绿维创景：泛养老产业集群引导的地产模式

来源: [观点网]      时间: 2013-12-26 11:33
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民间资本可以通过拿地、建设、运营、转让四个途径参与进来，从养老产业涉及的多个领域分享养老产业的红利。

　　目前我国养老逐步呈现出政府保障型养老和市场盈利型养老双轨制的趋势，政府保障型养老由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构已经开展，而市场化养老趋，也表现出了明显的发展潜力。养老地产，是这两年地产投资领域最受关注的地产项目，由于其与医疗、养生等诸多产业的相关度高，而具有极强的产业集聚效应。因此，其发展模式也吸引了众多业内人士探讨和研究。

　　养老产业

　　养老产业是指为老年人提供设施、特殊商品、服务，满足老年人特殊需要的，包括老年人衣、食、住、行、用、医、娱、学等物质精神文化方面构成的一个产业链，是多个产业相互交叉的综合性产业。

　　养老产业是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性

　　泛养老产业集群

　　养老产业自身具有很强的产业集聚效应，使其在区域开发中可以形成以养老为核心的相关产业的集聚，形成"养老引导的区域综合开发模式"，即泛养老产业集群是未来新型城镇化的重要动力之一。

　　泛养老产业集群，是指养老及其带动的相关产业共同构成的产业集成结构。养老引导的产业集群，最基本的特征就是能够形成本地化产业聚集。

　　这个集群由养老核心产业(养老产业本身)、养老相关产业(横向关联产业)和旅游支持产业(纵向关联产业)三部分构成。养老核心产业是传统的养老产业；养老相关产业是由养老产业衍生出来的，在技术或市场上有互补关系的产业，包括医疗保健业、健康服务业、美容美体业、养心养生业、旅游业、娱乐文化业、体育运动业、商贸服务业、文化业、餐饮业、教育培训业、住宿业等；养老支持产业始于养老产业、养老相关产业纵向联系的下游及相关联产业，如交通运输业、农业、林业、渔业、金融业、保险业、咨询服务业、建筑建材业、日常生活用品业、金融业、食品加工业、房地产业、环境保护业等。

　　一、泛养老产业集群引导的地产开发模式

　　泛养老产业集群引导的地产开发模式大致可分为15种，统分为五大类：

　　第一类：与社区共同建设

　　在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式：

　　第二类：与相关设施并设

　　养老地产项目除了依托社区共同建设外，还可以与一些其他设施结合，共同进行建设，例如与医疗机构、商业设施或其他福利设施设置在一起。此类开发模式能够充分发挥各方资源优势，使养老产品和相关设施实现互惠互利。常见的开发模式有以下几种：

　　第三类：与旅游或商业地产结合

　　养老地产与旅游、商业地产共同开发，也是较为常见的一种形式。

　　第四类：与国际品牌接轨

　　这类开发模式指与国际养老专业品牌接轨，引入外资或运营管理团队，共同开发养老产品。常见的有以下两种模式：

　　第五类：以其他方式转型

　　除上述几类开发模式之外，泛养老产业集群引导下的地产开发很多其他形式。具体说来，有以下几种：

　　二、泛养老产业集群引导的地产经营模式

　　根据养老方式和盈利方式两个维度，可以将泛养老产业集群引导的地产经营模式归结为六大经营模式：

　　目前国家通过政策鼓励和引导民间资本的进入养老产业，老年客群市场已形成规模，但是民间资本发展养老产业不仅要生存，而且要发展好，这需要政府在土地、财政、税收三方面制定出更为具体可行的政策，而民间资本可以通过拿地、建设、运营、转让四个途径参与进来，从养老产业涉及的多个领域分享养老产业的红利。

发稿：绿维创景审校：杨晓敏

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