戴德梁行：中国2014年第一季度需求平穩但市场气氛谨慎

来源: [观点网] 时间: 2014-05-28 09:07

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总投资额同比增长69.2%，反映尽管投资市场有放缓的迹象并导致固定资产投资亦同时减少，市场仍有强劲的需求。

　　·受一季度春节假期影响，投资活动减少，总投资额(包括土地及物业)减少至482亿美元，环比下降28% (图1)。

　　·总投资额同比增长69.2%，反映尽管投资市场有放缓的迹象并导致固定资产投资亦同时减少，市场仍有强劲的需求。

　　·整栋写字楼，尤其在一线城市的，继续受投资者青睐。在本季度五个写字楼成交中，除了一个在北京外，其余都是位于上海的物业。

　　·本季度有三家酒店和三块酒店用地成交。在住宅和商业物业市场被视为供过于求的大环境下，酒店房地产开始受关注。

　　·第一季度房地产市场气氛谨慎,并反映在对开发商收紧的贷款市场。本年剩余季度的投资额将会受放缓的市场表现及贷款市场的变化影响。

　　投资额

　　受一季度春节假期影响，中国的投资市场变得平静，总投资额(包括土地及物业)减少至482亿美元，环比下降28% (图1)。然而，投资额同比增长69.2%，反映尽管投资市场有放缓的迹象并导致固定资产投资亦同时减少，市场仍有强劲的需求。

　　土地成交达到456亿美元。尽管投资额环比下降24.5%，值得注意的是上一季度605亿美元的成交额是史上最高的。同时本季度456亿美元的土地成交是近三年的第三高(图2)。土地交易保持在高位表明，尽管近期紧缩的信贷市场和数个一手住宅项目减价而促进销售，开发商仍愿意选择性地补充土地。

　　住宅及综合体土地继续占土地交易的大部份。在本季度六个主要土地成交中，其中三块为综合体和两块住宅土地(表1)。此外，这些交易主要在核心城市和相对富裕的二线城市杭州。

　　物业投资达到25亿美元，环比下降60.9%，但同比增长77.2%。一线城市的物业继续受青睐，同时，整栋写字楼占了主要物业成交的大部份(表2)。本李度有五个写字楼的成交，除了一栋在北京外，剩下均在上海。另外，三栋分别位于上海及大连的酒店于本李度成交。在住宅和商业物业市场被视为过热及供过于求的大环境下，酒店房地产开始受关注，其流动性开始增加。

　　按项目类别，商铺(包括土地及物业)是其中一个有增长的类别，达到37亿美元，环比增长9.2%和同比增幅29.7%。增幅主要可能因为地方政府在前数个季度减少了纯商铺土地的供应。

　　旅游及酒店房地产在本季度也上涨，并抬高了“其他”类别的交昜额。除了三栋分别位于大连及上海的酒店之外，三块在大连、上海及天津的酒店用地亦在本季度成交。

　　资金来源

　　国外投资占2014年第一季度的总投资额的2.9% (图4)。最显著的跨境交易涉及一家美国私人房地产公司和国内企业共同购买在深圳市南山区的写字楼土地，此也是2014年一季度最大的土地交易。

　　外国投资者的国籍均为美国或新加坡，而美国是本李度最大的国外买家,占了约93% (图5)。除了在深圳市南山区的交易，美国资金也涉及两栋在上海的写字楼。新加坡上市的房地产基金，雅诗阁，继续活跃并以9.37千万美元收购大连一栋酒店。这是唯一在一线城市以外且涉及非美国资金的交易。

　　由于总投资交易下降所致，本季度的国外卖家亦只占本季度三宗交易。因此，国外卖家的国籍是大致平均分摊的(图6)。

　　外国卖家涉及两个酒店交易。最主要的交易是一家美国大型金融机构出售了位于上海的服务式公寓。刚提过的雅诗阁成交也是一个涉及外资卖家的交易。値得注意的是雅诗阁的买方和卖方都是外国资金。

　　展望

　　展望未来，预计市场活动会在节日过后的二季度再次活跃起来。写市楼物业会继续受国内保险公司、不同的机构及私募股权基金青睐，但这趋势只会出现在较为稳定的市场。一些正在扩张的企业亦还同时对写市楼土地及物业有所需求。即使土地交易会在核心城市和较强的二线城市变得活跃，我们预测“地王”的出现将有所消退。随着在一季度开始对开发商收紧的贷款市场，规模较小的开发商会遇上挑战，这反过来可能对一些经济实力更雄厚的顶级开发商有利。较谨慎的市场气氛及收紧的贷款市场将会反映在本年剩余季度的投资额。

　　同时，鉴于在住宅和商业物业市场被视为过热及供过于求的大环境下，酒店房地产开始受关注。一些投资者为降低风险而将其投资组合多元化。因此，我们预计与酒店及旅游业务相关的活动会在短期内活跃起来。