中原地产：北京二手住宅市场颓势显著后市不容乐观

来源: [观点网] 时间: 2014-05-07 16:37

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4月北京二手住宅市场继续颓势，成交量环比下降，成交价格环比继续小幅下滑，中原报价指数本月跌至21%，再创23个月来新低，可见业主首肯市场走势，对二手住宅后市信心下滑。

　　本期摘要：

　　1.二手住宅量价齐跌，市场颓势显著；

　　2.租赁市场成交高峰退却，量价双降，租金议价现象居多；

　　3.受新房供应影响，通州、亦庄等郊区二手住宅价格下降幅度远大于城区，尤以城区学区房优势显著。

　　4月北京二手住宅市场继续颓势，成交量环比下降，成交价格环比继续小幅下滑，中原报价指数本月跌至21%，再创23个月来新低，可见业主首肯市场走势，对二手住宅后市信心下滑。

　　二手住宅量价齐跌市场颓势显著

　　2014年4月二手住宅网签成交量为7616套，环比下降14.84%，同比上涨46.12%，同比大幅大涨主要是由于去年3月二手住宅交易市场出现"赶政策末班车"，二手住宅买卖市场持续走低，因此同比参考意义不大。环比下降已说明二手市场成交出现萎缩，市场活跃度下降，价格上涨的支撑明显不足。(见附图1)

　　据北京中原市场研究部对成交数据的统计显示：2014年4月北京中高档二手商品房成交均价为29013元/平米，环比降0.11%，同比涨2.90%，房价持续下行。(见附图2)

　　从中原地产进行的报价指数统计分析中可以看出，本月报价指数为21%，较上月下降13个百分点，报价指数连续两个月下滑，创2012年6月以来23个月新低，由此可见业主首肯住宅市场颓势，对二手住宅后市信心下滑。(见附图3)

　　二手住宅成交"量价齐跌，市场下滑"的深层原因分析

　　首先，自住房和保障房供应充足：作为刚需首选，价格低于周边商品房30%的自住房产品，今年供应量将有望突破5万套，这一供应量接近往年新建住宅成交的一半左右；与此同时公告申购登记的项目陆续推出；在土地市场，今年的出让居住类土地中也几乎都有配建自住房和其他类保障房；可见近两年的供应量十分充足，刚需客户购买到的几率相对较大，这将分流较大比例的刚需客户；

　　其次，新房扎堆降价推盘：自大兴万科橙首开先河降价销售后，同区域的竞品项目也跟进调价，随后新房供应较大的亦庄，通州，房山等区域的项目也降价走量。而最突出的表现为本月中下旬的一周时间就审批通过了14个住宅预售证且当周开盘项目达到了20几个，这些新盘为避开下半年自住房集中上市的恐慌性推盘，使得市场上的供应量集中增加，从而抑制了即有房源的价格；

　　第三，业主未来预期下降：受到市场新房供应增加，最低指导价格上调以及房贷收紧成交周期加长等影响，业主对于未来市场成交量和价格的预期下降，因此部分业主选择降低报价期望早日成交；

　　第四，客户观望情绪浓重：由于看到未来新房供应将有增大趋势，同时报价出现松动下调，因此部分客户放慢了购房节奏，推迟了购房操作，这也是使得本月成交出现实质性下降的重要原因。

　　租赁市场成交高峰退却，量价双降

　　2014年4月北京市中高档住宅的租赁指数为158.52，单位平均租金为57.96元/(㎡o月)，同比上涨4.03%，环比下降0.45%，租金与上月基本持平。其中，一、二、三居室的租金分别为2704元/月、4165元/月、5576元/月，较上月分别下降0.12%、0.25%、0.47%。根据北京中原市场研究部数据统计，4月份租赁成交量较上月下降10.50%。

　　北京中原市场研究部的分析结果显示：4月份北京住宅租赁市场需求减少，成交量、价均出现下调。对此，北京中原市场研究部分析主要原因有以下几方面：

　　1、经历春节后2、3月份是北京租赁市场的高峰期，租赁需求回落，进入4月份成交量回落。然而，住宅买卖市场整体惨淡，刚需购房群体对租赁市场依赖性增强，本月租赁市场供需比为6.7：1，而去年同期仅为5.7：1。

　　2、4月北京租金价格下调。一方面，本月住宅租赁需求减少，租金议价现象增多，双井、望京、太阳宫等租金价格较高区域小区突出，从户型上看，三居及以上户型房源议价居多。另一方面，影响国内经济增长不确定因素多，北京CPI涨幅现显著下滑，工资水平涨幅远低于房租增速，随着轨道交通利好，租赁需求外溢，拉低全市租金水平。

　　二手住宅特点区域成交分析

　　宣武、石景山等城区价格下降幅度小

　　宣武、石景山等区域价格下降幅度相对较小，这主要是这些区域相对其他城区价格虚高幅度小，因此调整的幅度也相对较小，同时区域内和区域周边可替代新房较少，这都是区域价格调整幅度要相较其他城区更小的原因。

　　北京教育改革提速学区房价格平稳

　　针对近期报道的"天价学区房"，北京市教委相关负责人回应，不建议家长盲目购买和追捧学区房，家长应对学区房的商业炒作持谨慎态度。同时，北京将进一步推行学区制改革，北京市教委、市住建委等有关部门将就相关问题联合出台措施，加强就近入学政策的解读宣传，规范居住年限等条件标准，引导家庭就近解决子女入学问题。作为典型学区房的万柳区域优势明显，由于该区域具备高端学区房的传统地位，导致学区房源仍保持房价平稳，是本月价格未降楼盘比较集中的区域。

　　通州、亦庄区域新房抢占二手住宅市场份额

　　通州、亦庄区域二手房价下降主要是受到同区域新建住宅供应较大，且普遍打出降价促销的招牌，这影响到本区域二手房业主对未来的预期以及购房者的购买信心，从而导致区域二手房价普遍下调。

　　崇文区、宣武区等城区租金议价现象居多

　　4月崇文区租金价格为59.7元/(㎡o月)，环比下降0.70%，宣武区租金价格为57.4元/(㎡o月)，环比下降0.63%。城区租赁客户以换租为主，客户一般因为熟悉周边环境，工作及居住习惯稳定，续租成本相对低，选择继续租住的情况较多。另外，城区内二手住宅总价高，买卖成交量少，挂牌转租房源增多，议价现象居多。

　　预测：二手住宅市场持续下滑租赁市场量涨价稳

　　2014年5月买卖市场：由于政策保持稳定，新建商品住宅扎堆在二季度提前入市，下半年还将有大量自住房入场，这使得刚需客户被大量引导至新房市场，同时新房价格也有明显回调趋势，这都将影响二手住宅市场的行情，基于以上市场现状预计5月二手住宅市场成交量将与4月持平，且以改善换房客户为绝对购买主力，价格仍有持续回调的空间。

　　2014年5月租赁市场：本月北京住宅租赁市场需求减少，租赁成交量价下调。进入5月，住宅租赁需求继续回落，但租赁总量依然庞大，成交以换租为主；二手买卖市场整体低迷，卖转租房源或增多，租金议价现象依然较多，租金下行压力较大。