合富辉煌：东莞楼市成交将持续复苏价格将稳在9100元上下

来源: [观点网] 时间: 2014-05-16 17:01

致信编辑

打印

评论

随着楼市观望的逐渐减淡，随着楼市政策的小幅宽松，加上产品选择面的增多，预计5月和6月成交量将会有较明显的增长。

　　2014年第一季度，东莞楼市充斥着复杂多变的气氛：“东莞扫黄”、“反腐”、“两会”、“降价风波”、“停贷风波”、“马航失联”、“暴雨”……东莞楼市陷入浓厚的观望氛围，成交一度低迷。随着3月负面消息面带来的阴影的逐渐淡化，4月东莞楼市成交得到了小幅回暖，连续2个月成交量环比增长。但由于宏观经济面未得到根本改观，银根仍保持紧缩，房地产政策面仍未见松动，4月楼市回暖幅度有限，成交量仅环比3月小幅增加21%。

　　经历一季度的成交低迷后，4月东莞楼市加大了促销力度，主要形式为推出特价房。但由于仅是少数产品的促销，刚需主流产品价格保持坚挺，导致4月全市整体均价松动不明显，与3月份基本持平，整体呈现稳定，连续5个月均价在9000元之上。

　　4月全国部分地方政府向市场释放出楼市政策松绑传言，虽然多数被政府辟谣，但充分反映了当下楼市成交低迷的态势，折射出地方政府GDP增长对房地产的依赖程度多大。从“两会”期间中央提出的“让市场在资源配置中发挥决定作用”及“双向调控”，为2014年的楼市发展增加变数。“市场”和“双向”意味着政府将会尽可能地减少对房地产行政干预，避免强制性的一刀切的调控政策，更多的让市场供求去调节房价。依据这个理论，我们有理由相信接下来的2-4季度，楼市政策存在着定向的局部的宽松的可能性。如通过“降准”缓解银根紧张，在农村商业银行已经得到体现，也不排除在其它银行跟进的可能性。

　　临近传统楼市旺季“五一”，东莞楼市供应增加趋势较明显，其中70-120平方米刚需产品加速入市。从推盘节奏来看，东莞开发商将不局限于在“五一”黄金周推盘，将错开推盘高峰，避开竞争，故5-6月市场推盘量将较大。随着楼市观望的逐渐减淡，随着楼市政策的小幅宽松，加上产品选择面的增多，预计5月和6月成交量将会有较明显的增长。由于整个2014年市场充满着变数，不确定因素的增多将会改变开发商预期，将采取“以价换量”策略，以理性的价格入市。故接下来5月和6月东莞房价整体走势仍然以平稳或者稳中微升为主，房价上涨的动力不足，同时下降的空间非常有限。

“五一”楼市热度较去年减淡促销增多但幅度有限

　　4月东莞楼市得到小幅回暖，但由于整体观望氛围仍未完全消退，导致开发商对于“五一”楼市仍存担忧情绪。“五一”期间，总体而言，楼市热度较4月份有所上升，但较去年仍有所减淡，推盘量较去年有所减少。

　　总体推盘量较去年减少。受整体市场观望氛围影响，开发商在4-5月推盘意愿降低。其中“五一”期间东莞新推货楼盘约20个，较去年略有减少。

　　新盘开盘较少，以旧盘新推为主。一季度楼市低迷，使新盘上市时间往后推迟。说明当前开发商对楼市信心不够充足，多以试探性态度推出新品。

　　5-6月将迎来推盘高峰。随着观望氛围的逐渐减淡，5-6月开发商推盘意愿加强。“五一”期间，约有超过20个楼盘进行着开盘预热工作，如开放销售中心、开放样板房、诚意登记等，预示着未来1-2月将迎来新品上市高峰。

　　楼市促销力度加大。今年“五一”期间，各大楼盘不同程度加大了促销力度，主要形式为推出特价房。购房折扣相比去年，整体增加了约4个百分点的优惠。今年“五一”期间不少项目折扣集中在90-95%折，个别项目特价房折扣达到80-90%折，而去年普遍在95%-99%。但总体而言，“五一”期间折扣力度有限，属于正常水平。

　　“低首付”、“电商”营销方式增多。在银根紧缩政策下，置业门槛大幅提高，因此“低首付”在当前政策环境下受到市场热捧，有促进楼市成交的有效手段。在客户资源变得日益珍贵的环境下，今年“五一”期间“电商”进入楼市领域形势愈演愈烈，今年尤其盛行。

　　以小型暖场活动为主。今年“五一”期间，市场较少出现大型的活动营销，主要仍然以小型的暖场活动为主，如儿童主题活动、水果餐点等。

　　推出产品仍然以70-120平方米刚需为主。在银根紧缩、限购限贷政策影响下，开发商顺势而为，加大了刚需产品的供应。虽说大户型成交在今年得到一定回暖，但回暖幅度有限，市场仍然主要由首置刚需支撑。

　　前4月东莞楼市供求平衡，成交减少33%，房价小幅上涨7%

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1-4月东莞新建商品住宅供应面积约131.7万平方米，同比去年基本持平。从07年以来的历年1-4月数据来看，供应量主要集中在130-140万平方米，今年供应量属于正常水平。2014年1-4月东莞新建商品住宅签约面积约133.7万平方米，同比减少33%。2014年前4月全国多数城市成交量达到3-4成的减少，东莞楼市成交降幅处于全国平均水平。

　　2014年1-4月东莞新建商品住宅签约均价约9144元/平方米，同比小幅上涨7%，保持着理性的涨幅。2012-2014年东莞房价进入稳定期，房价保持在10%以内的涨幅。

　　东莞房价连续5个月稳定在9000元之上

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年4月东莞住宅均价约9122元/平方米，同比略上涨8.0%，环比3月基本持平，微涨0.7%，连续5个月价格稳定在9000元以上。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年4月东莞住宅新增供应面积约55.3万平方米，5147套，同比增加25.1%，环比3月大幅增加2.3倍。随着观望氛围的减淡，临近传统楼市旺季，开发商加大了产品供应。同时3月份不少项目延后至4月上市，造成了4月供应放大。

　　4月东莞住宅网签面积约38.5万平方米，同比减少25%，环比3月增加约两成，东莞楼市在4月得到了小幅回暖。

　　120平方米以下刚需产品供应提速，140平方米以上大户型供应放缓

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1-4月全市新供一手住宅供应中，100平方米以下户型供应比重约57%，达到历史最高峰。101-120平方米户型供应比重约14%，亦达到历史最高，120平方米以下户型供应比重达71%。140平方米以上大户型供应放缓，比重约17%，处于历史最低点。从4月份单月来看，71-100平方米户型供应比重达57%，而141平方米以上大户型供应比重跌落至13%。

　　东莞“低库存”支撑楼市成交活跃度及房价

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：截至2014年4月底，东莞一手住宅库存面积约473万平方米，连续8个月东莞库存准确控制在470万平方米上下水平。按照2012年消化速度，消化库存仅需9.5个月；按照2013年消化速度，消化库存仅需7.5个月；按照过去的6个月的消化速度，消化库存仅需10.5个月。所以，总体来讲，当前东莞楼市仍然处于“低库存”态势，房价得到支撑。在“低库存”下，开发商降价意愿较小，短期内东莞房价明显下挫的可能性较小。

　　市区楼市供求平衡，房价坚挺，稳定在10500元上下

　　市区楼市供求矛盾较突出。合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2014年4月市区新增供应9.5万平方米,1251套,同比减少约三成，环比3月增加约16%；4月签约9.1万平方米,840套,供求基本平稳.4月市区住宅均价约10616元/平方米,同比大幅上涨17%,环比3月份略涨1.4%.

　　从历年市区楼市供求来看，市区存在着较严重的供应偏紧的现象，即新增供应速度赶不上销售的速度，促进房价保持平稳上涨。

　　4月临深片区及市区成交突出

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示,从4月住宅签约面积排序来看，前10名区域，其中市区占3席，临深片区(东南片区)占2席，以及传统楼市热点区域虎门、松山湖、厚街等均有上榜。由于4月成交量主要集中在经济发达的热点区域，所以整体均价及成交量得到支撑。前10名区域，均价超9000元占6席，其中均价过万的占3席，均价超8000元占9席。4月全市共有31个域有住宅，其中均价超9000元的区域共有10个，占总体的1/3.

　　热销楼盘以临深片区、市区及松山湖为主