四川中原：成都2014年04月土地和住宅市场简报

来源: [观点网] 时间: 2014-05-05 11:11

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2014年1-4月，郊县区累计土地供应面积3760.28亩，与去年同期比较减少5.34%。累计土地成交面积2853.56亩，成交与去年同期比较减少20.94%。

　　-1-土地市场

　　城郊分化房企回流

　　1、成都市土地供需走势

　　2014年1-4月，成都市累计土地供应面积5073.97亩，与去年同期相比增长4.29%；累计土地成交面积4075.08亩，与去年同期相比下降8.83%。

　　本月成都市共出让土地21宗，总供应面积1490.29亩，环比上涨74.02%，同比增长164.31%；本月共成交土地14宗，土地成交面积1005.13亩，环比上涨17.37%，同比增长81.05%。

　　1.1主城区土地市场供需趋势

　　2014年1-4月，主城区累计土地供应面积1313.69亩，与去年同期比较增长47.11%。累计土地成交面积1221.52亩，与去年同期比较增长41.92%。

　　本月主城区总供应土地6宗，供应面积437.39亩，环比增长745.36%，同比增长335.43%。成交方面，本月主城区总成交土地5宗，成交面积414.11亩，环比增长700.37%，同比增长312.25%。

　　1.1.1主城区成交土地可建面积概况

　　2014年1-4月，主城区累计土地成交可建面积291.58万平米，其中住宅可建面积为136.98万平米，商业可建面积为154.60万平米。

　　本月主城区成交土地面积约合30.19万平米，总可建面积为104.27万平米；其中住宅可建面积为51.07万平米，环比增长765.59%，同比增长369.83%；商业可建面积为53.20万平米，环比增长637.86%，同比增长568.34%。

　　1.2郊区土地市场供需概况

　　2014年1-4月，郊县区累计土地供应面积3760.28亩，与去年同期比较减少5.34%。累计土地成交面积2853.56亩，成交与去年同期比较减少20.94%。

　　本月郊县区总供应土地15宗，供应面积1052.90亩，环比上涨30.85%，同比增长127.21%。成交方面，本月郊县区总成交土地9宗，成交面积591.02亩，环比减少26.55%，同比增长29.97%。

　　1.2.1郊县区成交土地可建面积概况

　　2014年1-4月，郊县区累计土地成交可建面积共597.63万平米，其中住宅可建面积为268.92万平米，商业可建面积为328.71万平米。

　　本月郊县区成交土地面积约合39.40万平米，总可建面积为92.08万平米；其中住宅可建面积为28.43万平米，环比减少57.84%，同比下滑60.20%；商业可建面积为63.66万平米，环比减少41.48%，同比增长64.54%。

　　2、本月土地详细信息

　　2.1新增土地公告信息

　　主城区土地公告情况：本月主城区共发布8宗国有建设用地使用权出让公告，分别为金牛区2宗、成华区2宗、天府新区4宗。净用地面积共计740.27亩，约合49.56万平方米，总可建面积约为207.04万平方米。

　　郊县区土地公告情况：本月郊县区共发布9宗国有建设用地使用权出让公告，分别为金堂县1宗、郫县1宗、崇州市1宗、双流3宗、青白江1宗、新都1宗、新津1宗，净用地面积共计457.99亩，约合30.53万平方米，总可建面积约为93.60万平方米。

　　2.2土地成交信息

　　主城区土地成交情况：本月主城区共出让6宗国有建设用地使用权，分别为成华区5宗、青羊区1宗。

　　郊县区土地成交情况：本月郊县区共出让15宗国有建设用地使用权，分别为崇州市7宗、邛崃市1宗、都江堰市2宗、双流县4宗、温江区1宗。

　　3、小结与预测

　　总的来说，本月的成都市土地市场供应明显回升，成交略有增长，流拍现象蔚然，城郊分化明显。其中主城区的土地市场，在经历了3月份的低谷之后，供需强势反弹，重回前期的高位；且成交土地普遍溢价，整体成交楼面均价高达7420元/平米。而郊县区土地市场的表现则与主城区大相径庭，供应方面虽然有所增长，成交方面却是明显下行。出现这样的情况，或是受到了新房市场的影响，新房市场遇冷，土地市场亦是休戚相关；在此情形下，风险较小的中心城区更是各路房企必争之地，比如长期耕耘郊区或川内二级城市的恒大、鲁能等房企，均不惜血本拿下地块以入驻城区。

　　-2-主城区商品住宅市场

　　市场归于常态“降价风”未刮走“刚需客”

　　2.1本月成都市供需概况

　　4月成都市商品住宅供需齐下滑，市场走势转为平稳。其中，供应方面：供应面积151.49万平方米，环比下降16.27%，同比下降53.7%；成交方面：成交面积197.27万平方米，环比下降17.13%，同比下降38.24%；本月供需比为0.77。预计后市在房交会的带动下成交量将稳中有升；而供应量因前期开发商备战房交会集中的放量，后市或稳中有降。

　　2.2成都市主城区商品住宅供需详情

　　4月成都主城区商品住宅供需回落，市场走势转为平稳。其中，供应方面：供应面积98.97万平方米，环比下降21.97%，同比上涨1.13%；成交方面：成交套数8956套，环比下降5.98%，同比下降37.03%；成交面积87.72万平方米，环比下降3.82%，同比下降37.62%；本月供需比为1.13。本月主城区市场走势步入平稳正轨，在信贷收紧的经济环境和市场降价信号风行的背景下，市场并未表现出明显的降温迹象，销售走量依然可观。预计后市在“春交会”的影响下成交量或稳中有升，而供应量因前期的集中释放或有所下滑。

　　2.2.1本月主城区各行政区商品住宅供需情况

　　4月高新区供需摘冠，供应面积30.43万平方米，环比下降36.78%；成交面积21.71万平方米，环比上涨3.23%。武侯区供应井喷，供应面积20.6万平方米，环比大涨313.65%；成交面积6.68万平方米，环比下降26.99%。锦江区供需平稳，供应面积23.21万平方米，环比上涨1.98%；成交面积16.2万平方米，环比下降3.4%。

　　2.3成都市近郊县商品住宅供需走势

　　4月成都近郊县商品住宅供应微幅下跌，成交回归常态。其中，供应方面：供应面积52.52万平方米，环比下降2.88%，同比下降76.81%。成交方面：成交面积109.55万平方米，环比下降25.39%，同比下降38.72%。预计后市供应量将保持平稳，成交量在房交会的冲量促销下或有小幅上涨的可能。

　　2.3.1成都市各近郊县商品住宅供需详情

　　4月各近郊县成交全线下跌，温江供应打破沉寂。其中，双流成交居首，供应面积5.81万平方米，环比下降64.5%；成交面积30.42平方米，环比下降31.57%。温江供应摘冠，供应面积27.71万平方米；成交面积17.41万平方米，环比下降32.33%。新都供应低迷，供应面积4.27万平方米，环比下降74.48%；成交面积26.5万平方米，环比下降14.79%。

　　2.4小结与预测

　　小结：市场归于常态“降价风”未刮走“刚需客”

　　4月市场供需回落，楼市在“三月暖流”之后归于常态。虽本月市场供需量均出现下滑，但市场明显降温的迹象依然未有显现。首先，本月走量与13年4月市场高峰之后的市场成交形势基本一致。其次，从供需基数上看本月供需走量依然位于中上游。最后，本年度以来相较12年市场同期形势，成交量相较增幅在30%左右。在降价风潮盛行之下，“降价风”并未刮走“刚需客”。所谓的降价潮，除九龙仓御园等个别案例外，其余主要还是开发商的营销动作，如：特价房、尾盘清售等。究其最终原因则是在信贷收紧的压力下，开发商资金面临考验，而将前期存货(位置差房源、大户型难消房源、尾盘阶段产品)促销走量；对于这类产品如若在正常的销售节奏下将依然面临去化难题，所产生的时间成本不一定表明取得的效益比现在降价销售的好，而信贷收紧正好成为难销户型降价抛售的导火索，第一起到回笼资金，第二，清理难销户型；从实际市场来看，并未出现好户型、优质地段产品降价销售的情况，而刚需户型市场反响依然坚挺，刚需客群观望情绪并未明显加浓，证明市场未出现所谓楼市挤泡沫或者“崩盘”的情况。

　　预测：“最难熬时节”或已过去后市稳中有升依然可期

　　从信贷收紧以后来看，首先，信贷收紧将是较长时期面临的问题，其次，开发商在经历较长时间收紧的情况下已做出调整和策略应对；最后，从开年以来的需求看来，需求量依然可观。因此，在经历近一年金融吃紧的影响下，楼市的“最难熬时节”或已过去。预计后市在“春交会”的促销走量下，成交稳中有升的可能性依然较大，而供应端在三、四月集中放量后或有小幅下滑的可能。

　　-3-

　　二手商品住宅市场

　　二手住宅成交小幅下滑走势趋于平稳

　　3.1成都市主城区二手住宅成交概况

　　4月成都二手住宅成交量为4673套，环比下降2.12%，同比下降22.34%；成交面积为41.32万平方米，环比下降1.38%，同比下降22.72%。本月二手成交微幅下滑，成交走势恢复平稳。

　　3.2各行政区二手房成交详情

　　4月成都各行政区成交量涨跌参半。其中，金牛区成交居高，成交940套，环比上涨8.42%；成华区下跌幅度最大，成交713套，环比下降17.19%；锦江区成交保持平稳，成交673套，环比上涨0.9%；预计后市各行政区成交走势仍将以平稳为基调。

　　3.3小结

　　二手住宅成交小幅下滑走势趋于平稳

　　本月二手住宅成交小幅下滑，成交在三月“阳春”和开学期学区房成交增大以及2月累积成交释放的影响下止跌回升，而本月成交恢复常态，走势归于平稳的趋势再度显现，预计后市二手住宅走势依然将保持平稳。

　　四川中原：成都2014年04月土地和住宅市场简报