合富辉煌：区划调整带来增城楼市利好，但价格仍是主要优势

来源: [观点网] 时间: 2014-03-03 10:06

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受规划利好影响，增城近期楼市销售升温，楼价上涨冲动明显，多个楼盘扬言，近期将大幅提升销售价格。价格问题可能成为后期影响增城楼市的重要原因。

　　2月份，广州市公布了最新的区划调整，增城、从化撤市并区，原黄埔及萝岗合并为黄埔区，区划调整后对各区房地产市场影响如何，是社会广泛关注的问题。

　　黄埔及萝岗合并对两区的市场影响非常有限，原因在于：1、两区商品住宅均价相当（2013年黄埔及萝岗区商品住宅均价分别为15693和16065元/㎡），无法形成明显的价格洼地效应；2、两区原本就是属于广州市辖区，没有明显的区域前景和发展预期改变；3、楼市政策环境一样。而这三个条件增城和从化则完全相反，以增城为例，其作为东部价格洼地效应十分明显，区域楼价与邻近的天河、黄埔及萝岗都有非常大的差距，可以有效吸纳广州东外溢的置业人群。因此最新的区划调整无疑将利好增城、从化楼市。

　　一、从客户特征分析看出，如果增城实施限购，受影响的改善型及高端项目占市场份额小，对整体楼市影响不大。

　　但不可忽略的是，在区划调整前后，楼市政策怎样调整是一个重要的问题，增城、从化是否会像广州一样实施限购，令到市场广泛关注。如果实施限购，增城楼市会有怎样的变化？

　　增城楼市从客户构成来看可以分为两个片区，新塘与广州东部联系紧密，多条快速路连接，规划2条地铁线，成为广州东部分刚需置业客户的首选。新塘东部以及荔城区域，交通距离大，受广州东部承接较少，多以本地客户购买为主。

　　根据合富辉煌集团市场研究部监测显示，2013年增城以总价120万以下的产品占绝对主力（83%），其中成交楼盘7成位于新塘，以广州刚需客户占绝对主力。改善型及高端项目成交占比不2成。

　　从不同档次的楼盘看到增城客户构成情况。

　　1、以新新大道某刚需盘洋房（该项目2013年洋房成交主力总价段在150万以下）成交客户为例。该项目客户超过7成来自广州，其中尤以广州东部三个区域为主。首次及二次置业客户占比接近8成，会受到限购政策影响的三次及以上置业者仅占比两成多。

　　2、以新塘东某刚需项目为例（项目2013年成交货量总价在50-100万元/套，相对集中在60-90万元/套。），客户以增城本地为主，首次置业者更是高达8成多，剩下则为二次置业客户。

　　3、从两个别墅项目分析高端客户的置业情况分析。（项目1：2013年别墅成交总价集中在280-350万元；项目2：2013年别墅成交总价集中在300万元以上）。高端客户来源已天河区为主，两个项目三次及以上置业者分布为4成及6成左右。可见如果实施限购，对此类项目的影响较大。

　　从以上项目的客户构成可以看出，限购政策的实施，受影响的为改善型和高端项目，这类项目成交占比在整个增城楼市的份额约20%。

　　二、对增城后市影响更多来自于价格

　　受规划利好影响，增城近期楼市销售升温，楼价上涨冲动明显，多个楼盘扬言，近期将大幅提升销售价格。价格问题可能成为后期影响增城楼市的重要原因。

　　增城、从化楼价位列广州各区楼价最末两位，价格洼地效应明显。两区大量的商品住宅成交有利于拉低广州市成交均价，政府主动推行限购的意愿较弱。近期区域楼盘价格上涨冲动明显，后市或侵蚀刚需购买力。增城市场成交刚需占据较高比例（部分板块约8成），多次置业客户少。刚需客户对价格敏感，承受力较低，价格过快上涨将侵蚀他们的购买力。另一方面价格快速拉升，必然导致地方政府调控压力倍增，在这样的情况下，势必令增城实施限购政策。