【世联行楼市新评】(2014)之十四：人气旺成交淡市场观望情绪浓

来源: [观点网] 时间: 2014-05-12 16:00

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今年的“五一”楼市，一是看楼人数多、人气旺，其中上海房展会4天到场人数超过12万、创下新高。

　　今年的“五一”楼市，一是看楼人数多、人气旺，其中上海房展会4天到场人数超过12万、创下新高。深圳、东莞等城市客户上门量也达到今年来的最高峰。二是出手少、成交低，市场观望情绪浓。五一当周全国33个重点城市的商品房周成交面积环比降幅达18%，成交呈现继续回落态势。三是买卖双方开始博弈，购房者等待楼盘降价，开发商等待政策救市。

　　“五一”期间，世联行全国近千案场数据显示，客户上门量回升至今年最高水平，远远高于2008年、甚至高出2011年16.9%，表明客户购房意愿远没有市场预期的低落。但受信贷紧缩、唱空舆论等多种因素的综合作用，市场观望情绪不减，房价下降预期强烈。当前的形势下，市场量缩阶段仍会持续。成交量何时止跌回升？回顾2008年、2011年两轮调整中，成交同比下跌周期经历了14和10个月。历史走势表明，价格越快探底、成交量越快实现筑底反弹。

　　一线城市开始降价，但降幅少、降价楼盘也少

　　我们从今年3月份开始统计各地调价情况，当时仅在大连、宁波、杭州等少数城市的个盘出现降价；4月中下旬开始城市和楼盘以及加入的房企开始明显上升，根据调价项目个数和幅度，我们对全国重点城市分成三类：

　　A.价稳城市：石家庄、郑州、南昌、西安、厦门、南京

　　B.小幅降价城市：深圳、北京、上海、广州；天津、武汉、东莞、珠海、昆明、哈尔滨、重庆、惠州、宁波、大连、杭州、常州、佛山

　　小幅降价城市数量对比3月份有明显增加，降价形式仍以特惠房、团购、一口价单位为主。也有因房价直降而引来业主闹事现象，宁波奥克斯项目房价直降4000元/平米、降幅达26%，引发老业主闹事；深圳富通V都会在五一期间房价下调10%左右，老业主要求退房和维权。

　　地方政府限购松绑频“救市”，但作用有限

　　4月份以来，无锡、南宁、天津相继放宽限购政策，除了政府明确发文的城市以外，越来越多的地方政府加入对限购政策从执行层面放松的阵营。厦门传言限购政策松绑，放开“补税买房”，外地户口一次性补交一年个税，就能获得在厦门买房资格；佛山也有传言限购将放松，现在外地户口能买社保，以获得买房资格。

　　放松限购是调控去行政化的延续，各地楼市下行期，地方政府更有动力从操作层面对限购限价等限制性政策松绑。但我们认为，从刺激需求的角度，解除限购的作用非常有限。

　　淡市热销难度加大，靠价格、地段、产品多方面比拼

　　回顾3月，市场推盘量徘徊在低位，进入4月份，新增入市量开始增加，同时定价更趋谨慎，我们通过监测全国各地楼盘，热销的案例有所增多，走量楼盘需在价格让利、地段和产品多方面比拼市场。

　　首次发售的新盘在定价上更具灵活性，应对淡市采取低价入市的项目越来越多，面对按揭利率上升、购房成本提高，分期首付、按揭贴息的现象也在很多楼盘采用，起到促进成交的作用，如哈尔滨恒大御景湾；中心地段的产品，加上定价合理销售率能明显提升，如佛山新鸿基珑景、厦门世茂湖滨首付。

　　【世联行楼市新评】(2014)之十四：人气旺成交淡市场观望情绪浓