化凸显。

　　40个主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，增长空间有限，其中部分二三线城市增长过快，需求已被透支。未来需求将主要来自人口的增长。全国范围来看，由于城镇化及农民工离城返乡化的双重作用，小型城市和县级市成为全国新房销售面积增长的主要动力。

　　就2014年而言，由于这40个主要城市依然是构成目前房地产行业的主要基础。因此，面对当前内外宏观经济的不确定环境，我们必须接受这样的事实，即2014年将是对透支式爆发的2013年的再次回调，而这次调整将何时达至新的均衡，回归市场的理性状态，将更多地依赖来自于市场主动的自我修复和平衡的力量。

　　(1)政策微调分类调控信贷谨慎筑底加速

　　2014年上半年，面对市场的高位回落，整体政策环境虽未发生根本性转变，但越来越多的城市加入了调控放松行列。根据“两会”提出的分类调控原则，那些库存量大、供过于求的城市拥有自行调整政策的自主权。而在市场持续低迷的情况下，加入政策微调行列的城市正在逐步扩容。

　　信贷环境的持续趋紧也是制约上半年成交的一大重要因素。虽然监管机构纷纷表态支持首套自住需求，但目前商业银行响应寥寥。面对尚未缓解的经济下行压力，中央一系列“微刺激”措施已经浮出水面，但对于房贷难言宽松，因此，谨慎的信贷环境将刺激楼市加速筑底。

　　(2)标杆房企资金紧绷放缓购地存粮过冬

　　今年前5月，10家标杆房企销售业绩仍较去年同期增加，但是增速明显放缓。由于去年销售火爆，一些房企超额完成销售指标，把部分业绩留到今年初结算。如果剔除这部分影响，今年实际业绩或不及去年同期。由于销售放缓、信贷收紧，多数标杆房企减少购地，选择保存现金渡过眼前的冬天。

　　在23家A股上市房企中，今年1季度多项财务指标均为近年最差，部分已接近2008年的历史低位。而我们监测的十家标杆房企表现相对较好，均努力拓展融资渠道，缓解资金压力。此外，为了打破现有高杠杆快周转增长模式的天花板，万科提出“小股操盘”模式，或成为标杆房企未来发展的战略方向。

　　(3)土地市场交投趋冷地方债压力迫供应放量

　　今年土地市场成交呈震荡下行趋势。前5个月，经营性用地成交面积较去年同期下降，但土地出让金得益于1-2月成交活跃，创历史同期新高。受新房市场销售低迷及信贷紧缩的影响，二线及三四线城市宅地市场3月后即迅速转淡，一线城市则在5月后成交热度出现下降。土地市场整体转淡趋冷。

　　我们对近5年京沪两地的高价地块开发效果进行了分析，多数地块经营效果并不理想。在重点城市转向平稳发展的趋势下，高价地块热度难以再现。而对于地方政府而言，受困于政府性债务的年内偿还压力，预计后市土地供应或将增加。

　　(4)新房市场指标低迷信贷收紧促降价破冰

　　2014年上半年，房地产市场未能延续去年的成交走势，全国房屋新开工面积、商品住宅销售金额及面积等重要指标表现低迷。1至5月，重点监测城市新房成交面积持续低位运行，累计同比降幅达18.1%。

　　去年下半年起信贷开始收紧，新年伊始的降价风波逐渐蔓延。当前，各线城市库存量连月攀升，而信贷与政策层面尚未显示出大范围调转的迹象，降价压力增大。

　　根据对全国23个城市的新一轮降价调研看，降价样本楼盘较年初成交价相比平均降价幅度仅为6.3%，要取得较为明显的降价效果，平均降幅需达15.3%。

　　(5)二手市场下行定局量价交换加速复苏进程

　　2013年主要城市二手房市场成交量创四年新高，价格亦快速上涨。然而2014年春节后，二手住宅成交也开始持续回落，价格出现松动。由于本轮二手房价格调整主要是受新房降价带动，因此不同城市、不同区域的调整程度出现分化，而且由于二手房价格调整幅度远小于新房市场的降价促销，因此导致二手房需求被分流，二手住宅成交占比亦有所下滑。

　　鉴于目前一线城市限购政策及信贷暂无明显放松可能，因此预计下半年主要城市二手楼市调整仍将继续。价格方面，预计下半年新房市场将出现实质性降价，从而带动二手住宅价格的进一步下调，成交量亦有望筑底回升。

　　中原地产2014上半年报告：回调开启分化加剧