中原地产：成都市2014年03月土地和住宅市场简报

来源: [观点网] 时间: 2014-04-03 17:45

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供应刷新2013年11月以来的新高，成交则刷新2013年4月份以来的最高位；至此本年度"小阳春"成型。

　　土地市场走淡城郊分化明显

　　1、成都市土地供需走势

　　2014年1-3月，成都市土地总供应面积3583.68亩，与去年同期相比下降16.69%；土地总成交面积3069.95亩，与去年同期相比下降21.58%。

　　本月成都市共供应土地10宗，总供应面积856.40亩，面积环比减少34.84%，同比下降31.18%；本月共成交土地10宗，总成交面积856.40亩，面积环比减少28.57%，同比下降24.55%。

　　1.1主城区土地市场供需趋势

　　2014年1-3月主城区土地市场供应面积876.30亩，与去年同期比较增长10.57%。土地成交面积807.41亩，与去年同期比较增长6.21%。

　　本月主城区总供应土地1宗，供应面积51.74亩，环比减少88.08%，同比减少80.76%。成交方面，本月主城区总成交土地1宗，成交面积51.74亩，环比下降85.84%，同比下滑80.76%。

　　1.1.1主城区成交土地可建面积概况

　　2014年1-3月成都市主城区成交土地可建面积共187.31万平米，其中住宅可建面积为85.91万平米，商业可建面积为101.40万平米。

　　本月主城区成交土地面积约合3.45万平米，总可建面积为13.11万平米；其中住宅可建面积为5.90万平米，环比下滑82.53%，同比减少82.42%；商业可建面积为7.21万平米，环比减少77.48%，同比下滑73.36%。

　　1.2郊区土地市场供需概况

　　2014年1-3月郊县区土地总供应面积2707.38亩，与去年同期比较下降22.84%。成交土地面积2262.54亩，成交与去年同期比较下降28.27%。

　　本月郊县区总计供应土地9宗，供应面积804.66亩，环比减少8.58%，同比下降17.51%。成交方面，本月郊区成交土地9宗，成交面积804.66亩，环比减少3.48%，同比下降7.10%。

　　1.2.1郊县区成交土地可建面积概况

　　2014年1-3月成都市郊县区成交土地可建面积共505.54平米，其中住宅可建面积为240.49万平米，商业可建面积为265.05万平米。

　　本月郊县区成交土地面积约合53.65万平米，总可建面积为176.22万平米；其中住宅可建面积为67.44万平米，环比减少54.35，同比减少11.83%；商业可建面积为108.78万平米，环比增长79.68%，同比增长31.60%。

　　2、小结与预测

　　本月的土地市场，从整体上来看较为平淡，保持在低位运行，但城郊的分化较为突出。主城区一别接连九个月的火热，大幅回落，几近沉寂；但根据目前的土地公告情况来看，此种现象不会保持下去，由于多宗优质地块的拍卖，主城区下月的土地市场将会触底反弹。而郊县区的土地市场则保持平稳，其中合能拿下双流县麓山板块400亩用地，万达拿下郫县郫筒板块258亩用地作为蜀都万达广场。

　　总体暖阳回春局部冷暖不均

　　2.1成都市一手商品住宅供需情况

　　阳春三月，供需齐涨。其中，供应方面：供应面积180.92万平方米，环比大涨350.16%，同比下降34.38%；成交方面：成交面积238.04万平方米，环比上涨130.55%，同比下降23.48%；本月供需比为0.76。本月供需止跌回升，市场回暖势强，其中，供应刷新2013年11月以来的新高，成交则刷新2013年4月份以来的最高位；至此本年度"小阳春"成型。

　　2.2成都市主城区商品住宅供需详情

　　2.2.1本月主城区商品住宅供需情况

　　3月成都主城区商品住宅供需齐涨，市场"暖阳回春"。其中，供应方面：供应面积126.84万平方米，环比上涨338.13%，同比上涨5.52%；成交方面：成交套数9526套，环比上涨68.69%，同比下降15.45%；成交面积91.2万平方米，环比上涨72.5%，同比下降18.85%；本月供需比为1.39。本月市场受银行信贷收紧和市场回暖的影响供应量反弹冲高，刷新2013年9月以来的最高位；成交止跌回暖，回归常态。预计后市市场持续回暖，供应量受春交会的影响将维持高位，成交量或稳中有升。

　　2.2.2成都市各行政区商品住宅供需情况

　　3月高新区供应高居榜首，成华区成交摘冠。其中，高新区供应面积48.13万平方米，环比大涨657.95%；成交面积21.03万平方米，环比上涨42.67%。成华区供应面积25.08万平方米，环比上涨92.63%；成交面积21.42万平方米，环比上涨40.83%。武侯区供需持续低位，供应面积4.98万平方米，环比上涨85.82%；成交面积9.15万平方米，环比上涨80.83%。

　　2.3近郊县一手商品住宅供需详情

　　2.3.1近郊县一手商品住宅供需情况

　　3月成都近郊县商品住宅供应止跌回升，成交反弹创新高。其中，供应方面：供应面积54.08万平方米，环比上涨381.41%，同比下降65.23%。成交方面：成交面积146.84万平方米，环比上涨191.46%，同比下降26.09%。本月近郊县成交反弹冲高，刷新2013年5月以来的最高位。成交的大幅上涨，主要原因在于市场的回暖和成交数据的集中备案。预计后市供应量将持续回升，成交量转为平稳或有小幅下滑的可能。

　　2.3.2成都市各近郊县商品住宅供需情况

　　3月各近郊县成交全线上涨，郫县供应解冻。其中，双流供应面积16.38万平方米，环比大涨601.29%；成交面积44.46万平方米，环比大涨327.45%。龙泉驿成交相对最低，供应面积13.46万平方米，环比大涨665.86%；成交面积21.66万平方米，环比上涨106.39%。预计后市各区供应持续回升，成交走势平稳，双流区域成交或有小幅下滑的可能。

　　2.4小结与预测

　　小结：总体暖阳回春局部冷暖不均

　　3月市场供需走量大幅反弹，均创年度新高，"小阳春"基本成型。其中，主城区开发商加快入市步伐，供应大幅上涨，但基本以刚需项目为主；成交回归常态并有小幅升温迹象。近郊县成交创2013年5月以来的新高，市场回暖明显。但市场冷暖不均，首先，主城区与近郊县市场冷暖不均。从备案成交量来看，主城区成交量相较前期常态表现仅有小幅升温的迹象；而近郊县成交量则大幅上涨，尤其是双流区域出现集中备案的情况，成交量达44.46万平方米。从实际市场来看，主城区成交大热，近郊县各楼盘走量南辕北辙。其次，刚需与豪宅别墅市场冰火两重天。本月在全国市场形势堪忧的情况下，成都刚需市场依然坚挺，多次出现热销、售罄的刚需项目；但豪宅市场则出现大幅跳水，开发商抛售等情况。银行信贷收紧依然市场走势最重大的影响因素。

　　预测：刚需支撑市场大势市场热度分化加剧

　　预计在刚需主导的成都市场，随着需求的持续释放，后市依然将延续升温态势；而刚需市场将成为支撑成都市场健康发展的"主心骨"。然而细分市场热度分化将持续加剧，在银行信贷持续收紧，开发商资金持续紧张的情况下，走量依然是市场主流，刚需项目通过快速的走量，能达到资金的快速流转，缓解压力；而豪宅和别墅产品因市场存量较大，同时投资需求遭到抑制，客户需求量小，产品去化困难，对开发商资金考验较大，而部分楼盘出现降价的可能性依然存在。

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