【世联行楼市新评】(2014)之十三：中国REITs何时将迎来春天？

来源: [观点网] 时间: 2014-05-12 15:54

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相对于美国，中国当前住宅的租金回报率远低于10期国债收益率，这也是中国REITs发展缓慢的主要原因之一。

　　美国REITs的发展快慢，与住宅租金回报率和无风险利率的息差高度相关，当租金回报率高于无风险利率时，其发展的速度比较快，反之则发展缓慢。我们看到，1990年以前，美国的住宅租金回报率低于10期国债收益率，而基本上六七十年代（美国第一个REITs产生在60年代），REITs的发展比较缓慢，80年代随着租金回报率向10年期国债收益率靠拢，REITs的发展加速的趋势明显。一直到90年代以后，REITs才真正进入高速发展期。与此同时，我们看到90年代以后，住宅租金回报率大部分时间跑赢10期国债收益率，2008年以来住宅租金回报率更是大幅领先10期国债收益率。

　　相对于美国，中国当前住宅的租金回报率远低于10期国债收益率，这也是中国REITs发展缓慢的主要原因之一。以上海为例，2008年以来，二手住宅租金整体上呈现稳步上涨的趋势，但二手住宅租金回报率却呈现下行的趋势（2010年后比较稳定，下行幅度不大）。主要原因是2008年以来，租金上涨幅度低于房价上涨幅度。

　　10年期国债收益率（相当于无风险利率）与国民经济和资金面相关。当经济形势趋好和资金面宽松时，10年期国债收益率走低，当经济下行和资金面偏紧时，10年期国债收益率走高。目前我国经济处于转型期，叠加利率市场化的持续推进，短时间内10年国债收益率仍会处于高位（出现强刺激政策除外）。带来的是当前住宅租金回报率与无风险利率的息差在扩大。

　　长期看，我们认为未来中国住宅租金回报率将接近或超过无风险利率。原因在于：目前租金偏低，未来仍将持续上涨，而在房地产下半场，房价上涨幅度将明显放缓或短时间内有小幅回调（租金上涨幅度会跑赢房价上涨幅度），因此租金回报率将不断提升，随着中国经济转型的成功和利率市场化的结束，10年国债收益率将会下行，因此未来两者的息差将不断收窄。而当租金回报率接近或超过无风险利率时，REITs将迎来蓬勃发展的春天。