世联行：沈阳市场周报2014年·第24周【2014.6.09-6.15】

来源: [观点网] 时间: 2014-06-18 15:22

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6月作为收官之月，各大房企受制于回款及销售业绩压力，纷纷忙于各种优惠降价及促销大战，使得本周成交情况略有改善。

　　小联看市：“市场加速探底二环重回4字头”

　　第24周(2014.06.09~2014.06.15)沈阳商品房成交1849套，环比上升7.3%；成交面积172153平米，环比上升1.4%；商品住宅成交1675套，环比上升11%，成交面积159880平米，环比上升11.7%。2014年即将过半，上半年整体市场表现欠佳，6月作为收官之月，各大房企受制于回款及销售业绩压力，纷纷忙于各种优惠降价及促销大战，使得本周成交数据相较之前略有改善。继5月底位于一环核心区位的世茂五里河项目率先推出部分特价房源，成交价降至7888-8188元/平之后，上周五，地处北二环核心地段的区域销冠中海城以“中海地产35周年庆“为名义，推出1600套房源，释放均价4800元/平米，相当于重回4年前该项目新入市价格，这一举动无疑给项目所在北于洪板块乃至全沈城的楼市带来强大震动。据了解，目前该项目周边竞品清水高层均价基本维持在5500-6000元/平米水平，照此对比中海城新品价格要远低于市场平均水平。迫于压力，同日位于其北侧的新盘美的城快速做出价格调整，认筹对外释放价格由5188元/平米起，调整为部分小高层一口价4780元/平米。世联认为，根据上半年的市场整体表现可见，目前市场已进入到量跌价缩阶段。中海此举意在大肆快速抢夺区域客户，加快产品去化实现资金回笼。品牌房企大幅度价格调整，主动出击进行市场试水，也是在考验市场信心和加速市场探底，随着北二环重回4字时代，预计未来沈阳市场整体将陷入更加严酷、激烈的竞争局面。在这种市场高压态势下，房地产洗牌进程将不断加剧，根据马太效应原理，市场将会出现强者恒大、弱者出局的分化局面。

　　市场分析

　　【PART1市场概况】

　　1、市场整体概况

　　第24周沈阳商品房成交1849套，环比上升7.3%；成交面积172153平米，环比上升1.4%；商品住宅成交1675套，环比上升11%，成交面积159880平米，环比上升11.7%。2014年即将过半，上半年整体市场表现欠佳，6月作为收官之月，虽然市场新盘开盘数量有限，但是各大房企受制于回款及销售业绩压力，纷纷忙于各种优惠降价及促销大战，以期打破客户持续观望局面，进而刺激到访及成交，导致本周成交数据相较之前有小幅上扬。

　　2、土地市场概况

　　2014年第24周(2014.06.09 ~2014.06.15)，沈阳市土地供应4宗，土地成交4宗。【数据来源：沈阳市土地交易中心】

　　【供应土地】

　　本周沈阳市土地供应4宗，沈北新区2宗，沈阳经济技术开发区1宗，苏家屯区1宗。

　　【成交土地】

　　本周沈阳市土地成交4宗，沈北新区成交2宗，规划用途为居住商业用地；沈阳经济技术开发区成交1宗，规划用途为工业用地；苏家屯区成交1宗，规划用途为居住用地。其中，苏家屯区成为本周成交的4宗土地中溢价率最高的地块，被辽宁同泰博海投资有限公司作为首进沈阳的第一地块以总价0.56亿元竞得。

　　3、市场资讯

　　【全国市场资讯】

　　全国35大中城市房价收入比偏离度沈阳排名垫底

　　6月11日，某研究院发布的《全国35个大中城市房价收入比偏离度排行榜》显示，深圳房价收入比偏离度最高，达56%。研究员郑红玉指出，35个大中城市房价收入比偏离度呈现三个特点：一是整体呈现东中西部递减态势，一线及部分东部沿海城市偏离度较大；其次，四个一线城市偏离度差异较大，深圳、北京位列35个大中城市第一、二位，上海、广州位列第十、十一位；最后，35个城市中有31个城市，即近九成目前房价收入比高于合理值，仅贵阳、昆明、沈阳和西安等于或低于合理值。

　　【沈阳市场资讯】

　　浑南新区房交会6月15日举办免费车辆接送市民

　　2014年东陵区(浑南新区)房交会将于6月15日(星期日)揭幕。届时将有32家房产开发企业参展。据介绍，本次房交会共分两个阶段举办，第一阶段：6月15日(星期日)至6月18日(星期三)，每天上午9点至下午5点，在沈阳建国国际会议中心(全运五路99号)举办。第二阶段：6月20日至7月4日，在浑南市民广场举办。

　　于洪区房交会本月20日开幕

　　6月20日至22日，于洪区第四届房交会将在于洪新城玛丽蒂姆酒店广场和丁香湖景观大道同时举办。据了解，此次房交会共有30余家房地产开发企业参展，展示房源7074套，建筑面积63.97万平方米。展示产品涵盖了普通住宅、豪华别墅、商业网点等多种类型。从6月20日开始，于洪区将在市府广场、铁西广场、铁西沈辽路万达广场、三台子地铁口等处设立乘降站，免费接送市民参观。

　　4、热点项目

　　·中海城

　　继上周中海城二期全新组团【瑞士郡】启动诚意登记，推售范围为12栋高层、小高层产品，高层02G组团27#、28#、29#，四期02C组团1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#。

　　产品面积74-89㎡，全部为小两房全明户型，对外报价5500-6000元/平米，交房时间2016年6月；优惠力度：一次性付款及按揭贷款首付60%以上(含60%)99折，诚意金登记交5000元抵10000元，开盘摇号可享优先选房权。6月12日，中海城针对新品进行全线价格调整，对外释放4800元/平米销售均价信息，6月限时20天。近期线上推广较为频繁，此次中海价格举措力度空前，价格大战强势拉开，给片区其他竞品带来较大冲击，预计未来区域竞争将愈演愈烈。

　　【PART2市重点开发商动态】

　　【万科与百度闪婚携手打造智能Mall】

　　6月5日，继华南城、银泰之后，在北京朝阳798中国导演中心，地产大哥万科与互联网大头百度两大巨头正式联姻。彼此的甜头是：万科将利用百度的LBS(定位)技术，逐渐构建万科商业顾客大数据库，然后进行定制服务和精准营销。

　　据了解，目前万科的逻辑是先从商业地产入手，第一个合作项目为金隅万科广场，然后再根据试水效果扩展到其他商业项目和社区住宅。今年以来，互联网风刮遍地产业，90后马佳佳更是在万科搅起了不小的波澜。在对阿里、腾讯、小米等互联网公司考察后，万科最终选中百度进行合作。

　　联姻互联网

　　在考察一圈后，万科总裁郁亮公开大赞阿里巴巴[微博]的平台技术，腾讯微信的自我革命，小米的合伙人制度。

　　如果说这些只是让万科摸索到互联网思维，那跟百度的合作就是让万科发现了兴奋点。

　　百度的优势在于已经成熟的LBS(定位)技术和背后的大数据支持。百度副总裁张东晨说，百度地图每年接受到的定位请求60亿次之多。双方将共同推进市内、室外定位大数据合作，大数据将在决策制定，效果预测等方面发挥重要作用。

　　而万科则可以借助大数据做定制服务和精准营销，一方面解决商业运营中的难题，另外也符合万科“城市配套服务商”的定位。据悉，两家公司对于此次合作推进很快，首个合作的金隅万科广场项目从创意到落实仅用了不到3个月时间，“目前万科已经开始对商场内的硬件升级部署，预计7月底就可以进行数据测试，项目有望在8月底初步上线。”互联网冲击波大有颠覆传统房地产业的趋势。正如郁亮所言，互联网将改变这个世界，不能适应变化的组织将被淘汰。

　　【PART3本周观察】

　　世联观察：市场加速探底二环重回4字头

　　第24周沈阳商品房成交1849套，环比上升7.3%；成交面积172153平米，环比上升1.4%；商品住宅成交1675套，环比上升11%，成交面积159880平米，环比上升11.7%。6月作为收官之月，各大房企受制于回款及销售业绩压力，纷纷忙于各种优惠降价及促销大战，使得本周成交情况略有改善。

　　2014年上半年即将过半，市场表现呈急剧恶化状态，自3、4月份起已经有部分开发商陆续进行阶段性价格调整，但仍然无法快速打开市场，市场波动较大，客户观望情绪严重，各大开发商迫于年度业绩指标压力影响，相继展开新一轮促销大战，房企大战愈演愈烈。

　　继5月底位于一环核心区位的世茂五里河项目率先推出部分特价房源，成交价降至7888-8188元/平之后，上周五，地处北二环核心地段的区域销冠中海城以“中海地产35周年庆“为名义，推出1600套房源，释放均价4800元/平米，相当于重回4年前该项目新入市价格，这一举动无疑给项目所在北于洪板块乃至全沈城的楼市带来强大震动。据了解，目前该项目周边竞品清水高层均价基本维持在5500-6000元/平米水平，照此对比中海城此次新品价格远低于市场平均水平。迫于压力，同日位于其北侧的新盘美的城快速做出价格调整，认筹对外释放价格由5188元/平米起，调整为部分小高层一口价4780元/平米。世联认为，根据上半年的市场整体表现可见，目前市场已进入到量跌价缩阶段。中海此举意在大肆快速抢夺区域客户，加快产品去化实现资金回笼。品牌房企大幅度价格调整，主动出击进行市场试水，也是在考验市场信心和加速市场探底，随着北二环重回4字时代，预计未来沈阳市场整体将陷入更加严酷、激烈的竞争局面。在这种市场高压态势下，房地产洗牌进程将不断加剧，根据马太效应原理，市场将会出现强者恒大、弱者出局的分化局面。