高力国际：受宏观经济影响广州写字楼市场首季降温

来源: [观点网] 时间: 2014-05-08 10:06

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与宏观经济指标显示相一致，本季度广州市甲级写字楼市场表现平淡，租赁市场需求持续疲弱，写字楼投资购买需求亦有所降温。

　　【2014年5月7日-广州】据全球领先的房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示，2014年第一季度，广州市整体经济运行保持稳中趋缓态势，房地产开发投资、国有投资增速回落，根据广州市政府相关统计数据显示，1-2月全市完成房地产开发投资同比增幅为24.1%，国有投资同比增长20.6%；增速分别比上年同期放缓7.7%和7.3%。与宏观经济指标显示相一致，本季度广州市甲级写字楼市场表现平淡，租赁市场需求持续疲弱，写字楼投资购买需求亦有所降温。受此影响，本季度广州甲级写字楼市场平均租金继续持下滑态势，平均销售价格增幅则较上季度收窄。本季度租赁成交主要来自金融、制造以及IT、通信等行业。

　　整体供应，需求及空置状况

　　高力国际研究显示，2014年第一季度，广州市无新增甲级写字楼项目入市；整体库存维持在349.1万平方米。年内预计将有一定体量的新增供应落成，但由于多将于下半年完工入市，上半年新增供应有限，将在一定程度上缓解自2011年第三季度以来的供需失衡压力。本季度市场以消化现有库存为主，但由于整体需求表现疲软，全市平均空置率较上季度基本持平，为24.9%。

　　本季度广州市甲级写字楼市场需求主要来自金融、制造以及IT、通信等行业。一方面，受内外宏观经济环境影响，国内外企业从成本等方面考虑，对置换、扩张办公物业较为审慎，并对市场租金走势等持观望态度；另一方面，如珠江新城等区域多个物业可选择性，租户决策时间明显延长。因此，本季度市场租赁成交明显萎缩，多以400-600平方米小面积成交为主，主要租赁成交案例包括：3M材料技术(广州)有限公司租赁广晟大厦约2,371平方米办公面积，招商信诺人寿保险则租赁富力中心约654平方米；此外，广州艾芮菲投资则租赁高德置地广场四期约500平方米办公室。

　　租金分析

　　高力国际报告指出，本季度广州市甲级写字楼市场平均租金较上季度录得有轻微下调，为每月每平方米人民币152.7元，环比下降约0.3%。尽管全市整体租金保持下行趋势，但2013年越秀区以及天河北-体育中心区域写字楼市场租金保持平稳上升，本季度越秀区市场平均租金为每月每平方米人民币116.9元，较上季度上升约1.6%。天河北-体育中心租金环比上升幅度约在1.5%左右。租金下调主要受珠江新城区域内多个新增项目业主降低租金报价或提供超过3个月以上免租期等优惠措施影响所致，本季度该区域市场租金环比下调约2.0%，从而带动天河区市场整体平均租金水平下调约1%至每月每平方米人民币160.7元。

　　售价趋势

　　2014年第一季度，广州市甲级写字楼销售市场有所降温，主要由于租金的持续下行和售价不断上升拉低投资回报空间。市场投资需求回落，使写字楼市场平均售价增幅缩窄。但由于可售项目在区位、产品等方面的稀缺性，售价仍保持上升趋势，如珠江新城环球都会广场等销售价格已在每平方米50,000元左右。本季度录得全市平均售价为每平方米36,860元，环比上升约3.0个百分点。

　　市场展望

　　2014年，《国务院关于<国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要>实施中期评估报告》指出，"十二五"后半期及未来经济增长面临一定的下行压力。根据广州市政府年初发布的工作报告，2014年广州全年将实现地区生产总值增长10%，较2013年放缓约1.6%。经济增速的预期放缓将影响广州写字楼市场需求，进而抑制整体平均租金的上升。

　　预计将有包括高德置地四期、越秀财富中心、保利克洛维二期等项目落成入市，带来约357,709平方米新增供应。由于新增供应预计多集中在下半年入市，且已经过一定时间预租培育，因此，预计对全年平均空置率推升幅度有限。