链家地产：北京5月新建商品住宅成交持续低迷，供销严重逆转

来源: [观点网] 时间: 2014-05-29 16:07

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在本轮促销过后，如果市场情况没有明显改善，预计“实质性降价”将会真正来临，“以价换量”或会重演。

　　5月份市场成交虽然较4月有所提高，但是市场依然较冷，成交短期难有起色。从价格来看，5月份价格平稳。而供应不断放量，供销出现逆转，新增项目去化慢，库存不断攀升，价格下行压力较大。

　　5月纯商品住宅成交上涨2.9%，市场持续低迷

　　据链家地产市场研究部统计，截止27日，5月新建商品住宅(包含保障房)成交量为4558套，比4月同期下降9.1%。扣除保障房后，纯商品住宅成交量为3619套，比4月同期上涨2.9%，比去年同期下降22.7%。

　　从5月份新增的期房项目来看，19个项目中有5个(玉兰湾家园，龙山锦园小区，西山艺境嘉园，远洋云廷嘉园，富松小区)产生了不同进程的交易记录，基本都处于资格核验阶段。这几个项目除了富松小区外，其余成交均在个位数。富松小区由于其套均面积偏小在90平米以下，易受刚需接受，去化相对较快，约有15%。5月份入市的项目当前成交量少一方面是受网签滞后影响，但更多的与市场冷淡，项目前期蓄客不足有关。

　　从4月份入市的项目来看，31个项目的平均签约率为24.6%。其中仅有6个项目去华率在五成以上，有13个项目的签约率在一成以下或无成交。

　　链家地产市场研究部张旭认为，4月份以来入市的项目，除了性价比较高的低价刚需项目热销，大部分项目的去化率并不是很高，成交周期拉长，开发商资金回收的周期也相对拉长，加速周转的压力不容乐观。

　　张旭认为，5月份市场毫无回暖迹象，尽管供应在大量入市，但是几乎没有带动成交，预计5月份纯商品住宅成交量约在4000余套，已连续两月维持在5000套以下，当前的成交水平要追溯到2011年底。目前来看，观望周期还在继续，市场陷入低迷，价格下行压力较大。

　　5月商品住宅供应持续放量，供销严重逆转

　　据链家地产市场研究部统计，截止27日，5月新增商品住宅期房项目19个，总供应量7952套，比4月下降13.5%，同比去年同期上升80.3%。

　　从具体的项目供应来看，套均面积在90平米以下的只有一个项目富松小区，大部分项目为中大户型。均价在3万/平米以上的项目有11个，占比近六成。总体来看，5月份新增供应的项目以中高端改善为主。

　　2013年以来，新增商品住宅期房项目91个，总供应28745套，比去年大幅提升87.7%。为2011年以来最高。

　　张旭认为，从1-5月的总供销比数据来看，2014年供销比出现逆转，在当前低迷的需求下，供应远大于需求。供销比变为1:0.7。另外，从当前的库存数据看，截止27日，商品住宅的库存量为74976套，回到2013年初的水平，与2014年初5.5万余套的历史低点相比，短短3月增加了约有2万套，消化不掉的新增供应使库存量迅速走高。

　　张旭认为，开发商目前的推盘依然较为紧凑，一方面，与一年前土地集中供应有关，前期的土地供应潮迎来集中上市；另一方面，目前房企面临的主要难题是销售压力大，项目持有成本高。目前国内外的融资环境均不乐观，国内流动性偏紧银根紧缩，境外融资成本上升融资额度降低。而当前销售情况不佳，预期也不容乐观，预计今年二季度，甚至三季度，开发商可能都要以“走量”为主，尽快回收资金。

　　5月份商品住宅成交均价25243元/平方米，与4月基本持平

　　据链家地产市场研究部统计，5月商品住宅成交均价为25243元/平方米，与4月基本持平，同比上涨3.6%。与今年1季度相比下降9.1%。

　　张旭认为，近两个月成交均价走势比较平稳，价格处于较低水平。这主要是由于结构性因素引起的，4、5月成交均价在2万/平米以下的占比保持在36%左右，比1季度上涨了10个百分点，结构性拉低了成交均价。从具体的成交项目看，成交主要集中在刚需低价盘，价格保持稳定，比如上兴佳园与悦然馨苑均价在2.1万左右，春熙雅园均价在2.2万左右等，且近两个月价格浮动均在3%的合理范围之内。

　　链家地产市场研究部张旭认为，当前价格处于稳定止涨阶段。而随着库存的不断积压，开发商加紧出货的压力将越来越大，多种促销手段不断上演，力度也在不断加大。从之前的低价开盘，预存优惠到目前的“零首付”等营销策略，都难以撬动观望的刚需，市场胶着继续。在本轮促销过后，如果市场情况没有明显改善，预计“实质性降价”将会真正来临，“以价换量”或会重演。