合富辉煌：2014年“五一”黄金月广州楼市预测报告

来源: [观点网] 时间: 2014-04-18 15:19

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2014年“五一”黄金月(4.1-5.3)期间，广州楼市整体供应量充足，主要分布外围区域，但外围热点增城(新塘)货量较少；产品方面，仍以120㎡以下刚需户型为主。

　　2014年“五一”黄金月(4.1-5.3)期间，广州楼市整体供应量充足，主要分布外围区域，但外围热点增城(新塘)货量较少；产品方面，仍以120㎡以下刚需户型为主。发展商出货意欲强，促销力度比一季度进一步加大。促销力度是决定成交量高低的主要因素，如果促销力度足够，预计成交乐观，十区两市约有80-90万㎡；否则，预计成交70-80万㎡；东部萝岗、增城区域，因货量大、刚需产品充足且优惠力度较大，为黄金月的热点片区，其次南沙几个楼盘也会大热。其它区域则以零星个盘为热点。以下是报告详情：

　　一、广州“五一”黄金月整体推售货量预测

　　合富辉煌监测，“五一”黄金月期间，广州楼市整体货量充足，主要分布外围四区，120㎡以下产品超七成。中、大户型在中心区及番禺增城较多，整体价格高位维稳，有价格优惠楼盘增多。

　　十区在售货量约5.7万套

　　合富辉煌监测，广州十区在售货量5.7万套，加上增城(新塘)则有6.3万套。因限签影响，实际在售货量或将有所减少。此外，尚有5200套货已取得预售证，但暂无推售计划(即该货量无纳入余货/新货统计)。上述货量主要来自花都，其次是番禺、南沙。

　　合富辉煌监测，外围四区及增城(新塘)占总体货量超过7成；中心六区仅占不到三成货量，供应稀缺态势不改。

　　新货供应充足，增城新塘推售货量较少

　　合富辉煌监测，五一黄金月广州十区新货供应整体充足，约1.35万套，加上增城(新塘)则有1.45万套。中心城区依旧缺货，仅3100套新货。外围新货充足，番禺、花都、南沙、萝岗、增城(新塘)新货共计1.1万套。但由于前期热销，增城(新塘)区域新货工程进度未赶上，本次黄金月新货少，不足千套。新货主要分布在萝岗中心、南沙明珠湾区，预计板块新货超千套；中心区的金沙洲、原荔湾板新货均在500套以上。

　　新货以刚需产品为主，其中100㎡以下刚需产品、100-120㎡产品分别占54%、18%，占总体比例7成。而120㎡以上中大户型占3成，集中在中心城区的荔湾、海珠、天河及外围的番禺、增城(新塘)。

　　发展商价格预期谨慎，优惠促销楼盘增多，尤以品牌发展商为主

　　五一新货价格维稳/小幅下调为主，但是较大力度优惠促销将有所增多。

　　二、各区楼市预测

　　合富辉煌认为，“五一”黄金月期间，中心区楼市总体来说难以大热，局部以金沙洲板块及其它个盘为热点。外围则以东部的萝岗、增城为最热片区，南部南沙区将以个盘大热。番禺、花都预计整体成交一般，个盘略好。

　　中心区：合富辉煌监测，虽然中心区整体难大热，但白云区金沙洲刚需产品供应足，且价格较为优惠，预计将有多个盘热销，将成局部热点。预计白云区新货中，100㎡以下产品占近8成，如江悦湾、保利西海岸及时代花生2等。从近期情况看，不少楼盘促销力度大，预计刚需产品销售情况较好。如保利西海岸和时代花生均采取了首付/一次性付款可以分期支付的措施，星汇金沙开盘价比原预期价格下调超2000元/㎡。

　　合富辉煌监测，荔湾区新货集中在价高的原荔湾板块，市场关注度高，但预期成交不会出现大热：板块内新货价格与当前市场售价相当，普遍处于高位。原芳村板块新货供应少，预期塞纳维拉销售佳：塞纳维拉供应刚需产品，为市场需求主力，但由于限预售影响，新货货量仅有50套。隽泷湾16套复式产品已出预售证，但产品素质一般，若收筹不理想，不一定推出市场。

　　外围区：东部萝岗、增城为最热片区，萝岗货量井喷、刚需供应充足、个盘价格优惠，人气成交皆旺。且萝岗商业项目丰富多样，“助燃”萝岗市场。

　　随着2012-2013年萝岗区多宗商业地块成交，今年大量商业项目进入市场，2014年“五一”黄金月大量商业公寓入市，其中合景天峻4月13日发售，当天920多套公寓售罄，商墅成交1.4亿元。大壮国际、奥园广场预计推出商铺，预计售价在3-8万元/㎡。

　　萝岗“五一”黄金月新推商业项目明细

　　合富辉煌监测，“五一”黄金月期间，番禺区价格无优势，整体成交一般，个别刚需楼盘或价格优惠楼盘成交略好。番禺区货量充足，其中新货2300多套、余货9900多套，并且大部分新货的产品、区位不错；但价格高企仍是目前制约成交的主要因素，若以目前市场价开盘，预计整体成交一般，仅个别项目成交略好。如要市场热度较大幅提升，则需要在价格方面有所让利，预计价格下调一成或以上方能大幅带动成交。