中原集团：从杭州、常州楼盘降价看库存压力

来源: [观点网] 时间: 2014-02-24 23:05

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目前尚未形成全市的楼盘降价跟风潮，但后市供应压力较大的区域，我们认为降价促销的压力更为凸显。　　

　　上周，新闻媒体纷纷爆出杭州、常州楼盘大幅降价，中原集团研究中心分别就两个城市进行了分析和电话调研，同时对全国主要城市的供应和库存情况进行了分析梳理。分析结果显示，一，市场存量大，库存有压力的城市风险较大；二，前期房价过快上涨，目前及未来新增供应较为集中的区域更须引起警惕。

　　一、杭州、常州降价对比

　　杭州为浙江省会，在我们城市定义中属于二线发达城市，对浙江本省消费者具有较强的吸引力。常州隶属江苏，为我们定义的三线城市，市场需求以本地为主，常州楼市一直处于沪宁沿线中几个城市的价格洼地，加上不限购也吸引了部分周边城市居民来此购房。

　　尽管从城市层面来看，杭州和常州有很大的不同，但两地的商品房库存都创新高。据中原地产统计，杭州2013年末存量突破11万套，约1464万方，同比2012年末存量面积增加41.05%；2013年末常州商品房可售余量达1173.82万平米，可售周期近20个月。

　　目前尚未形成全市的楼盘降价跟风潮，但后市供应压力较大的区域，我们认为降价促销的压力更为凸显。

　　二、全国库存压力上升，三四线消化周期堪忧

　　据国家统计局发布的数据，2013年末全国商品房待售面积49295万平方米。2012及2013年全国住宅待售面积增幅逼近40%，远远超越了住宅的销售增速。因此，从全国市场来看，存量压力确实在增大。

　　同时，中原集团研究中心统计了16个城市的可售量，除4大一线城市当前存量低于1年前，其余城市均比2012年末水平高。

　　若按最近6个月的平均销售面积计算各城市的存量消化周期，各类城市近期都呈现逐步增加的趋势。其中一线城市较一年前增幅较小，三四线城市增幅最大。这一结论与我们对市场的直观认识相符，即一线城市整体供不应求，存量压力小；而三四线城市供大于求，存量压力大，其中青岛、福州等地可售面积消化周期超过12个月。

　　注：“可售面积”指批准销售面积，来自各地房地产交易中心，其中包括可售期房与可售现房

　　上述16个城市中，包括一线城市：北京、上海、广州、深圳/ 二线城市：南京、杭州、苏州/三四线城市：青岛、厦门、福州、南昌、合肥、南宁、惠州、莆田、三明

　　数据来源：各地房地产交易中心，中原集团研究中心

　　三、一线城市供不应求销售情况尚乐观

　　为了判断市场的供应，中原集团研究中心分析对比了全国40个主要城市最近五年（2009~2013年前11个月）的住宅用地供应可建面积与住宅销售量，发现城市间供求关系存在显著差异。虽然土地供应与住宅销售存在1-2年的时间差，但把统计范围放大到5年的周期后，时间偏差的影响减小，我们可以看出不同城市趋势上的变化。

　　一线城市在最近五年普遍存在含住用地（纯住宅用地与商住用地，下同）供应不足的行情，5年累计供地销售比仅为81%；而二线及三四线城市则土地供应过剩，均明显高于100%。分时间段看的话，二线城市在2010年土地供应达到峰值，大幅超过当年住宅销售面积；而三四线城市则在2011年达到峰值。在2010年后，二三四线城市每年都保持着土地供应大于住宅销售的水平，意味着这些城市可供开发建设的土地总量是每年持续增加的。

　　分城市来看，二线城市中的大连、武汉和三四线城市中的唐山、哈尔滨、昆明、贵阳、长春等城市均存在严重的土地可售面积过量问题。而四大一线城市明显低于平均水平，均处在供应不足的状态。

　　当然，除了土地供应外，未来城市人口的增长，也是决定住宅需求的关键因素。上述城市中，一线城市人口仍在持续增长，决定了未来供不应求的状态仍将延续；而部分二线省会城市也有对周边人口的吸引力，能在一定程度上平衡供地过多的风险；对于那些本地人口增长已经放缓，但前期土地供应过多的二三四线城市，我们认为未来房价下跌的可能性极高。