研报：年末楼市调控潮效果显现

来源: [观点网] 时间: 2013-12-18 17:09

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整体来看，新建商品住房受到的政策影响较二手住宅市场更为明显，价格上涨压力大大降低。

　　一、房价环比指数收窄，新房同比指数现见顶趋势

　　2013年11月，70大中城市平均新建商品住宅环比价格指数为100.55，较10月下降0.07，连续三月下降。同比指数为109.62，较10月上涨0.32。二手住宅价格环比指数为100.4，较10月下降0.02，同比指数为105.03，较10月上涨0.38。

　　11月，新建商品住宅环比涨幅都收窄，同比指数虽然持续扩大，但是上涨涨幅逐月收缩。从11月的单月环比涨幅0.55%来估计，同比涨幅将在2013年2月见顶，考虑到环比涨幅持续降低的可能性，见顶的时间还有可能提前。

　　而二手住宅的价格上行压力依然较大。一方面二手住宅价格环比涨幅在11月虽然有所收缩，但是从2013年下半年来看，整体还是处于较高的稳定水平。同时二手住宅市场业主的定价自由度比较高，引导理性，合理定价等在新房市场上行之有效的调控政策难以影响到二手住宅市场，价格同比还有持续上涨的空间。

　　二、11月涨价城市数微增，新建商品住宅市场价格上涨压力降低

　　11月，全国70大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的有1个，较10月下降1个，持平的城市有3个，与10月持平，66个城市价格上涨。二手住宅价格环比下降的城市有2个，与10月基本持平，环比持平的城市5个，比10月减少1个，环比上涨的城市有63个。

　　11月，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市数量都较10月增加1个。但是从涨价城市的价格涨幅看，新建商品住宅市场的价格上涨压力有所降低。11月，价格环比上涨超过1%的城市由10月的8个下降为11月的6个。前期价格上涨较快的4个一线城市中，3个城市价格环比涨幅有所下降，1个城市价格环比涨幅持平。而二手住宅市场的房价上涨压力有所增加，价格环比上涨超过1%的城市由10月的2个增加为11月的3个，4个一线城市中，2个城市价格环比有所扩大。二手住宅市场的价格上涨压力要高于新建商品住宅市场。

　　三、年末政策效果显现，17城市房价环比明显回落

　　2012年下半年，尤其是四季度以来，受房价上涨较快，调控目标难以实现等诸多因素影响，多个城市纷纷出台新一轮的调控措施。截至目前，已经有18个城市出台了楼市新政，其中有17个城市分别从限购从严，限贷升级以及增加供应规模等角度出发，收紧了楼市调控政策，以期能够稳定购房者预期。

　　11月，这17个政策收紧城市新建商品住宅环比指数为100.58，回落0.13个点，与其他城市环比涨幅的差距由10月的0.13下降到11月的0.04，二手住宅价格环比指数为100.52，回落0.11个点，与其他城市环比涨幅的差距由10月的0.28下降到11月的0.17。17个城市中12个新建商品住宅价格环比涨幅回落，11个城市二手住宅价格环比涨幅回落。从房价表现看，这些政策效果有所显现，市场预期有所转变，价格上涨势头进一步放缓。

　　四、综述

　　11月，多城市密集出台楼市收紧政策，同时，中央层面也出台了统一房地产登记平台等政策，市场普遍解读为开征房产税做准备，购房者预期受到明显影响。另外，年末商贷额度受限，银行的按揭放贷积极性降低，也影响到了部分购房者的置业计划，房价走势趋稳。整体来看，新建商品住房受到的政策影响较二手住宅市场更为明显，价格上涨压力大大降低。

　　政策出台后，多个城市的成交量出现明显下滑，个别城市甚至出现成交骤降。随着成交量走低，市场遇冷，年末市场观望情绪渐浓，预期或会产生新的变化。2013年以来，房价上涨过快，房价调整的风险逐渐累积，随着调控的影响逐渐深化，不排除个别城市出现短期的价格调整。但是从长期看，以限购限贷为主的地方调控收紧短期效果肯定大于长期影响，一二线城市的需求依然强劲，整体价格将会保持稳步上行的态势。