研究院：二线楼市调控升级各地成交渐现分化

来源: [观点网] 时间: 2013-12-02 15:22

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11月整体市场热度依然不减，但一线城市表现平稳，二线城市则有所下滑。预计在一系列调控升级措施的作用下，各地成交或将有进一步的回落。

　　继武汉拉开二线城市调控收紧序幕之后，上周又有9个房价涨幅较高的二线城市加入调控升级的行列。此轮二线城市调控收紧的具体措施与一线城市的基本一致，即二套房首付比例提高以及非户籍人士限购年限的延长。11月整体市场热度依然不减，但一线城市表现平稳，二线城市则有所下滑。预计在一系列调控升级措施的作用下，各地成交或将有进一步的回落。土地市场方面，土地增值税争议并未影响市场气氛，上海淮海中路一宗商办用地刷新了今年以来上海单价地王记录；北京首个自住型商品房项目接受摇号报名。

　　房价控制目标或难达成二线楼市调控陆续升级

　　继武汉拉开二线城市调控收紧序幕之后，上周南昌、厦门、沈阳、长沙、杭州、南京、福州、西安、太原等城市相继出台文件，楼市调控升级之风蔓延。截至目前，调控升级的15个城市全部处于10月新建商品住宅价格指数同比涨幅排名全国前20位的城市范围内，另外5个暂未收紧的城市为南充、岳阳、徐州等三个地级市以及乌鲁木齐、哈尔滨两个排名相对靠后的省会城市。此外，在前期调控已率先升级的一线城市中，出现执行细则进一步收紧的现象。上海浦东对非户籍的离异或丧偶人士购房叫停；广州增城、从化两个非限购地区要求非户籍人士购房贷款时提供三年社保或纳税证明。

　　一二线城市近期陆续的调控升级，表明今年房价控制目标的压力巨大。在最近一次的约谈过程中，住建部要求相关城市领导在年底就房价问题向社会公众作出交代。根据各大城市今年初发布的“国五条”地方细则来看，2013年房价控制目标基本为房价涨幅低于人均可支配收入实际增幅，京沪两地甚至提出房价与2012年相比保持稳定，而10月上海、北京新建商品住宅价格指数同比涨幅分别高达21.4%、21.2%。然而，从此轮调控升级的具体措施来看，二套房首付比例提高以及非户籍人士限购年限延长在短期内难以对成交产生实质性影响，房价上涨预期亦难以在短时间内发生逆转。为了房价控制目标，最后一个月的各地新盘审批将更为严格。

　　住宅市场成交渐现分化上海年度单价地王刷新

　　住宅市场继“金九银十”完美收官之后，11月市场热度依然不减。中原监测的54个城市数据显示，11月前27日新房日均成交面积较10月微升1.13%。值得关注的是，一二线城市已呈分化。54个城市中一线城市表现平稳，11月以来日均成交量较10月微降2.67%，二线城市则下降13.98%。二手房表现与新房基本一致，11月前28日，中原监测的六大城市二手房成交面积较10月同期微升0.67%。10月以来，一二线城市调控陆续收紧，对市场心理产生一定的影响，上周4大城市中原经理指数又现全线下滑。随着政策的严格执行，以及年末房贷利率走高、审批时间延长等因素，加之预售审批的监管，成交回落已在所难免。

　　虽然近期土地增值税备受争议，但似乎并未影响房企购地热情，一线城市的土地市场依然受捧。11月29日，上海淮海中路一宗商办用地以11.04亿元总价成交，楼面地价高达42821元/平方米，刷新了今年以来上海单价地王记录。该地块由新加坡上市企业永泰控股经过130余轮竞价拿下。该地块临近新天地及老西门，区位优势明显，但地块本身诸多开发限制条件以及周边供大于求的办公市场，都将对房企的盈利空间带来考验。

　　此外，颇受市场关注的北京自住型商品房相关用地供应持续加大，年底前累计供应量将突破200万平方米。11月30日，北京首个自住房项目(朝阳区豆各庄项目)接受摇号报名，配套的《北京市自住型商品住房销售管理暂行规定》也于上周发布征求意见稿。该项目地块由恒大在今年8月以40.4亿元竞得，其中包含24万平方米此类房源，销售限价为22000元/平方米，套型面积为90平方米以内。