链家地产：北京5月二手住宅成交量环降一成，年内均价首现较大跌幅

来源: [观点网] 时间: 2014-05-29 16:01

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当前业主入市热情也出现较为明显的下降，预计市场供需较松的状态不会持续太长时间。进入三季度以后，北京楼市或将进入触底回升期。

　　5月，北京市二手住宅市场下行速度加快，成交量进一步下滑，而成交均价涨幅在经历了较长一段时间的停滞以后，本月出现了较为明显的松动。新增房源挂牌价情况、房源挂牌价下调比例、议价空间等多项指标均体现出短期内市场存在进一步下行的可能性。但当前业主入市热情也出现较为明显的下降，预计市场供需较松的状态不会持续太长时间。

　　5月二手房成交量环比下滑9.2%，春节后郊区成交占比持续下滑

　　根据链家地产市场研究部统计，截至27日，5月北京市二手住宅共成交5734套，成交量环比上月同期下降9.2%，与去年同期相比上升3.3%。

　　链家地产市场研究部张旭认为，本月二手房成交量环比下滑，成交量连续2月低于8000套，市场持续低迷，观望情绪依然浓厚。同比增长主要是受到去年“国五条”细则出台基数较低的有影响。

　　从区域成交结构方面来看，今年以来中心城区成交占比逐月上升，而近郊区成交占比在春节过后则呈现出持续下降的趋势，尤其是刚需集中的大兴区和通州区，5月成交占比较今年1月分别下降了3.9个百分点和1.3个百分点。

　　链家地产市场研究部张旭认为，今年以来近郊区占比的持续下降，一方面由于，信贷政策的持续收紧使部分资金承受能力有限的刚需购房者被迫挤出市场，而自住型商品房入市也在分流了一部分需求的同时造成了大量刚需的观望，使得刚需购房的主要区域，即近郊区的成交量受到明显影响；另一方面，在本轮价格调整过程中，近郊区二手住宅价格首先出现下滑，但价格下降持续了一段时间，房价回归较为合理的水平以后，业主能够继续承受的房价下降幅度十分有限，使得近郊区二手住宅议价难度明显加大，买卖双方僵持程度加深，对于近郊区的成交占比也造成明显影响。

　　5月成交均价环比降4.7%，市场下行速度加快

　　根据链家地产市场研究部统计，5月北京市二手住宅成交均价为28576元/平方米，环比降幅达到4.75%，价格下降幅度为自2012年2月以来最大。成交均价年内(1-5月)累计涨幅为-3.1%。北京市二手住宅成交均价自去年四季度起价格一直保持在30000元/平方米左右小幅震荡，成交均价滞涨趋势持续了8个月以后，首次出现较大幅度的下滑。

　　从各区域成交均价情况来看，5月中心城区(东城、西城)、外城四区(海淀、朝阳、丰台、石景山)及近郊区(大兴、通州、昌平、顺义)二手住宅成交均价环比降幅均超过3%，其中外城四区价格环比降幅最为明显，达到5.2%。

　　从新增房源挂牌均价走势看，5月全市新增房源挂牌价环比下降0.5%，新增房源挂牌价与1月相比已累计下降了3.3%。与此同时，本月调价案例中挂牌价下调比例继续上升，达到88.7%，而5月二手住宅议价空间为3.7%，环比上升0.3个百分点，为年内最高水平。

　　链家地产市场研究部张旭认为，在北京市二手住宅市场成交疲软，价格滞涨的市场形势持续了一段时间以后，5月成交均价出现较为明显的下滑，这一方面体现出在市场冷淡，成交困难的情况下，急售业主迫于成交压力让利意愿明显增加，另一方面，近期市场低价房源成交量的上升也在结构上对于成交均价产生了一定拉低作用。

　　但从日均新增房源量数据来看，新增房源连续两个月出现下降，表明部分业主，尤其是不急售的业主继续承受房价下降的能力有限，入市热情明显降低。当前的整体下行的市场形势导致业主表现分化现象较为明显。

　　张旭认为，虽然近期北京市房地产市场各项指标表现并不乐观，但成交疲软，市场下行的趋势并不会一直持续下去。因为从供需层面来说，相对于有限的供应量，北京市二手住宅市场需求量非常庞大，这为日后的市场恢复奠定了基础，只是目前买卖双方还在博弈当中。而市场重要影响因素之一的自住型商品房因其供应量有限，仅能满足极少数人的购房需求，绝大部分观望自住型商品房的购房者最终还是要回归普通二手住宅市场。此外，近期央行也发表了关于满足首套房贷的相关表态，现在北京市已有个别银行放开首套房贷利率九折优惠，预计三季度信贷政策或将有所放松，对于刺激刚需入市也将产生一定积极作用。由此看来，进入三季度以后，北京楼市或将进入触底回升期。