四川中原：2013年12月成都土地和住宅市场简报

来源: [观点网] 时间: 2014-01-05 09:51

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对于成交市场，由于近期实际市场的不景气再结合成交波动的错位表现，预计来年成交量的持续下滑压力颇大。

　　1.土地市场

　　供需连连拔高达到年内顶峰

　　1、成都市土地供需走势

　　2013年，成都市土地总供应面积17998.89亩，与去年同期相比下降29.14%；土地总成交面积15398.99亩，与去年同期相比下降29.94%。

　　本月成都市共出让土地55宗，总供应面积2862.49亩，面积环比上涨32.22%，同比下降29.10%；本月共成交土地45宗，土地成交面积2167.56亩，面积环比上涨45.64%，同比下降39.16%。

　　供需连连拔高，于本月达到年内顶峰。土地的供需，一般在年末比较活跃，本月供需冲顶并不奇怪；但是较去年同期下滑较为明显，或是今年的土地市场较为活跃，政府收缩了土地供应(并未完成年度供地计划)。

　　1.1主城区土地市场供需趋势

　　2013年主城区土地市场供应面积3989.07亩，与去年同期比较下降28.15%。土地成交面积3839.53亩，与去年同期比较下降24.28%。

　　本月主城区总供应土地13宗，供应面积529.82亩，环比增长56.75%，同比下降31.54%。成交方面，本月主城区总成交土地13宗，成交面积529.82亩，环比拔高81.53%，同比下降31.54%。

　　主城区土地市场供需均较为活跃，出台的13宗地块均顺利成交。成交地块由小型地块为主，大半溢价在90%以上，武侯区的几宗袖珍商服用地更是市场争夺焦点。

　　1.1.1主城区成交土地可建面积概况

　　2013年成都市主城区成交土地可建面积共963.47万平米，其中住宅可建面积为468.60万平米，商业可建面积为494.87万平米。

　　本月主城区成交土地面积约合35.32万平米，总可建面积为138.54万平米；其中住宅可建面积为76.48万平米，环比增长220.54%，同比减少27.86%；商业可建面积为62.06万平米，环比增长6.21%，同比减少20.86%。

　　1.2郊区土地市场供需概况

　　2013年郊县区土地总供应面积14009.82亩，与去年同期比较下降29.42%。成交土地面积11559.46亩，成交与去年同期比较下降31.64%。

　　本月郊县区总计供应土地42宗，供应面积2332.67亩，环比上涨27.68%，同比下降28.52%。成交方面，本月郊区成交土地32宗，成交面积1637.74亩，环比上涨36.88%，同比下降41.27%。

　　本月郊县土地市场供需齐涨，但流拍现象依然较为突出。郊县区的土地市场颇为理性，成交地块多被本土房企以底价购得。

　　1.2.1郊县区成交土地可建面积概况

　　2013年成都市郊县区成交土地可建面积共2444.42万平米，其中住宅可建面积为1429.92万平米，商业可建面积为1014.50万平米。

　　本月郊县区成交土地面积约合109.24万平米，总可建面积为303.26万平米；其中住宅可建面积为203.27万平米，环比减少4.65%，同比下滑23.56%；商业可建面积为99.99万平米，环比减少43.64%，同比下降32.50%。

　　2、本月土地详细信息

　　2.1新增土地公告信息

　　主城区土地公告情况：本月主城区共发布4宗国有建设用地使用权出让公告，分别为锦江区1宗、成华区1宗、青羊区2宗。净用地面积共计306.97亩，约合204.65万平方米，总可建面积约为91.73万平方米。其中位于锦江区三圣乡的地块占地253亩。

　　郊县区土地公告情况：本月郊县区共发布27宗国有建设用地使用权出让公告，分别为大邑县3宗、金堂县3宗、郫县2宗、蒲江县2宗、双流县6宗、新都区2宗、新津县9宗，净用地面积共计1626.41亩，约合108.25万平方米，总可建面积约为308.55万平方米(不含2宗加油站用地)。

　　2.2土地成交信息

　　主城区土地成交情况：本月主城区共出让13宗国有建设用地使用权，分别为成华区5宗、锦江区2宗、青羊区1宗、武侯区5宗。

　　郊县区土地成交情况：本月郊县区共出让42宗国有建设用地使用权，分别为崇州市6宗、大邑县6宗、金堂县4宗、龙泉驿区1宗、郫县2宗、青白江区1宗、双流县7宗、温江区3宗、新都区2宗、新津县10宗。

　　3、小结与预测

　　整体来看，本月土地市场供需再度增长，达到年内高峰。年底一般是土地市场最为活跃的时期，今年也不例外，但较去年同期明显减少，或是由于今年的土地市场较为火热，政府开源节流，放缓供应。主城区的土地市场依旧火热，几宗袖珍地块被本土中心房企激烈争夺，而在后期的主城区土地市场也会延续这一势态：大型房企由于金融政策的影响而资金链紧张，会谨慎的对待土地增持；而对于资金链较为缓和的中小本土房企，或是一个进入主城区的较好契机。郊县区的流拍现象依然较为凸显，毕竟需求有限，大量的供地会在一定程度上造成市场饱和。

　　2.主城区商品住宅市场

　　供需小幅下滑13年平稳收官

　　2.1本月主城区供需概况

　　12月成都主城区商品住宅供需小幅下滑，市场平稳收尾。其中，供应方面：供应面积69.69万平方米，环比下降4.15%，同比下降36.03%；成交方面：成交套数9542套，环比下降7.03%，同比上涨1.73%；成交面积91.21万平方米，环比下降6.12%，同比上涨3.05%；本月供需比为0.76。预计后市供应市场将延续十月份以来的平稳走势，而成交市场则受近期实际市场较为疲软的影响下滑压力较大。(因11月份供应数据已剔除其他业态面积，本月已将其修正。)

　　2.2本月主城区商品住宅供需详情

　　2.2.1本月主城区各行政区商品住宅供需情况

　　12月成华区供需依然优于其余各行政区表现，供应面积19.93万平方米，环比下降25.91%；成交面积24.62万平方米，环比下降8.1%。高新区供需稍逊一筹，供应面积17.25万平方米，环比下降29.39%；成交面积24.86万平方米，环比下降12.68%。武侯区供需逆势上涨，供应面积9.84万平方米，环比大涨141.18%；成交面积11.14万平方米，环比上涨8.68%。预计后市成华区供需仍将持续活跃，各行政区新年开局平稳。

　　2.3小结与预测

　　小结：供需小幅下滑13年平稳收官

　　本月供应持续微幅下滑，成交下滑压力凸显。在供应方面：至"金九"集中放量以来，市场整体呈现出去化存量的节奏。虽然至十二月以来，开发商迫于销售目标和资金链的压力，大势促销，年底冲量；但需求端的过于"冷静"最终使多数开发商冲量告负，致使开发商在推量上变得谨慎，从而本月供应也出现小幅下滑。在成交方面：本月成交小幅下滑，下滑压力逐步凸显。本月成交端的下滑已在意料之中，其主要依据在于成交数据与实际市场情况的错位表现，通过对前期市场的监测发现置业者的需求欲望有下降迹象，实际市场成交量持续低位，致使本月成交量因错位波动的因素而转势下滑。

　　预测：开发商资金链压力大促销走量仍将是开局基调

　　预计来年房地产市场在QE退出和银行资金持续吃紧的影响下，开发商资金压力将持续凸显，而促销走量仍是来年初开发商的主要策略，同时经过近三个月的去化存量后，供应端将适度加大放量，然而需求端的持续不景气将使开发商在推量上更加谨慎，因此预计来年开局供应市场将微幅上涨。对于成交市场，由于近期实际市场的不景气再结合成交波动的错位表现，预计来年成交量的持续下滑压力颇大。而至于来年的实际市场，估计仍将延续本年度的平淡表现，主要原因基于今年市场成交的火爆表现，导致需求端过度透支；同时来年实体经济依然堪忧，再加之QE的退出导致热钱逃离，来年投资拉动经济发展的动力将有所减弱。

　　3.二手商品住宅市场

　　二手住宅成交持续回升年末翘尾收官

　　3.1成都市主城区二手住宅成交概况

　　12月成都二手住宅成交量为5205套，环比上涨17.84%，同比下降22.29%；成交面积为46.19万平方米，环比上涨18.5%，同比下降19.06%。二手住宅市场年末持续回升，成交量至4月份以来首度突破5000套，年末翘尾的形势已成。预计来年开局将延续上涨势头，市场持续向好动力大。

　　3.2各行政区二手房成交详情

　　12月，成都各行政区成交量持续走高。其中，武侯区夺得冠军，成交941套，环比上涨17.19%；成华区上涨幅度最大，成交939套，环比上涨37.28%；金牛区小幅上涨，成交917套，环比上涨6.75%；预计各行政区来年成交情况仍将持续向好。

　　3.3中原(成都)领先指数--全市指数

　　2013年11月中原(成都)领先指数为252.5，样本楼盘成交均价为9917元/平方米，环比上涨0.1%，同比上涨4.6%。成交量方面，成交套数4417套，成交面积38.98万平米，环比分别上涨25.09%和25.99%。

　　本属"金九银十"旺季的二手楼市，在房贷紧缩、购房资格审查趋严等利空消息影响下成交量反而较7、8月份传统淡季有所下滑。经历了一波短暂的观望期后，10月下旬开始置业者入市积极性开始回升，成交量也出现上涨。11月份，政策层面备受瞩目的十八届三中全会提出了方向性的政策导向，短期内暂未有明显的利空或利好消息，市场成交继续保持，11月份成交量较10月份环比明显上涨。

　　根据统计，全市76个样本楼盘中，本月有90.8%的楼盘价格上涨，与上月持平；9.2%的楼盘价格出现下跌，但跌幅较小，其中仅有1.3%的楼盘跌幅超过5%。

　　注：中原领先指数是既能够反映国家或区域的房地产市场整体行情，又可反映出不同物业类型的变化行情，指数的变动可以描绘房地产市场的发展轨迹，并预测未来的发展趋势。

　　指数建立标准：首先将研究对象--二手成交的楼盘，按照一定的规则，划分为多个控制点(控制点：若干个楼盘组成的集合)。其次，按照既定的规则，在控制点内设立样本标准；再次，将采集的成交样本按样本标准进行标准化处理，并以此标准化的样本价格计算各个控制点的成交均价。最后，在获得控制点成交均价的基础上，进行各期各类指数的计算，构建多层次的价格指数体系。

　　3.4.小结

　　二手住宅成交持续回升年末翘尾收官

　　本月二手住宅市场持续升温，年底翘尾收官。对于二手市场而言，历年年末均为成交旺季，而本年度年末市场也不负众望，成交持续上涨突破5000套。而至于来年开局仍为销售的好时节，成交的持续上涨仍存较大可能。

　　四川中原：2013年12月成都土地和住宅市场简报