链家地产：11月二手住宅成交同比降21.4% 年末市场观望升级

来源: [观点网] 时间: 2013-12-02 10:16

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从11月内的各周看，成交量基本保持了下降态势。年末市场政策预期升温和银行放款周期拉长，是成交量维持稳定，难以出现上涨的主要原因。

　　下半年以来，随着房价持续上涨，涨幅同比屡创新高，市场对政策预期升温。11月，市场的观望情绪加深，新增供应和需求都出现了环比下降，尤其是需求降幅更为明显。同时，各商业银行房贷的放款周期拉长，对改善群体的购房行为产生了直接影响，成交难度加大，成交量上涨受限。从供需情况，业主心态等情况看，价格上涨的压力也大大缓解，年末价格将保持平稳。

　　成交量：11月二手住宅成交量环比涨5.2%，同比降21.4%

　　据链家地产市场研究部统计，11月北京市二手住宅成交11355套，较10月上涨5.2%，较2012年同期下降21.4%。2013年1-11月，北京市二手住宅成交151783套，同比上涨20.7%。

　　链家地产市场研究部张旭认为，11月成交量的环比上涨主要是十一假期成交低迷，基数较低。从11月内的各周看，成交量基本保持了下降态势。年末市场政策预期升温和银行放款周期拉长，是成交量维持稳定，难以出现上涨的主要原因。

　　首先，下半年以来房价的上涨，尤其是同比涨幅屡创新高，引发了市场较多关注，政策预期升温，尤其是房产税预期对购房群体心理影响较大。10月下旬北京新政出台，11月上半月三中全会决定出台，11月中下旬多长时间密集调控房地产市场，虽然并未直接提及房产税内容，市场的观望情绪并未转淡，新增客源量在9，10月环比下降5%左右的基础上，再次出现18.2%的下降。

　　其次，从目前银行的放款周期看，大多数银行的放款已经安排至明年1月。放宽周期在年末的拉长对改善型购房者置业计划影响较大，部分购房者被迫选择短期退出。从目前的市场情况看，市场观望升级，新增需求降低，预计12月的成交水平也难以出现明显起色，年末市场稳中偏冷。

　　成交价格：11月成交均价30516元/平米，环比增长2.9%

　　据链家地产市场研究部统计，11月二手房住宅均价的30516元/平米，环比增长2.91%，同比增长27.16%。与10月相比，环比涨幅扩大，同比涨幅收窄。

　　张旭认为，11月二手房成交均价保持持续上涨，除了市场本身的小幅上涨外，成交结构变化也拉动成交均价走高。对成交区域的监测显示，三环内区域房屋的成交占比由10月的18.1%增长到11月的19.7%。部分带动成交均价上涨。但是从目前业主的心理预期来看，价格上涨的压力大大减弱。

　　首先，对链家地产新增房源的挂牌均价显示，11月挂牌均价环比下降1.3%，为下半年以来挂牌均价首次出现环比下降。对业主对挂牌价格的调整数据监测显示，11月下调挂牌价的案例占整个调价案例的比例为68.6%，较10月上涨8.8个百分点，达到2013年3月以来21个月的新低。业主预期有所降温。

　　其次，从成交案例看，11月成交案例的议价空间为2.69%，较10月上涨0.18个百分点。为近四个月的新低。同时，成交量维持稳定态势，使得价格上涨动力减弱。

　　张旭认为，从供需情况看，11月，新增房源客源量都出现了下降，但是客源的降幅远超过房源水平。新增需求与供应的比例达到了4.8：1，年内来看，仅次于3月水平。供需压力较为缓和。短期来看，价格上涨的压力有所减轻，年末市场将会稳中偏冷。随着年后银行及时放款，以及政策明朗，预期转淡，成交量或会出现适当的活跃。