合富辉煌：五一珠海市场成交同比上升11% 后市楼价将持续坚挺

来源: [观点网] 时间: 2014-05-27 16:56

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由于珠海规划逐步兑现，市民信心逐步恢复，后期珠海楼价会持续坚挺，小部分楼盘还会继续保持稳步上扬的态势。

　　一、五一期间各区域新增供应(统计范围：五一前后加推开盘项目)

　　·珠海市区

　　据不完全统计，五一前新推货共777套，其面积段分部较广，以改善型的三至四房为主，消化219套，消化率为28%。

　　·珠海西区

　　据不完全统计，珠海西区五一期间新推货共872套，主打100㎡左右的三房，消化率为33%。

　　二、五一市场小结

　　1、开盘并未热销，客户观望。

　　五一期间，在价格上，开发商可谓卯足了劲，优惠折扣满天飞，促销手段更是五花八门，“零首付、低起价、一口价单位、买房送装修、买房送家电”价格促销优惠比比皆是，不少开发商都直接赤裸裸地把数字作为“最大的卖点”，以博取购房者的眼球。但是，折扣优惠并没有让五一开盘加推的项目取得优异的销售成绩。以三个代表案例的开盘消化率来看：华发水岸31%，中澳春城18%，华发又一城61%并没有形成真正的开盘热销的场景。对于消费者来讲，今年的市场情况下，很多客户选择了观望。

　　2、主城区淡出，西区、坦洲刚需成主角，三乡、南朗等邻近板块积极抢客。

　　今年延续以往“刚需盘”成为明显的主角，90㎡左右的两房三房成为房展现场当之无愧的主力户型，珠海西区、坦洲三乡参展项目更是占据半壁江山。据统计，报业房展以及电视台房展中，总共仅有6个参展项目是属于珠海市区的，西区、坦洲三乡占据了参展项目的大头。

　　近年来珠海西部城区发展迅猛，催生了房地产投资热潮的兴起，各大商住项目抢滩登陆，构筑珠海西城一道道亮丽的风景线。而坦洲、三乡得益于特殊的地理位置，与珠海市区一脉相承，楼市的发展已成为了珠海楼市的重要组成部分，更是成为了珠海市民青睐的“后花园”，吸引了越来越多的置业者进入。

　　珠海房地产市场情况及后市预判

　　一、政策情况——“共有产权住房模式”珠海今年必须完成

　　珠海将出台共有产权保障房方案

　　日前，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等6个城市被列为全国共有产权住房试点城市，“共有产权住房模式”的推广成为全国关注的重点。从市住房保障办获悉，珠海已赴上海等地开展了共有产权保障房建设模式调研，并把《珠海市共有产权保障房建设模式研究》列入今年必须完成的重点调研课题之一。

　　二、土地情况——珠海土地市场成交同比上涨，西区土地市场活跃

　　2014年1月至4月，全市土地成交共39宗，总建筑面积321.06万平方米，同比上升60%。商住用地成交13宗，总建筑面积150.84万平方米，同比下降7%。1月17日，中国铁建投资有限公司以16400元/平方米、总地价18.47亿元竞得拱北九州达到白石西侧的3万多平米地块，刷新了该区域土地成交单价记录，成为2014年新地王。与去年同期比，土地市场成交量同比上涨。但得益于横琴土地收入，13年珠海卖地可谓大丰收。然而进入2014年，珠海土地市场地域“温差”较大，无论是土地供应还是成交，主战场均由横琴转移到西区。其中，平沙土地市场较为活跃，西区三个月成交的18宗商住地中，平沙占了10宗，而横琴出现了“零成交”。

　　三、房地产市场变化——销量下滑供大于求

　　2014年1至4月份，珠海主城区预售供应3951套，39万平方米，网签成交套数1717套，17.34万平方米，供应套数同比增长15%，成交套数同比下降30%，预售面积同比下降15%，网签成交面积同比下降37%。1-4月份成交前五名的项目为心海州524套、尚东领御86套、华融琴海湾74套、诚丰水晶座59套、华发四季54套。

　　四、价格变化——珠海楼盘价格稳定小部分稳步上扬

　　进入2014年以来，房价下降、楼市崩盘的传闻一直没有停止过，然而珠海的房价却没有随大流，一直保持着稳步上扬的态势，至5月份大多数楼盘价格稳定，同时珠海一共有12个楼盘涨价，其中主城区5个，西区7个。主城区项目涨价幅度最高，华发蔚蓝堡较4月房价高出4000元/m2，其它楼盘涨幅都在1000-2000元/m2，这与主城区土地饱和，新项目减少有莫大关系。西区涨价楼盘涨幅200-1300元/m2，西区房价上涨因素大多源于横琴、交通配套升级、西部生态新城以及未来投资概念的影响。

　　五、后市展望

　　自新一届政府上任以来，未出台调控房地产严厉政策，但从金融方面有所调整从侧面对房地产行业造成影响，及打腐倡廉对高端楼市也影响不小，珠海“共有产权住房模式”的推广也会对房地产市场造成不小的影响，预计14年珠海房地产发展势头有所放缓。进入14年全国楼市房价下降、楼市崩盘的传闻不断的情况下，五一珠海市场成交同比上升11%。由于珠海规划逐步兑现，市民信心逐步恢复，后期珠海楼价会持续坚挺，小部分楼盘还会继续保持稳步上扬的态势。