中原地产：2014年3月北京土地市场月报

来源: [观点网] 时间: 2014-04-09 16:53

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3月北京土地市场成交面积239.13万㎡，环比、同比均出现大幅度回升，其中环比涨幅173%，同比涨幅超过10倍。

　　一季度北京土地出让金额已经突破700亿，相比2013年一季度的480亿有非常明显的上涨。也创造了历史同期的最高点。本月土地市场成交明显集中于下半月，两会前后北京土地市场明显降温，到3月下旬，北京土地推出的节奏开始加快，而月末的土地市场则明显升温，很大程度上表明了房企依然看涨的预期。

　　本期提要：

　　1、3月份土地成交9宗，经营性用地成交6宗；

　　2、3月北京土地市场成交面积239.13万㎡，环比、同比均出现大幅度回升，其中环比涨幅173%，同比涨幅超过10倍；

　　3、3月土地出让金额环比出现下降趋势，为217.24亿元，下滑40.09%，但同比仍保持大幅度增长；

　　4、本月四城区出现含住类用地成交，商业金融类用地仅丰台区成交一宗。

　　一、宏观环境分析

　　土地改革总体框架有望年内出台

　　有关土地管理制度改革方案，特别是"农地流转"，国土部、农业部等相关部委正在紧锣密鼓地制订总体思路框架和相关配套实施细则，预计年内出台。昨日，上证报记者独家获悉，上述思路框架还会包含社会各方普遍关注的"农地入市流转"试点。届时"农地流转"大幕将真正开启。

　　国土部已确定不动产登记试点城市

　　3月10日，国土资源部部长姜大明在两会期间接受记者采访时表示，今年要建立不动产部际联席制度，编制统一调剂，6月出台《不动产统一登记条例》。　　

　　国土资源部副部长徐德明介绍，目前国土部对不动产登记工作的推进进行了规划，将成立协调委员会，由国土资源部牵头，将相关部门集合到一起协调解决重大问题，并成立不动产登记局，建立不动产登记平台和网络登记平台。

　　据调查了解，国土部已选择了南京、宁波、郑州等几个城市作为试点，今年年初上述试点城市已经将试点工作列入政府工作计划。

　　北京：土储收支今年首纳入市国土局预算

　　3月17日，北京市国土局公布了今年市国土局的部门预算情况。数据显示，今年市国土局部门预算总支出176.61亿元，较去年有所增加。市国土局透露，由于今年北京国土部门一改往年土储收支预算单独编制的做法，首次将市级土地储备收支预算纳入其中，因此市国土局总支出相比往年增幅明显。

　　据市国土局相关负责人介绍，以往北京的土地储备收支预算是按照《北京市国有土地使用权出让收支管理办法》单独编制，报经市财政局批准后执行的。而今年，北京为了落实全口径预算管理，加强年初部门预算的完整性，缩小预决算差异，才将二者合并统一公布。

　　据悉，今年市国土局将对已具备入市条件的地块逐个核实，预计全年可回笼的市级土地储备成本返还规模约150亿元，而通过预算安排国有土地收益基金20亿元。

　　北京今年供地规模5150公顷宅地未减

　　北京市国土局3月28日宣布，2014年度北京国有建设用地供应计划总量为5150公顷，这是北京供地计划连续第4年下降；在今年北京供地总规模减少的背景下，住宅供地并未减少，仍然维持在1650公顷，与去年的计划基本持平。

　　北京市国土局表示，在积极稳妥加大住宅用地的同时，今后将降低工业用地供应的规模和比例。据称，今年北京将按照国家房地产调控要求，继续积极稳妥加大住宅用地供应，同时进一步优化住宅用地供应结构。

　　同时，北京市国土局相关负责人表示，今年北京将继续确保保障性安居工程建设用地"应保尽保"。确保完成中央下达北京7万套保障性安居工程建设任务用地供应，力争完成12.9万套用地供应。

　　据悉，今年北京将加大自住型商品住房的用地供应，确保完成5万套自住房建设任务的用地供应。对此，相关负责人表示，将盘活闲置、低效利用的工矿仓储用地，鼓励国有企业利用自有土地建设保障性安居工程和自住型商品房。

　　二、3月土地成交分析

　　2014年3月北京土地市场共成交土地9宗，成交面积合计为239.13万㎡，建设用地面积合计为182.86万㎡，环比同比均出现大幅度回升，其中环比涨幅173%，同比涨幅超过10倍，主要是由于2月受春节假日影响，土地市场成交回落，而去年同期则是主要受"两会"等政策因素影响；从土地成交金额来看，3月土地出让金额为217.24亿元，环比再度下滑40.09%，但同比去年同期仍保持大幅度增长。一季度北京土地出让金已经达到753.44亿元，同比去年同期增长了56.98%，已相当于去年全年土地出让金的40.79%。

　　北京市共成交经营性土地6宗，成交面积合计为231.04万㎡，建设用地面积合计为176.61万㎡，总规划建筑面积190.53㎡。土地出让收入总额为128.98亿元，平均溢价率为18%，成交地块为4宗含住类用地、1宗商业金融用地及1宗旅游用地。

　　土地出让城区分布：四城区出现含住类用地成交商业金融类用地仅丰台区成交一宗

　　北京中原市场研究部从土地储备中心成交统计，从含住类及商业金融用地成交情况来看，3月含住类用地共4个区域出现成交，分别为朝阳、大兴、昌平和平谷区，成交面积分别为9.31万㎡、19.90万㎡、43.05万㎡和22.71万㎡；而纯商业金融类用地本月仅成交一宗，位于丰台区，成交面积2.35万㎡。

　　三、待成交地块分析

　　从市场总体交易情况来看，截至2014年3月底，北京土地市场正在交易的经营性用地为22宗，出让土地总面积共计179.47万㎡，规划建筑面积为308.63万㎡，其中含住类用地8宗，土地总面积91.84万㎡，规划建筑面积125.99万㎡。

　　四、重点地块分析

　　本月最引人注意的地块是3月27日成交的北京市朝阳区来广营乡LGY-04、LGY-03、LGY-06地块二类居住、小学、中学用地（配建限价商品住房），该宗地土地面积合计93092.9㎡，建设用地面积61500㎡，规划建筑面积119200㎡，经过48轮竞拍，最终被恒大子公司天津金碧投资有限公司以20.5亿元摘下，溢价率37.4%。该宗地经除29400平的限价房外，剩余居住用途建筑规模全部用于建设自住房，房屋销售限价为28000元/平。

　　去年7月份才顺利进入北京市场的恒大至此已斩获4宗地，分别为昌平区沙河镇(沙河高教园二期(一)地块)、朝阳区豆各庄乡土地储备项目B地块、C地块、朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地，和朝阳区来广营乡LGY-04、LGY-03、LGY-06地块，累计土地出让金为147.85亿，但除东坝地块有5万平米的可定价产品外，其他全部为限价房源。

　　恒大血拼拿地的做法虽然从利润角度考虑，可能会拉低年度利润率，但这对恒大全国布局则帮助很大，对于上市房企来讲，三、四线城市风险逐渐加大，需要回归一二线城市，抢占市场份额。

　　中原地产：2014年3月北京土地市场月报