链家地产：1月新房市场量价稳定新增供应环比下降7成

来源: [观点网] 时间: 2014-02-09 17:50

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北京新建商品住宅市场受到一定程度影响，月度成交量较2013年12月有小幅下滑。与此同时，供应市场进入淡季。

　　2014年1月适逢元旦和传统春节假期，北京新建商品住宅市场受到一定程度影响，月度成交量较2013年12月有小幅下滑。与此同时，供应市场进入淡季，新入市项目数量环比大幅减少。从供需角度看，近期供应增加迟缓，而需求依然持续释放，成交量受到抑制的同时，库存屡创新低。另外，受成交结构影响，成交均价小幅上涨。

　　1月纯商品住宅成交4929套，环比下降3.2%

　　根据链家地产市场研究部统计，1月新建商品住宅(含保障性住房)网签量为6908套，环比下降40%。扣除保障房后，纯商品住宅4929套，仅环比下降3.2%。但是，与2013年1月份相比，纯商品住宅则大幅下降了53.9%。

　　链家地产市场研究部张旭认为，年底两月的新增供应量较9、10月有较为稳定的增长，这使得年底以及新年年初的需求有可以释放的支撑。即使恰逢元旦、春节双节，纯商品住宅成交里也没有出现明显下滑。但与往年同期相比，因供应规模有限，1月份纯商品住宅成交量较2013年1月大幅下滑超过5成，在近五年同期中，只高于2012年市场下调期。

　　从项目销售的数据看，1月成交量的主力依然是华邑新苑、伊林西苑等2013年11月和12月入市项目。截至1月29日(网签暂停前最后一日)，11月、12月入市项目的总体签约率已达52%，排除网签滞后影响，预计这两月在售项目的去化率已经达到7成。由此可见，项目的短期消化速度依然较快，需求释放较为强劲。

　　1月新增商品住宅供应1143套，环比大幅下降70.4%

　　据链家地产市场研究部统计，1月新增商品住宅项目7个，较上月减少7个，总供应量为1143套，环比大幅下降70.4%。与去年同期相比，入市项目减少3个，供应量同比下降44.5%。

　　从区域结构上看，1月新增期房供应尽管有三个位于城区，但仍以五环以外为主，7个新增项目中有4个在五、六环之间，2个位于六环之外，还有1个项目位于三、四环之间。从项目属性看，1月新增供应主要为适合改善性需求的中高端项目，单套平均面积为179平米左右，拟售价格在3万元/平米以上的供应量为705套，占到1月总供应量的62%，其中位于丰台区的阅园拟售价格超过5.9万元/平米，而位于朝阳区的泰禾坊巷家园拟售价格更是高达到6.7万元/平米。

　　链家地产市场研究部张旭认为，从12月份以来，新增供应一反往年常态，出现明显减少，且从12月底到1月中上旬阶段，出现了连续二十余天的供应"空窗期"。随后，1月19日，一天之内两个高端项目相继入市，意味着"4万元限价令"出现一定松动，但整体上看，从"京七条"落地之后，北京对于新建商品住宅入市价格控制的程度依然会继续收紧。大量定位于刚需和改善的项目入市都会受到政策管制。未来，新建商品住宅供应市场难有大幅上涨。一方面是由于北京调控政策继续收紧，新建商品住宅的入市节奏依然受到影响；另一方面，前两年土地成交量过低，尽管2013年宅地成交翻番，但离新盘上市还有一段时间，短期内无法形成有效供应。

　　1月纯商品住宅成交均价27618元/平米，环比上涨2.8%

　　据链家地产市场研究部统计，1月纯商品住宅成交均价为27618元/平米，环比上月上涨2.75%，同比上涨18.75%。

　　1月成交的纯商品住宅中，五环内项目的成交占比较2013年12月上升3.31个百分点，价格在2万元/平米以上项目的成交占比与上月相比上升4.01个百分点，结构的提升小幅拉升了1月的成交均价。

　　自2013年11月起，纯商品住宅成交价格较为稳定，连续三个月保持在2.7万元左右。张旭认为，供应总量相对稳定、成交结构保持稳定、限价措施从严等是近期成交价格没有出现明显上调的主要原因。2013年11月底至12月中旬集中上市的一批价格接近4万元的中高端项目目前签约率为28%，另有近三成处于预定和资格审验状态，随着春节假期结束，这部分高端住宅集中完成网签，预计将在一定程度上结构性拉高年后成交价格。但受当前政策与市场环境影响，后市价格暂不会出现较高的实质涨幅。

　　小结：

　　1、1月份北京新建商品住宅市场，除了供应层面出现季节性特征外，成交、价格都维持了2013年底以来的稳定态势。需求旺但受制于供应，市场整体表现较为温和。新一轮政策收紧周期内，市场较2012年回暖期有所降温，但短期内不会再出现上一轮调控导致的深度下调。

　　2、经过一轮市场下调和恢复周期后，开发商意识到"多囤地、慢开发"的经营模式所加深的负债成本和节奏缓慢远不及"高周转"销售策略更适应于当下房地产市场。因此，从供应层面上看，开发商主观推盘意愿较强，而土地供应和政策限制则是影响供应市场的主要原因。

　　3、预计节后新建商品住宅需求会继续释放，成交量上涨，而供应相对滞后，库存会继续维持低位。从1月份数据看，库存频繁探底，至月底已跌破5.6万套，短期内没有大幅反弹的可能。价格上涨压力依然较大。