世邦魏理仕：2014年第一季度沈阳房地产市场回顾与展望

来源: [观点网] 时间: 2014-04-16 09:38

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未来沈阳写字楼市场供应充足，新的市场需求点尚缺。零售商业现有市场规模及未来供应巨大，且项目分布密集。

　　2014年第一季度沈阳房地产市场回顾与展望

　　——写字楼及零售业市场未来供应巨大，但发展前景乐观

　　2014年4月14日，沈阳-近日，世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)发布《2014年第一季度沈阳房地产市场回顾与展望》报告。未来沈阳写字楼市场供应充足，新的市场需求点尚缺。零售商业现有市场规模及未来供应巨大，且项目分布密集。沈阳的物流仓储还是以低端库房占主导，而高端物流设施主要分布在沈阳经济开发区、沈北经济开发区以及浑南高新技术产业开发区，总体量达到54万平方米。

　　写字楼：

　　以新兴商务区为主导的写字楼市场

　　目前沈阳现有优质写字楼存量约为141万平方米，以乙级写字楼为主，占整体存量的62%。而甲级写字楼主要聚集在新兴的CBD-金廊沿线。金廊是沈阳目前最大的商业办公区，优质写字楼存量达到83万平方米，占整体存量的59%。(见图1)金廊青年大街沿线成为近几年优质写字楼市场新增供应集中的区域，2009年至今共有十二栋写字楼上市，其中有八栋集中在青年大街沿线，五里河区域和北站区域各四栋。金廊工程启动于2003年，它是将北站附近的沈阳金融商贸开发区与浑河北岸的五里河区域连接在一起形成的新商务区。与传统CBD呈区块状分布不同，新商务区的分布是以主要干道为轴线呈直线分布，写字楼，及零售酒店等商务配套设施均分布于干道沿线，主要干道与地铁的贯通使得新商务区的交通十分便利，火车站与机场的可达性极佳，而沿线上的沈阳市政府与辽宁省政府也对新商务区内的写字楼市场发展起到至关重要的推动效应。相比之下，作为沈阳传统商务区的太原街虽然同样拥有商业、酒店、火车站等配套设施，但现有写字楼硬件设施相对陈旧，区域内人流量大，规划不甚合理，致使交通十分拥堵。区域内十分有限的可供开发空间和来自邻近的金廊区域的竞争都将制约这个传统区域的发展。差异化定位将是太原街写字楼市场未来发展的可选之路。

　　充足的未来供应

　　沈阳优质写字楼市场未来供应量巨大，在未来三年间，市场新增供应将达到约183万平方米，是现有存量的近1.3倍，新增供应占比远高于同处华北地区的天津(1.1倍)和青岛(0.5倍)。以近三年沈阳写字楼市场的年平均去化率来计算，未来三年的新增供应量至少需要21年才能完全被市场消化，供应过量是显而易见的。新增供应中的103万平方米将位于金廊沿线，占全部新增供应的56%，而太原街是另外的一个集中供应区域，占全部新增供应的约18%。为了规避供应高峰的风险，开发商纷纷调整市场策略，改持有为销售。未来三年183万平方米的新增供应中仅有七个项目共79万平方米为单一产权用于自持对外租赁，而其余的104万平方米均为销售型项目。截止到2016年，销售型写字楼面积将占整体市场的44%，这将对沈阳整体写字楼市场格局和品质起深远的影响。

　　市场需求增长点尚缺

　　沈阳写字楼现有需求分化明显，国内公司是需求的主导，无论是甲级还是乙级写字楼，国内租户占比均超过50%。而跨国企业更倾向于品质较高的甲级写字楼，目前租户占比约为30%左右。作为东北区的中心城市，跨国公司对沈阳市场的进驻意愿将随着产业不断升级而逐步加强，但国内企业依然将是需求的主体。从租户行业类型来看，目前金融相关行业已经成为沈阳写字楼物业的主要租户，其次为地产、零售与互联网。(见图2)沈阳作为重工业城市，以装备制造业为代表的第二产业贡献值超过50%，但由于该产业现阶段还处于产业链的较低端，无法带动研发和相关三产的发展，因而现有三产的增长点尚缺。这也使得办公楼需求缺乏增长点。但作为东北地区的经济中心，零售和物流将是沈阳短期内发展较快的行业，会在一定层面上推动金融业的发展，因而我们期待金融行业将继续成为未来主要的市场需求。

　　未来市场将分化明显

　　未来三年，沈阳优质写字楼市场将进入供应高峰时期，太原街、青年大街沿线的金廊区域以及其他非商务区内将有大量写字楼项目上市，受新增需求有限的影响，市场整体空置率将在未来3年内大幅增长，同时租赁市场的竞争也将愈加激烈，届时各项目为了保持一定的入住率将下调租金，从而整体市场租金将呈下行趋势。在日益激烈的市场竞争中，销售型写字楼将处于明显劣势，由于产权被散卖，楼宇缺乏专业统一的物业管理，设施维护水平低下，楼宇保值能力较弱，折旧速度较快，难以与拥有专业统一的物业管理的自持型写字楼竞争。中长期来看，两者间租金差价将持续拉大，而日益升级的需求也终将转向品质良好的持有性物业，从而加快市场分化。

　　零售：

　　现有市场规模及未来供应巨大

　　沈阳现有零售物业市场规模堪比各大一线城市，远远高于成都，武汉，重庆等二线市场，是同类别北方城市天津的1.8倍(见图3)。目前在二环以内及部分周边地区的现有存量共有492万平方米(百货+购物中心)，大部分是在过去三到四年内上市的集中供应。在过去三年里，新增供应达到252万平方米，超过现有存量的一半，而平均到每年，年均新增供应则达到84万平方米，这相当于10个左右中等规模的购物中心。未来三年，供应有所放缓，但依然将超过年均60万平方米，届时沈阳市零售物业市场体量将进一步攀升(见图4)。

　　零售物业市场特点突出

　　1)项目体量巨大

　　沈阳零售物业市场近三年新增供应量大的原因除了项目众多以外，大体量单体项目逐渐增多也是重要的原因之一。目前沈阳单体体量超过15万平方米的项目所占比例达到27%。体量最大的龙之梦购物中心超过38万平米。巨大的单体面积加之沈阳市场目前品牌和零售业态的缺乏给招商带来困难，特别是较低的开业率使得后期招商举步维艰。龙之梦从招商到商铺开业率超过80%历时4年多时间，远远长于一般的2-3年。

　　2)项目分布密集

　　沈阳零售物业68%的体量分布于三个核心商圈，而三个商圈聚集在一个区域，距离不超过三公里。随着地铁一号线和二号线的开通，三个商圈将被便利地串联在一起，更加缩短项目彼此间的距离，加剧竞争。同时项目在各核心商圈内分布也很密集，中街商圈内仅2公里长的步行街两侧共有11家百货及购物中心，总体量达到141万平方米；金廊南起浑河北岸，北至北站的青年大街沿线上也分布着11个百货及购物中心，总体量达到115万平方米(见图5)。由于不合理规划造成的同类项目聚集致使同质化严重，空置率高企，这将在较长一段时间内影响沈阳整体商业形象，短期内很难修复。

　　3)知名商业运营商聚集

　　近几年伴随沈阳零售市场的发展，华润、万达、恒隆、新世界等国内外知名的运营商纷纷进入沈阳零售市场。这一方面由于受沈阳作为东北零售中心城市的驱使，另外也有当地政府供地政策的推动。从现有开发商类型来看，运营经验丰富的运营商占50%，其中国内运营商为37%，另外13%来自国外。运营经验丰富的运营商对于判断市场走向灵活做出相应对策的能力较强，这也成为沈阳未来零售市场发展的巨大潜力。

　　市场整体空置率高

　　1)集中供应及同质化竞争

　　目前沈阳零售市场整体空置率达到20%，远高于其他北方城市，零售物业空置情况严重。整体空置率之所以较高，除了部分项目由于运营问题而暂时关闭外，最主要的原因是大体量的新增供应的集中开业，由于体量较大，项目开业率整体不高，推高整体空置率，而同质化竞争，项目分布密集和发展滞后的零售市场也使得品牌商难以进行拓展，只能静待其变，再随机应变，这也使得未来市场会波动频繁，增加不确定性。

　　2)沈阳消费者特性

　　目前沈阳零售市场中低端百货所占比例较高，在和购物中心的竞争中略占优势，这主要和沈阳目前的消费人群呈哑铃型分布有关。高端与低端消费人群是沈阳消费人群的主要组成部分，而作为购物中心主力消费群体的中端消费人群则相对缺乏，同时沈阳本地消费者的消费惯性也更倾向于百货，这使得购物中心难以聚集人气，更不用说普遍较低的提袋率。另一方面，高端消费人群多以目的消费为主，其中涵盖一部分沈阳周边省市的高端消费者，难以在购物中心停留，因此大部分购物中心人流较少，这也导致整体空置率的上升。

　　品牌动态活跃

　　面对日益激烈的市场竞争、同质化问题以及整体较高的空置率，运营商一方面积极引入新进零售品牌和新兴业态以避免同质化定位，同时不断招入特色餐饮，娱乐和体验型消费来增加客流，从而带动其他商家销售，进而改变商场运营情况。由于较低的租金和更多可租面积的选择，许多日韩和欧美时装品牌纷纷把进入沈阳作为进入东北市场的第一站，其中包括EarthMusic&Ecology、Pancoat、CheapMonday、O‘STIN、ThomasDean等等。特色餐饮，如外婆家、俏江南、小南国等，及新进的休闲娱乐租户，如天成红日保龄球馆，绿廊国际卡丁车场，在沈阳购物中心的租户占比大幅提高，且未来仍有继续扩张的趋势。而儿童业态也极其活跃，新品牌不断出现，而且新的商家模式，如像朵朵童世界这样的儿童综合服务及零售店，也在购物中心以主力店形式开业。这种异常活跃的市场态势将是沈阳零售市场近期的常态。

　　未来市场发展前景乐观

　　尽管目前沈阳的零售物业市场体量庞大，空置率高，同质化严重，但市场活跃度较高，运营商积极调整租户组合，引入新业态、新品牌，重新调整定位，加强营销推广。目前空置率在稳定的同时，同质化问题有所缓解，项目之间的差异化也有所体现，沈阳的零售物业市场开始进入转型升级阶段-在未来供应项目中也出现了一些主题性购物中心和社区购物中心。另一方面，沈阳人均年可支配收入逐年上升，而且作为消费型城市，沈阳人均消费性支出占人均可支配收入的比例高达75%，是未来零售市场发展的巨大潜力。随着未来沈阳中产阶级比例不断升高，中端消费人群逐渐壮大，同时对大众消费观念与习惯的不断引导，消费者对沈阳零售市场的支撑力还会进一步得到加强。

　　工业：

　　市场现状：

　　目前沈阳的物流仓储还是以低端库房占主导，而高端物流设施主要分布在沈阳经济开发区、沈北经济开发区以及浑南高新技术产业开发区，总体量达到54万平方米。三区域的产业特点各异，其物流需求也与其产业类型相配合，比如，以汽车和装备制造为主要产业的沈阳经济开发区，其需求主要来自于制造业，而在以电子商务为主导的浑南高新技术产业开发区，第三方物流是主要租户类型。但总体来说，高端物流的需求主要来自于制造业，零售商的需求还是集中于低端库房。目前沈阳的物流运营商多以国内运营商为主，例如中储物流、中外运、招商局、宇培等，普洛斯是目前唯一在沈阳运营仓储物流的国际运营商。

　　未来发展前景

　　2013年，省政府确定工业地产是辽宁省实现经济快速发展的一个重要途径，对调整经济结构，转变增长方式具有重要意义，未来工业地产将成为沈阳房地产市场重点发展方向。来自制造业的需求将随着沈阳支柱产业的不断升级，上下游产业的发展和产业链的完善而成为仓储物流的有力支撑。而作为区域零售中心城市，零售对于仓储物流的需求将会逐步升级，加之电子商务的扩张，这都将是未来沈阳仓储物流的巨大需求潜力。而另一方面，沈阳受益于其特殊的中心地理位置。作为东北地区的交通枢纽拥有发达的铁路、陆路及空港设施，沈阳将是未来重要的东北区货物分拣中心，第三方物流也随之将成为仓储的主要需求方。借助这些有利因素，沈阳物流市场发展前景广阔，城市周边区域如如苏家屯、于洪区等都在准备建设物流中心，它们将是仓储物流未来发展的新兴区域。