链家地产：11月单位租金结构性上涨新增房客源比继续回落

来源: [观点网] 时间: 2013-12-04 11:11

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目前市场需求主要以周期性换租为主，预计12月份市场成交将继续下滑。　　

　　2013年11月租赁市场淡季效应明显，成交继续下滑，供需矛盾进一步缓和。租赁均价出现结构性小幅上涨，但是从市场层面来看，业主挂牌价下调范围扩大。预计随着年底到来，新增需求减少，租金议价相对容易，年底租金将保持平稳中回落。

　　11月租赁成交继续下滑，新增房客源比例回落到1:1.5以内

　　据链家地产市场研究部统计，11月以来租赁市场日均成交量较上月下降10.2%。

　　链家地产市场研究部张旭表示，租赁市场已经进入传统的租赁淡季，成交继上月后继续下滑，但下滑幅度稍有收缩。目前市场需求主要以周期性换租为主，预计12月份市场成交将继续下滑。

　　从新增房客源的情况来看，11月份新增房客源比例为1：1.48，是自7月以来连续5个月回落到1:2以内。年底外地来京人员将逐步减少，新增租赁需求随年底返乡潮递减。张旭认为，年末供需关系逐渐缓和，同时也意味着部分业主的出租难度加大，周期拉长。

　　11月平均租金59.2元/平方米，结构性上涨1.0%

　　根据链家地产市场研究部统计，11月全市平均单位租金为59.2元/平方米，较上月小幅上涨1.0%。今年以来，全市租金累计涨幅为6.6%，远低于去年同期的12.6%。

　　链家地产市场研究部张旭认为，11月租金的上涨主要是由于结构性因素引起的，郊区需求量降幅最为明显，造成城六区的成交占增加，结构性带动了全市租赁均价的上涨。

　　张旭表示，四季度以来，租金涨幅已经出现明显回落，虽然本月租金出现结构性小幅上涨，但仍然低于3季度各月的租金水平。目前来看，今年的租金累计涨幅很可能仅为去年的一半，租金的上涨压力要缓和很多。预计随着出租难度的增加，业主租金的议价空间也将随之加大，未来租金也将保持平稳中回落。业主由售转租、一些区域内回迁房入市出租是造成今年房源供应增多的主要原因。

　　挂牌价下调占比增多，大兴区相对显著

　　据链家地产市场研究部统计，在业主挂牌价调整的案例中，挂牌价下调的占比较上月继续走高，占比突破8成达到80.9%。从区域来看，近郊(大兴，昌平，通州，顺义)挂牌价下调占比增幅较城区更明显，其中，大兴区下调占比较上月上升6.8个百分点，下调案例明显增多，平均下调200-300元/套。

　　例如，位于大兴黄村区域的海子角南里小区的一套3居室，业主于10月30日以2800元/月的价格开始挂牌出租，挂牌一月仍未租出去，为了尽快能租出去减少空置损失，业主表示2500元/月的价格也能可以接受。再如，位于旧宫芳园里的一套2居室，业主以3100元/月挂牌出租，两个月过去了仍未能成交，目前将价格下调至2900元。

　　张旭认为，租赁价格水平与周边配套设施息息相关，尤其在租赁淡季表现更为明显，配套成熟的城区的租赁价格的抗跌能力明显高于郊区。

　　进入四季度以来，租赁市场淡季明显，供需矛盾明显缓解，租金走势稳中有降。整体来看，今年的租金涨幅较为缓和，预计年内累计涨幅将在10%以内，为近4年来涨幅首次低于10%。

　　从政策层面来看，11月26日北京市政府专题会议中明确提出要杜绝群租房现象。这一举措将会对规范租赁市场，对租赁市场健康发展起到积极的作用，但同时也会增加租赁市场的居住压力。因此，在杜绝群租房的同时，也应采取配套措施，如加大廉租房、公租房供应力度，鼓励有条件的企业提供打工楼或者自建职工宿舍等，解决中低收入者的住房问题。