绿维创景为滨海度假地产“鬼楼群”支招

来源: [观点网] 时间: 2013-12-26 11:56

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把地产价值、房产价值、商业化服务的交换价值等通过持续经营结构和产业经营结构结合起来，实现滨海度假地产的发展。

　　近年来中国度假地产发展很快，绿维创景曾做过中国度假路线图的研究报告，报告显示：中国旅游度假地产的发展实际上有条隐形的线在牵引，阳光是度假投资追逐的主要因素之一。滨海拥有的具有强大吸引力的3S资源(首先是阳光，另外还包括大海、沙滩)，使其一直成为游客向往的地方。养生养老、度假、投资、避寒避暑等需求的大幅度增多，带动了中国滨海度假地产的开发热潮。

　　我国滨海旅游资源的分布格局大致成s形，因此也就形成了滨海度假地产开发的三大板块。第一是环渤海板块，主要有两部分：一是山东、渤海湾这个大市场，其中发展最好的是山东半岛与胶州半岛；二是以北戴河为主，向河北、辽宁这两个方向延伸所带动的区域。第二个是东海板块，从上海到浙江这个区域受海域海水的限制，度假的因素比较少，更多的体现在旅游形态上，例如上海的碧水金沙最大的特点是“人工”，通过人工沙滩、人工净化海水形成了一个海滩度假结构。舟山群岛作为一个独立的开发区域，大量的投资商开始进入这个区域，其度假发展非常快，其中上海对它的推动作用非常明显。第三个南海板块中除了海南岛之外，以深圳为核心从小梅沙、大梅沙、华侨城一直到巽寮湾再延伸到汕头这条线发展的比较快。海南国际旅游岛是一个大爆发，从土地大爆发到度假地产大爆发。

　　一、“鬼楼群”--滨海度假地产的宿敌

　　在“旅游+地产”的模式中，旅游投资收益周期比较漫长，而地产投资收益则比较快。出于商业利益的冲动，开发商会有意加大地产部分的投资面积，以实现收益回收期的最短化与收益量的最大化，滨海旅游地产亦不特殊。目前我国滨海旅游地产已呈现野蛮式开发，忽略了相关的生活服务和休闲度假服务配套，以及城市公共服务配套，房地产与旅游分离，旅游地产与城镇化分离，从而导致大量“鬼楼群”出现，影响城镇化进程。这种地产发展模式前景堪忧，滨海度假地产在这种运行模式下出现了巨大危机。

　　二、突破法则--旅游引导的泛旅游整合下的产城一体化综合开发结构

　　什么是滨海度假地产的发展基础？什么样的滨海度假地产才有可能实现突破？绿维创景根据做过的众多滨海度假项目，认为滨海度假地产可以分为三个层次：第一是产业架构，是以泛旅游为龙头，形成的以目的地为核心的系统架构。第二是业态发展，通过多样化业态形成游客聚集、消费聚集、产业聚集。第三是产品设计，不仅是技术设计，更重要的是产品策划设计。在这三个层次下，滨海度假地产要想实现健康发展，必须以休闲度假为方向，走集观光、休闲、度假、养生、康体、居住等多种功能于一体的综合发展之路，实现突破。绿维创景将这一突破法则归纳为“旅游引导的泛旅游整合下的产城一体化综合开发结构”，并认为有三个重点思路需要理顺：

　　第一，旅游吸引力是地产打造的核心，通过核心吸引物的打造，积聚人气、通过人的消费，提升地气、通过度假地产，带来财气。

　　第二，将旅游要素与滨海结构相结合，形成文、海、岛、滩、案、山、地、水、村、镇、城、域等多维的发展结构。

　　第三，旅游休闲度假与房地产、城镇化结合，整合出以旅游为主导的产城一体化发展模式。其中，完善的度假生活配套、高品质的服务质量及城市基础设施必不可少。

　　三、滨海度假地产的打造手法

　　旅游引导的泛旅游整合下的产城一体化综合开发结构的打造分为三个步骤：首先要打造吸引核，形成旅游吸引力，提升滨海旅游项目的人气价值，构建土地价值升值架构；其次是形成休闲聚集，通过休闲业态的整合形成吸引力把游客留下来消费，形成休闲商业地产销售价值；最后创造延伸发展，形成各种泛业态支撑下的住宅型地产、泛旅游地产，来获得土地升值效益与可持续发展。

　　(一)打造吸引核

　　游客量是衡量地产价值的关键，一般情况下，有多大游客量就意味着这个地产有多大的吸引价值。

　　对于滨海度假，第一吸引核是海洋和沙滩。海洋的博大与富有是非常令人好奇与神往的。沙滩可以通过改造培育提升沙的质量，也可通过调整扩大规模。滨海项目比较多样，可以是水上项目、水中项目、水下项目，也可以是沙滩项目、沙滩休闲到海滨的整个休闲体系，包括沙滩背后的度假酒店及其游乐休闲设施配套。

　　第二吸引核是休闲项目。这决定了其吸引力程度。滑沙、海洋主题乐园等游乐项目往往是最受游客欢迎的。主题游乐类项目在夏季度假中起到支撑作用，特别是近水游乐、淡水游乐、海水游乐、滑降型的主题化游乐和机动游乐以及高科技游乐最具吸引力。

　　第三吸引核是冬季度假。季节实际上是困扰地产的一个问题，如果业主一年只能享受3~5个月的房产价值，投资回报率的边际效率是非常低的。冬季度假中非常强调冬季温泉利用，包括水疗、中式理疗、药疗等类型。其次是滑雪项目，可通过人造滑雪、冰雪游乐等来创造。第三是冬季室内项目。包括简易大棚式的室内空间、大型玻璃式的空间建筑等，韩国的乐天世纪是典型的室内游乐项目。第四是庙会，其产生的经济效益非常强。

　　这四种类型的冬季旅游度假项目作为冬季解决方案非常有价值，可形成旅游吸引力，提升滨海旅游项目的人气价值。

　　(二)形成休闲聚集

　　任何一个项目，如果仅有游乐观光没有休闲聚集很难攒人气。休闲聚集模式设计是通过休闲业态的整合打造休闲聚集结构，形成吸引力把游客留下来消费，通过游客聚集产生消费聚集，从而形成休闲商业社区、休闲街区和休闲聚集区，，这个结构决定了整个旅游地产项目的核心价值。任何一个旅游地产项目，都必须考虑人流的动向和商气的聚集模式，由此形成休闲商业地产价值。这种商业地产放大后就是休闲小镇模式。一般五百亩到一千亩的用地就可打造一个小镇，其中大概40万到100多万平米的商业建筑，约90%以上会销售，部分将回收并按景区经营。这种模式非常有效且吸引力非常大，一般度假地产项目都是通过人气转化成商气再转化成商业地产价值来提升楼盘价值的。

　　(三)创造延伸发展

　　通过前两大结构的发展，区域土地将会实现逐步升值，这就需要通过延伸发展中心的创造，来获得土地升值效益与可持续发展，从而形成地产开发。地产延伸具有多样性，主要有两个方面：第一，养生型。越来越多的人开始关注养生，不管是中青年的健康需求还是女性健身健美的需求，其市场广泛且多样化。第二，养老型。随着生活水平的提高，养老的需求进一步细化，健康疗养的要求更高。第三，候鸟型。季节性差异使得候鸟式的生活方式越来越盛行，特别是冬寒夏暑两个时期的生活方式调整。第四，与度假相关联的产业延伸模式，如农场、牧场等农家生活方式的延伸和其他如庄园式的度假方式的延伸等。这实际上是由核心休闲商业带动地产销售，这种核心的休闲商业主要是养老产业、养生产业、休闲农业、创意文化产业、会议会展等泛旅游的产业发展及其配套，这个带动并创造延伸发展结构可称为产城一体化。

　　滨海度假地产通过这种手法把地产价值和产业价值整合在一起，地产的销售通过产业服务模式的设计转化成三类销售结构：第一类是土地价值升值架构，既可兑现又可通过投融资放大。第二类是形成商业地产销售，可称为休闲商业地产销售价值。主要包括休闲商业土地以及由此形成的休闲商铺和大规模的商业结构。第三类是各种泛业态支撑下的住宅型地产。这种住宅型地产不是就房子卖房子的升值价值，而是产业结构包装和支撑下的一种居住服务，体现为商业服务结构一体化。

　　在新型时代做旅游地产，特别是滨海旅游地产，应把握好一些要素和模式并进行系统打造。这需要非常有效的产业支撑，并通过产城呼应的结构，把地产价值、房产价值、商业化服务的交换价值等通过持续经营结构和产业经营结构结合起来，实现滨海度假地产的发展。