戴德梁行：香港2014年第一季度报告

来源: [观点网] 时间: 2014-05-13 17:34

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受内地及国外的金融机构的需求所带动，本年首季的写字楼市场相对较为活跃，整体净吸纳量亦由上一季的-206,702平方尺回升至本季的365,315平方尺。

　　金融业再成中环写字楼租赁主力

　　由于金融业再度活跃于中环的写字楼租务活动，因此该区的净吸纳量达到365,315平方尺，连续两季录得正数。空置率则由2013年第四季度的6.3%下跌至2014年第一季度的5.6%。

　　访港旅客的数字不断上升，零售业增长强劲，推动零售商铺的需求。一线商铺受国际时装品牌及珠宝店所追捧，需求强劲，而药房及化妆品店亦相继进驻。相反，二线商铺的业主与租户之间对租金的预期存在很大的差异，导致大批铺位空置。

　　发展商继续提供多项优惠以刺激销情，新盘推售继续成为市场焦点。相比之下，楼市调控措施，农历新年加上一系列负面因素令二手市场雪上加霜。二手住宅交投受压，而价格亦面临一定的压力。

　　由于遭里昂证券拆售的罗素街8号备受市场追捧，第一季度投资市场的焦点落在商铺物业买卖。近年香港的旅游业发展逢勃，酒店营运商及投资者都对酒店和酒店用地非常感兴趣。

　　经济概览

　　2013年第四季本地实际生产总值按年增长3.0%，略高于上季度的2.8%（表1）。金融及保险业继续支撑经济增长，净产值按年增长达4.1%。

　　2014年2月份整体出口货值达2,129亿港元（275亿美元），按年下跌1.3%（表1）。出口至亚洲以外地区的主要目的地跌幅较为明显，其中德国和美国均录得双位数的跌幅，分别下跌19.7%及19.5%。

　　2014年2月份综合消费物价指数按年上升3.9%，较2013年11月份的4.3%为低，显示通胀有所回落（表1）。

　　2013年12月至2014年2月经季节性调整的失业率跌至3.1%，为十六年来的低位（表1）。本地需求将继续支撑就业市场，预期失业率于短期内可维持较低水平。

　　2013年第四季，私人消费开支按年上升5.6%至3,675亿港元（474亿美元）（表1）。

　　2014年2月，访港旅客人数达到442万人次，按年上升9.8%。其中内地旅客按年上升10.4%至346万人次，而南亚及东南亚与及北亚则分别上升22.1%及18.4%。受农历新年出现的时间所影响，2月的零售总额按年下跌2.3%，达到405亿港元（52亿美元）（表1）。

　　写字楼市场

　　受内地及国外的金融机构的需求所带动，本年首季的写字楼市场相对较为活跃，整体净吸纳量亦由上一季的-206,702平方尺回升至本季的365,315平方尺。尽管整体租金已连续第三季下跌，至现时的59.4港元（7.7美元）/平方尺/月，空置率则于本季调头下跌，由2013年第四季的6.1%下降至2014年第一季的5.6%（表2）。

　　在金融行业密集的上环/中环/金钟中心金融区，由于部分业主愿意提供更多租务优惠，令该区的租赁活动相当活跃。租金因此轻微下跌0.7%至99.3港元（12.8美元）/平方尺/月，而空置率则下跌0.8个百分点至5.6%（表2，图2）。金融行业继续于中区租赁活动中担当非常重要的角色，其中美资金融机构 Wellington Management租用了国金二期一层23,000平方尺楼面，而来自西班牙的银行Banco Santander亦于该厦租用了1.5万平方尺楼面。

　　湾仔／铜锣湾及港岛东由于缺乏可供出租面积，租赁活动较为沉静。这两区的净吸纳量分别为29,453平方尺和36,566平方尺，而空置率则分别为3.8%及2.7%（表2）。

　　九龙方面，尖沙咀的吸纳量只有-7,663平方尺，因此空置率上升0.1个百分点至4.9%。在九龙东，上季落成的大厦开始被吸纳，令本季的吸纳量跃升至105,904平方尺，整体空置率亦由11.5%下降至10.7%（表2）。

　　本年度预计有88.9万平方尺新供应投入市场，但只有8.1万平方尺位于核心商业区，显示后者供应仍然紧张。随着数个位于九龙东的项目于年落成，预料区内的租金将会受压。

　　戴德梁行：香港2014年第一季度报告