上海购物中心冰火两重天部分区域社区商业开始出现泡沫

来源: [观点网]      时间: 2014-04-23 03:11

告显示,陆家嘴写字楼一房难求,租金逼平淮海路;虹桥商务区现实与规划落差明显,写字楼供应井喷,考验开发商资金实力。

  中国最大商业地产全程服务机构RET睿意德今天发布2014年度一季度上海商业地产市场报告,报告显示,陆家嘴写字楼一房难求,租金逼平淮海路;虹桥商务区现实与规划落差明显,写字楼供应井喷,考验开发商资金实力;上海大中型购物中心30%人气惨淡,其中10%深陷泥潭,濒临DEADMALL状态;上海社区商业数量进一步增加,部分区域已开始呈现泡沫;买手店趋热,成为未来趋势。

  写字楼市场

  ——RET睿意德写字楼部董事 方一星

  大宗成交,中资凶猛,外资无奈。上海写字楼大宗成交交易市场延续了去年的热度,市中心核心地段交易集中,资本溢价潜力成为主要关注点。根据RET睿意德的监测数据,2013年上海大宗成交金额的52%来自于中国内地,其次为香港16%。仅在第一季度上海写字楼的大宗交易就有多起。另外,外资基金收购的写字楼经营状态欠佳,空置率介于21-25%,远高于区域平均水平。

  陆家嘴写字楼一房难求,租金逼平淮海路。今年年初以来,要想在上海浦东中央商务区租到办公楼变得越来越难,目前,陆家嘴核心区域的几幢商务楼入住率几乎达到100%,而整个中央商务区的空置率创下6年来的历史最低点。与此同时,写字楼的租金价格则水涨船高。根据RET睿意德的监测数据,2014年第一季度,陆家嘴平均租金12元/平方米/天,逼平淮海路,陆家嘴个别写字楼租金一度达到20元/平方米/天。同期,上海甲级写字楼平均租金8.65元/平方米/天。造成陆家嘴写字楼一房难求的重要原因在于,有大量金融、矿产等行业机构进入该区域。预计到上海中心2015年交付后,陆家嘴区域的供需矛盾才能得以缓解。

  虹桥商务区现实与规划落差明显,写字楼供应井喷,考验开发商资金实力。2009年虹桥开发区最初的目标是建立同陆家嘴、黄浦相互比肩、互补的高端CBD商务区,重点发展以现代服务业、会展、国际贸易中心等为主的产业,但历经多年开发,目前虹桥商务区仍然以第二产业为主,缺乏产业支撑是该区域面临的首要问题。该区域写字楼供应井喷。据RET睿意德中国商业地产研究中心统计,2014年至2015年间,仅在虹桥板块内,将有超过310万平方米的办公楼供应投向市场。及至2015年,整个虹桥商务区的商办项目供应量将相当于浦西历史上全部的供应量。而参考过去三年,上海市场甲级写字楼平均吸纳量仅为80多万平米。大量供应集中上市必定延长区域培育期,考验开发商融资能力。因此我们看到该区域一些项目开始转售为租。

  自贸区降温,写字楼租金理性回归,自贸区政策待落地,市场观望心态浓。去年1~8月,外高桥区域办公产品租金在1.6~2元/平方米/天之间徘徊;8月末自贸区获批之后,9月租金立刻环比大涨25%,9月底自贸区挂牌,租金再次疯狂上涨,涨幅高达96%;到了去年年底,租金到达5.9元/平方米/天的峰值,整体涨幅为268%。然而在今年一季度,根据RET睿意德中国商业地产研究中心的监测数据,外高桥租金开始逐渐下跌至4.4元/平方米/天,较峰值回落25%左右。这显示了市场已逐步回归理性,投资以及投机行为减少,且自贸区政策未能落地,市场缺乏实质性利好,现有项目较为老旧低端,发展空间受到限制。待自贸区具体政策落地后,预计该区域写字楼价格将呈现波动向上趋势。

  前滩进入开工大年,升级版陆家嘴展露雏形。2014年前滩核心区及功能性项目开工总量将超过100万平方米。至年底,将完成50%以上土地招商任务,并进入功能开发阶段。滨江景观带年底前建设完成。作为前滩综合配套的重要部分,英国惠灵顿公学已展露全貌,今年9月全面投入使用。亿城集团近期以前滩40-01号地块做抵押,为满足上海亿城的正常经营需求,信托融资10亿元。一个升级版的陆家嘴已经展露雏形。

  商用物业

  ——RET睿意德商业服务部董事 陈丽琳

  上海大中型购物中心30%人气惨淡,其中10%深陷泥潭,濒临DEADMALL状态。RET睿意德在监测的上海400多家购物中心中挑选出100家大中型购物中心,从年营业额、客流、客单价、租金、坪效、财务回报等指标做进一步考察,最终发现,其中真正既叫好又叫座的优质项目仅占30%;经营情况不温不火,处于培育期稳步爬升中的项目占比最高,占总数的40%;人气惨淡的萧条项目占30%,其中,10%陷于泥潭之中,濒临DEADMALL状态。造成上海购物中心冰火两重天的原因在于:上海商圈重叠、盲目模仿复制和无序发展。部分商圈甚至存在过度超前规划的隐忧。一些购物中心在定位、服务方式、品牌组合方面都深陷大同小异标配化和同质化的困局。

  上海社区商业数量进一步增加,部分区域已开始呈现泡沫。2014年第一季度,上海社区购物中心数量达到88家,主要集中在宝山、浦东新区以及城乡结合部的外环和远郊新城板块。RET睿意德认为社区商业作为一种满足社区范围内的居民消费的属地型商业,从社区型购物中心空置率、覆盖率、人均拥有面积及租金水平四个维度分析,目前虹口、闸北等区域社区商业已经趋于饱和,泡沫逐渐开始呈现。

  电商经营成本高于实体店,80%淘宝店亏损。首先,电商很难从实现规模效应来降低采购成本;其次,物流成本更是高出实体4%-5%;而且从广告营销、客户维护、客户留存率等多维度分析,电商的成本大大超越了实体店。另外,80%淘宝店经营亏损,客服每天需要处理大量咨询而不下单的客户。但是,消费者在网上购物的习惯和路径已经形成。实体商业只有通过不同的方式提高顾客的忠诚度,才能与电商竞争。近期上海百盛就首次尝试了“闭店销售”模式,周末黄金时段只招待VIP,以增加顾客的黏着度。

  消费趋势

  ——RET睿意德商业服务部董事 杜斌

  买手店趋热,成为未来趋势。刚刚在上海自贸区开出的CASA SERENA奢侈品中心,就是典型的买手店。在此之前,连卡佛在淮海中路开出的中国最大的旗舰店,同样也在经营模式上摒弃了代理制,采取自主买手,由总部直接管理。为了让购物变得更加时尚、独特以及个性化,买手店成为避免同质化的最佳选择。目前已经出现的趋势是,买手店正从一线城市延伸至二、三线城市。而这样的趋势将同样蔓延至线上电商。因为买手制相对百货而言更有效率,能够将消费者的需求直接反映在采购上。

  商业处处主题化。餐饮、KTV、影院、咖啡馆、酒店、百货,甚至购物中心,处处都在主题化。RET睿意德自2008年开始就倡导为购物中心植入主题,通过对环境的塑造提升场所对消费者的黏性(或者叫体验感)。因为消费者消费的路径永远是从吃什么到在哪儿吃,从买什么到在哪儿买,所以环境决定了他愿不愿意来。如果场所和业态能够做出更多的故事性,置身其中的人就能产生更多的认同。

  继电影院、儿童体验业态后,都市型温泉或将成为体验式消费又一亮点。去年冬天,日式的极乐汤,韩式的纽斯这些“人造温泉”在上海着实火了一把,并延续至今。这一类的都市温泉场所,占地3000-10000平方米,类似于日本温泉、韩式汗蒸的组合,是都市人群一站式的休闲场所。RET睿意德对业内主流品牌调研显示,今明两年在中国将有超过1000家都市型温泉陆续开出,有些甚至将进入购物中心,成为体验式消费又一亮点。

审校:劳蓉蓉

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