合富辉煌：东莞住宅市场2014第一季度总结

来源: [观点网] 时间: 2014-04-02 18:06

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第一季度东莞住宅均价环比2013年第四季度上涨2.6%，保持连续两个季度的上涨。即当前东莞房价无论同比还是环比，均保持小幅上涨。

　　“量跌价稳”，成交量同比减36%，房价同比涨7%

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年第一季度东莞一手住宅新增供应面积约74.4万平方米，同比减16%，2007年以来，除了比2012年同期略有增加外，均比其它年份减少，在历史上属于供应低潮。2014年第一季度东莞一手住宅签约面积约95.3万平方米，同比大幅减少36%，在过去的8年间同期排名第五。

　　2014年第一季度东莞成交量的大幅萎缩，主要有以下几点原因：1.去年基数较高。2013年第一季度东莞楼市成交异常迅猛回暖，创下历史最高增幅，同比增85%。2.全国市场观望。春节后少数城市少数楼盘价格下降，在媒体的大肆渲染下，在全国掀起观望潮，东莞观望现象亦较严重。3.第一季度新增供应较少，需求的释放受到制约。4.房贷政策的紧缩，抑制部分住房需求。5.东莞“扫黄”使市场对东莞经济产生悲观情绪。

　　2014年第一季度东莞一手住宅签约均价约9153元/平方米，同比上涨7%，涨幅超过2012年和2013年同期。第一季度东莞住宅均价环比2013年第四季度上涨2.6%，保持连续两个季度的上涨。即当前东莞房价无论同比还是环比，均保持小幅上涨。

　　当前楼市仍处于供应不足态势，支撑房价平稳上涨

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年开始，东莞楼市开始步入明显的供应不足态势。2012年供应600.4万平方米，成交600.3万平方米，2013年供应728.4万平方米，成交755.5万平方米，2014年第一季度供应72.4万平方米，成交95.3万平方米，近两年明显供应节奏跟不上需求节奏，供应不足支撑房价平稳上涨。

　　区域分化较严重，临深片区凤岗和塘厦两镇成交占全市比重两成

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年第一季度东莞楼市成交区域分化较严重。成交面积前10名区域全市比重达65%，即1/3的区域成交占据了超过2/3的市场比重。第一季度成交热点区域主要集中在临深片区、市区、西部和中部片区。其中临深片区表现突出，仅凤岗和塘厦两镇成交面积总和占全市21%.

　　3月成交量接近历史最低点水平，同比减少五成，房价同比上涨略涨6%

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年3月东莞一手住宅新增供应仅15万平方米，创07年以来历史同期最低，同比大幅减少67%，减幅创07年以来最大。3月全市一手住宅网签面积约31.7万平方米，接近历史最低点2008年(29.6万平方米)，同比减少50%，减幅亦创07年以来最大。3月全市一手住宅网签均价约9056元/平方米，同比略涨7%，环比2月份的9243元/平方米略回落约2.7%.东莞房价已连续4个月超9000元，以9100元上下小幅波动，整体呈现稳定。供应量的大幅减少，一方面由于部分开发商观望，推迟入市，另一方面由于工期进度未能赶上。

　　3月均价回落原因：中端盘成交增多，全市整体均价结构性回落

(数据统计时间3月1日-30日)

　　3月全市住宅均价环比2月份小幅回落2.7%，主要为结构性因素，而非房价真实下跌。从3月签约面积前10名楼盘可看出，均价低于8000元项目占六席，其中3个项目均价低于7000元。3月中端盘成交增多，拉低全市整体均价。

　　万科、光大和万达分别位列2014年第一季度东莞房企前三甲

(数据统计时间1月1日-3月30日)

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至2014年3月30日，第一季度万科以13.4亿元大比分优势位列东莞房企榜首，全市比重达11.8%.其次为光大地产，签约金额7.5亿元，第三为万达地产，签约金额为4.8亿元，主要为商业签约。

　　首置刚需供应比重有所回落，3月中大户型供应比重明显加大，刚需供应不足影响楼市成交

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年第一季度70-120平方米户型供应比重约64%，较去年的67%略有回落.其中71-100平方米户型供应比重回落最明显，比重约46%,较去年的53%回落7个百分点.121平方米以上户型供应比重约34%，较去年上升5个百分点。刚需户型的减少，中大户型的增加主要体现在3月份，71-100平方米户型供应比重仅37%，100-120平方米户型供应比重仅10%，两个以首置为主的刚需产品供应均处于历史低点。3月中大户型供应比重明显增加，如121平方米以上户型供应比重达51%，其中141平方米以上供应比重高达34%。刚需供应不足，是3月楼市成交低迷的因素之一。

　　“低库存”支撑东莞房价整体稳定

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至3月31日东莞一手住宅库存面积约456万平方米，连续2个月回落。如按照2013年月均63万平方米消化速度，消化库存仅需7.2个月。通常房地产行业以12个月，即以一年作为去库存周期风险的临界点，东莞目前仍处于“低库存”水平，房价得到支撑。在全国楼市普遍低迷时期，东莞“低库存”这一特性，将会延长房价下调时间，收窄房价调整幅度。