四川中原：成都市场周刊（12.16-12.22）

来源: [观点网] 时间: 2013-12-24 10:53

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预计后市开发商在资金的压力下，在年末的收尾阶段将加大放量，回笼资金，而下周供应量止跌回升存较大可能。

　　1.土地市场

　　供需再次爆发后市持续井喷

　　1.1成都市土地整体供需概况

　　统计截止12月22日，本月主城区及郊县区累计土地供应面积1574.73亩，相比上月同期小涨6%。累计成交土地面积1293.77亩，相比上月同期上升50%，约合86.24万平方米，总可建面积约为255.31万平方米。

　　本周主城区及郊县区土地总供应面积803.48亩，环比上升31%；土地成交面积629.35亩，环比增加24%，约合41.95万平方米，总可建面积约为118.47万平方米。

　　本周土地市场供需再次爆发，共出台地块16宗。大部分成交地块均出现高溢价，其中成华区、双流城区、以及远郊的崇州均为热门区域。

　　1.1.1主城区土地供需概况

　　统计截止12月22日，本月主城区累计土地供应面积338.93亩，相比上月同期增长125%。累计成交土地面积338.93亩，相比上月同期增长125%。成交土地面积约合22.59万平方米，总可建面积约为75.51万平方米。

　　本周主城区土地总供应面积154.24亩，环比减少16%；土地成交面积154.24亩，环比减少16%，成交面积约合10.28万平方米，总可建面积约为30.24万平方米。

　　1.1.2郊区土地供需概况

　　统计截止12月22日，本月郊县区累计土地供应面积1235.80亩，相比上月同期减少8%。累计成交土地面积954.84亩，相比上月同期上浮34%。成交土地面积约合63.65万平方米，总可建面积约为179.79万平方米。

　　本周郊县区土地总供应面649.24亩，环比上升51%；土地成交面积475.11亩，环比增加47%，成交面积约合31.67万平方米，总可建面积约为88.23万平方米。

　　1.2本周新增土地公告信息

　　主城区土地公告详细信息

　　主城区公告：本周主城区暂无新增公告信息。

　　郊县区土地公告详细信息

　　郊县区公告：本周郊县区共新增2宗土地公告，分别位于新都区和彭州市。

　　2.一手商品住宅市场

　　一手住宅供应转势下滑后市或止跌回升

　　2.1成都市主城区一手住宅供应市场

　　2.1.1成都市一手住宅供应市场概况

　　据中原数据显示，本周主城区有4个住宅项目领取预售许可证，较上周减少4个。因数据缺失本周主城区商品住宅供应未剔除部分底商，供应面积为10.94万平方米，环比下降41.34%；供应套数暂时不详。本周供应转势跌落，成交市场始料未及的平淡表现是开发商推量收缩的主要原因，但后市适逢节日期间，同时开发商在资金回笼压力的驱动下，月末供应反弹可能性极大。

　　截止12月1日-22日主城区商品住宅累计批准预售供应43.86万平方米，供应项目19个，相比11月同期分别下降59.3%和29.63%。本月供应面积较上月同期大幅回落，较之上周下降幅度进一步扩大，预计后市持续的降幅扩大态势将得到遏制，但本月供应回落的态势已基本形成。

　　2.1.2小结

　　预售供应方面，本周一手预售供应终结了持续上涨的态势，转势跌落。在开发商打折促销，年底冲量的形势下，本周供应的大幅下滑显得匪夷所思。其主要原因在于年底的成交市场表现过于平淡，成交量和销售率上仍未有升温迹象；而成交市场的冷静，也必然使开发商走量乏力，供应出现收缩也在情理之中。但预计后市这种下滑的走势将很快被扭转，其主要基于下周适逢节日与月末期间，在开发商资金回笼压力巨大的驱动下，供应回升可能性较大。

　　一手住宅成交下滑态势转缓后市仍或稳中有跌

　　2.2成都市主城区一手住宅成交市场

　　2.2.1成都市主城区一手住宅成交市场概况

　　据中原监测数据显示，本周主城区商品住宅共成交2083套，环比下降1.42%；成交面积为19.64万平方米，环比下降2%。本周成交微幅跌落，后市稳中有降的可能性依然加大。

　　截止12月1日-22日主城区商品住宅累计成交7046套，成交67.99万平方米，相比11月同期分别下降6.43%和下降5.11%。本月累计成交量相较上月同期小幅下滑，预计后市下降幅度或持续微幅扩大。

　　2.2.2成都市各行政区成交分析

　　本周成华区和高新区成交量并驾齐驱，均居冠首，同成交560套，分别环比下降12.5%和7.44%；青羊区成交量大幅上涨，成交365套，环比上涨48.37%；金牛区成交量终结持续的上涨势头，大幅下挫，成交99套，环比大跌32.19%；武侯区止跌上扬，成交188套，环比上涨36.23%。

　　2.2.3小结

　　本周一手商品住宅成交持续微幅下滑，下降趋势转缓。本周商品住宅市场备案成交量，在前期市场平淡的影响下持续下滑，虽下滑走势明显转换，但近期市场却在开发商加大优惠力度，年底冲量的形势下，表现得过于"冷静"，这为放缓的下滑态势又添加一份动力。所以预计后市备案成交市场仍将持续受下滑压力影响，在平稳中小幅下滑的可能性依然较大。

　　3.二手商品住宅市场

　　二手住宅成交转势回落但企稳回升大势未变

　　3.1成都市二手商品住宅市场

　　3.1.1成都市二手商品住宅市场概况

　　据中原监测数据显示，本周主城区二手住宅共成交1127套，环比下降15.9%；成交面积为9.81万平方米，环比下降17.42%。本周二手住宅成交在大幅上涨后转势回落，但企稳回升的整体走势依然没有改变。

　　截止12月1日-22日主城区二手商品住宅累计成交3558套，成交31.35万平方米，相比11月同期分别上涨9.24%和8.85%。本月相较上月同期成交小幅上涨，预计后市上涨幅度仍将持续扩大，而本月二手成交量的持续回升形势已定。

　　3.1.2成都主城区单日二手住宅成交套数概况

　　2013年12月16日至12月22日，日均二手住宅成交量为161套，环比下降15.71%。

　　3.1.3成都各行政区二手住宅成交概况

　　本周各行政区成交被跌势主导。其中，高新区成交量大幅下滑，成交169套，环比下降36.23%；成华区下降幅度同样较大，成交197套，环比下降33.22%；武侯区成交量悄然夺冠，成交211套，环比下降3.21%；青羊区成交逆势上涨，成交206套，环比上涨18.39%。

　　3.1.4小结

　　本周二手住宅成交转势下滑，但企稳回升的大势依然未变。本周二手商品住宅成交量转势跌落至1127套，市场走翘的形势被终结；但从较长的时段来看，虽本周出现大幅的回落，但成交量除去上周以外，仍高于10月份以来的各周走量。由此可见，二手企稳回升的大势依然未有改变。预计后市在年底二手的大好形势下，仍将维持波动中上行的态势。

　　4.一周预测

　　预测：美国QE退出开发商融资收紧变相降价存动力

　　土地市场：本周土地市场供需再次爆发。其中成华区的3宗二类住宅用地争夺颇为激烈，均以超过90%溢价率被本土的来自二级城市的中小型房企竞得，在金融政策紧缩、银行房贷困难的情形下，或许是资金链较为缓和的本土中小房企进入中心城区的一个契机。近期的土地市场仍有一次井喷，主城区的袖珍地块是争夺热点，近郊区的优质地块也会有较多的关注度。

　　住宅市场：本周一手预售住宅供应回落，成交持续下滑。一手预售供应市场：预计后市开发商在资金的压力下，在年末的收尾阶段将加大放量，回笼资金，而下周供应量止跌回升存较大可能。一手成交市场：后市备案成交量在前期市场平淡和近期市场过于"平静"的影响下，下滑压力较大。

　　对于上周美联储宣布，从明年1月开始，每个月购买债券的规模从850亿美元削减至750亿美元。至此，美国迈向了退出QE的第一步。而QE历史性退出对于中国市场而言，必然会影响到未来房企海外融资环境，同时下半年以来银行等金融机构的资金紧张，更是为房企的资金链"雪上加霜"。在这种双重环境的压力下，房企势必会打折促销，加快资金回笼，而这些加快走量的促销方式实质上可以说是变相的降价策略。预计后市这种大多出现在年底的促销潮，在开发商资金持续紧张的情况下会延长，或延续至明年三四月份。而对于QE的退出有言论说会刺破中国房地产的泡沫，这种言论有言过其实之嫌。首先，QE的退出是会导致海外融资的急剧下降，但中国具有庞大的外汇储备量，势必会减缓其冲击力。其次，QE的退出是会导致流通性的紧缩，但至今年"钱荒"之前，中国就已经开始金融体制的改革，这种收紧的态势，已然要求企业提前做出调整。再次，至QE宣布退出后，央行表示会通过SLO向市场适度注入流动性。所以美国QE的退出，对我国来说很难独善其身，但房地产泡沫破灭却是言过其实，但长期来看存在挤压泡沫的可能。而至于后市房地产市场或在资金吃紧的压力下平稳过渡。

　　四川中原：成都市场周刊（12.16-12.22）