四川中原：2014年01月成都土地和住宅市场简报

来源: [观点网] 时间: 2014-02-09 16:58

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本月成交并没能延续13年年末的回暖态势，主要原因在于本月末市场进入春节假期节奏，二手房置业者需求转移或选择押后置业。

　　1.土地市场

　　步入传统淡季供需明显回落

　　1、成都市土地供需走势

　　本月成都市共供应土地27宗，总供应面积1412.93亩，面积环比减少50.64%，同比下降17.42%；本月共成交土地23宗，土地成交面积1014.58亩，面积环比减少53.19%，同比下降36.09%。

　　土地市场在接连数月的拔高之后，在本月出现季节性回落，节后或会缓慢回升。

　　1.1主城区土地市场供需趋势

　　本月主城区总供应土地4宗，供应面积390.36亩，环比减少26.32%，同比下降25.45%。成交方面，本月主城区总成交土地4宗，供应面积390.36亩，环比减少26.32%，同比下降20.55%。

　　主城区土地市场热度稍减，但整体依然较为活跃。其中锦江区三圣乡的253.19亩商住混合地块，被华熙集团以1319元/平米的底价拿下，将打造为国际东村的文化项目。

　　1.1.1主城区成交土地可建面积概况

　　本月主城区成交土地面积约合26.02万平米，总可建面积为108.41万平米；其中住宅可建面积为46.23万平米，环比减少39.55%，同比减少1.97%；商业可建面积为62.18万平米，环比增长0.19%，同比增长4.17%。

　　1.2郊区土地市场供需概况

　　本月郊县区总计供应土地23宗，供应面积1022.57亩，环比减少56.16%，同比下降13.88%。成交方面，本月郊县区成交土地19宗，成交面积624.22亩，环比减少61.89%，同比下降43.06%。

　　本月郊县区土地市场供需齐齐回落，流拍现象依旧突出。其中，崇州市出台大量中小用地。

　　1.2.1郊县区成交土地可建面积概况

　　本月郊县区成交土地面积约合42.67万平米，总可建面积为121.05万平米(不包括3宗加油站用地)；其中住宅可建面积为25.32万平米，环比减少87.54%，同比下滑76.24%；商业可建面积为95.73万平米，环比减少4.26%，同比下降18.85%。

　　2、本月土地详细信息

　　2.1新增土地公告信息

　　主城区土地公告情况：本月主城区共发布4宗国有建设用地使用权出让公告，分别为锦江区1宗、成华区1宗、青羊区2宗。净用地面积共计306.97亩，约合204.65万平方米，总可建面积约为91.73万平方米。其中位于锦江区三圣乡的地块占地253亩。

　　郊县区土地公告情况：本月郊县区共发布27宗国有建设用地使用权出让公告，分别为大邑县3宗、金堂县3宗、郫县2宗、蒲江县2宗、双流县6宗、新都区2宗、新津县9宗，净用地面积共计1626.41亩，约合108.25万平方米，总可建面积约为308.55万平方米(不含2宗加油站用地)。

　　3、小结与预测

　　本月正值春节，属于土地市场的传统淡季，供需双双明显回落。其中，主城区的土地供需有所下滑，但没有出现明显的降温，土地市场沿袭着2013年的火热情形。郊县区的土地市场则出现明显的回落，流拍现象依旧突出，房企对于郊县区的土地依然保持的谨慎的态度，成交地块以挂牌为主。而后期的土地市场，随着节日的过去将逐渐回暖，主城区的中小地块依旧是热门，且随着天府新区的确立，华阳、华府、麓山等板块的土地亦将再度升温。

　　2.一手商品住宅市场

　　供应市场“马上变脸”成交市场“今非昔比”

　　2.1成都市一手商品住宅供需情况

　　1月成都市商品住宅供应跌落谷底，成交淡季走低。其中，供应方面：供应面积56.95万平方米，环比下降59.93%，同比下降69.55%；成交方面：成交面积146.42万平方米，环比下降25.73%，同比下降31.02%；本月供需比为0.39。本月供应大幅跌落，成为2013年度以来的最低位，成交市场走量不力是开发商改变推量预期的主要原因；而后市成交量受市场低迷的影响维持低位的可能性较大。

　　2.2成都市主城区商品住宅供需详情

　　2.2.1本月主城区商品住宅供需情况

　　1月成都主城区商品住宅供需双双回落，市场低迷开局，淡季特征明显。其中，供应方面：供应面积38.9万平方米，环比下降44.18%，同比下降50.29%；成交方面：成交套数7715套，环比下降19.15%，同比下降24.12%；成交面积73.49万平方米，环比下降19.43%，同比下降22.89%；本月供需比为0.53。本月市场淡季低迷，开发商在实际市场成交冷淡的影响下放缓推量，成交端也在市场疲软之下持续下滑；预计后市供应回稳，成交下行压力犹存。

　　2.2.2成都市各行政区商品住宅供需情况

　　1月青羊区供应称雄，成华、高新成交“绝代双骄”。其中，青羊区供应面积11.81万平方米，环比上涨92.03%；成交面积9.4万平方米，环比下降14.62%。高新区供应面积9.36万平方米，环比下降45.74%；成交面积20.28万平方米，环比下降18.42%。成华区供应面积4.87万平方米，环比下降75.56%；成交面积20.16万平方米，环比下降18.12%。

　　2.3近郊县一手商品住宅供需详情

　　2.3.1近郊县一手商品住宅供需情况

　　1月成都近郊县商品住宅供应触底，成交滑落。其中，供应方面：供应面积18.05万平方米，环比大跌75.08%，同比下降83.41%；成交方面：成交面积72.93万平方米，环比下降31.16%，同比下降37.64%；本月供需比为0.25。近郊县受淡季影响供应跌入冰点，预计后市将反弹回暖；成交端下行走势明显，根据成交波动的错位特征预计后市成交仍存下行动力。

　　2.3.2成都市各近郊县商品住宅供需情况

　　1月温江供应一枝独秀，双流成交荣膺冠首。其中，温江供应面积达13.82万平方米，环比大涨357.08%；成交面积17.22万平方米，环比上涨60.07%。双流供应面积0.7万平方米，环比下降93.26%；成交面积17.81万平方米，环比下降41.93%。预计后市各区供应回升，成交稳中有跌。

　　2.4小结与预测

　　小结：供应市场“马上变脸”成交市场“今非昔比”

　　主城区一手商品住宅市场：1月主城区供应大幅跌落，并成为至2012年3月份以来的最低点。供应市场的“马上变脸”主要原因在于市场进入传统淡季，再加之13年年末以来置业需求的不旺盛就让开发商未尝甜果；偃旗息鼓、驻停休整，成为一月供应市场基调。1月成交持续滑落，市场淡季特征显现，而2013年“淡季热”已再难出现。成交的下滑实属必然，首先12年以来一直被积压的需求在13年陆续被释放，之后市场化的基调让市场更加冷静；其次市场进入淡季置业需求转移。

　　近郊县一手商品住宅市场：1月近郊县市场与主城区一样，携手进入淡季节奏。供需两端均大幅下滑，跌至13年以来的最低位；而同样都是需求的冷淡和转移，成为开发商推量骤降和成交下滑的诱因，同时银行房贷利率的上浮和贷款难也是其主要因素。

　　预测：短期低位游走静待暖阳回春

　　预计后市市场仍受春节氛围影响，置业需求不旺盛仍将持续，而短期的低位游走在所难免。首先，主城区供应市场将逐步回暖，但下月仍处低位可能性较大；成交市场则受持续冷淡的置业氛围影响，下行压力依然较大。其次，近郊县供应市场或已见底后市反弹极有可能，但摆脱低位仍待时日；成交市场将维持低位平稳态势。

　　至三月静待暖阳回春。首先，三月“小阳春”将至，置业需求逐步回升；其次，适逢新一届三中全会的政策出台期，后市的政策走向势必对成交波动产生影响。

　　3.二手商品住宅市场

　　二手成交小幅回落后市或持续跌落

　　3.1成都市主城区二手商品住宅成交概况

　　1月成都二手商品住宅成交量为4667套，环比下降10.34%，同比下降42.94%；成交面积为38.2万平方米，环比上涨17.3%，同比下降45.34%。本月成交下滑，二手低调开局。本月成交下滑的主要原因在于受假期的影响部分备案延迟，再加之临近春节置业者需求转移。预计下月市场仍将受假期的影响，成交量持续下滑存较大可能。

　　3.2各行政区二手房成交详情

　　1月锦江区成交量一枝独秀，其余各区转势回落。其中，锦江区成交1341套，环比大涨94.35%；高新区下滑幅度最大，成交629套，环比下降30.5%；金牛区成交居次，成交767套，环比下降16.36%。预计后市各行政区成交仍存下滑动力，而锦江区大幅下滑可能性极大。

　　3.3小结

　　二手成交小幅回落后市或持续跌落

　　本月二手商品住宅成交转势回落，14年低调开局。本月成交并没能延续13年年末的回暖态势，主要原因在于本月末市场进入春节假期节奏，二手房置业者需求转移或选择押后置业。预计后市市场持续受春节假期的影响，成交小幅下滑存较大可能，而至三月随着假期已过，同时适逢开学期间二手房转势回暖或现。

　　四川中原：2014年01月成都土地和住宅市场简报