合富辉煌：“十八届三中全会”后房地产走势

来源: [观点网] 时间: 2013-11-19 14:52

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政策效用大幅衰减，全国重点城市房地产成交大幅反弹，处于历史高位。

　　房地产调控回顾及全国房地产市场走势

　　【近十年政策】2003-2013年房地产调控回顾(主要政策)

　　2003年8月：明确提出要保持房地产业的持续健康发展

　　2004年8月：“8.31”大限：经营性用地必须采用招拍挂

　　2005年3月：个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%

　　2005年5月：七部委要求要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务

　　2006年5月：90/70政策；购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税

　　2006年7月：加强对外商投资、境外机构和个人购房的管理

　　2007年9月：二套首付40%，利率1.1倍

　　2008年10月：最低首付2成、7折优惠利率、降低契税等

　　2009年2月：落实最严格耕地保护制度，18亿亩耕地红线

　　2009年5月：对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定

　　2009年12月：营业税征免时限由2年恢复到5年；开发商拿地的首付款比例提高到五成

　　2010年1月：二套首付40%，开发商1月内付清地价50%

　　2010年4月：二套首付50%，利率1.1倍；未够1年社保纳税停贷

　　2010年9月：首套首付提至3成；三套停贷

　　2010年10月：十二五规划明确5年兴建3600万套保障房

　　2011年1月：新国八条，二套首付6成，利率1.1倍；不足5年的全额征营业税；限购政策出台，要求各地确定房价控制目标。之后多地实施限购、限价政策

　　2012年5月：国家提出经济“稳增长”，国内楼市迎来“政策窗口期”

　　2013年1月：新国五条，明确地区房价控制目标、提高二手房个人所得税；房价过高地区可实施限制预售、提高二套首付等

　　【“新国八条”后细数楼市政策】限购限贷为核心，政策出台频密

　　2011年

　　1月26日-“新国八条”

　　限购规模扩大：至30多个城市

　　限购方式升级：由“限新购一套”转为“当地家庭限两套，有社保或纳税证明的外地家庭限购一套，无社保纳税证明不准购买”

　　限贷：二套最低首付6成，三套停贷

　　8月17日-《新增限购城市5项建议标准》

　　几个城市加入，如：台州、衢州限购；丹东、韵关、中山限价；珠海限购又限价。

　　方式：这几个城市的限购政策相对温柔

　　2012年

　　年初至年中-地方放松政策执行

　　多城市地方执行政策自主向松微调，主要方式包括提高普通住房标准、放松公积金、给予购房补助等。部分触及限购红线的被中央快速叫停。

　　一段时间以来，涉及政策向松微调的城市逾30个。

　　5月23日-国家强调“经济稳增长”

　　把稳增长放在更重要的位置，同时要结构性减税，并加快现有重大项目建设等刺激措施，国内楼市迎来“政策窗口期”

　　7月24日-国务院督察楼市调控

　　派出8个督查组赴16个省(市)对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查

　　2013年

　　2月20日/3月1日-“新国五条”

　　主要包括：明确地区年度房价控制目标、提高二手房交易个人所得税、提示房价过高地区可实施限制预售、提高二套首付等

　　4-5月-地方版“新国五条”纷纷出台

　　各地落实地方调控细则，明确房价控制目标。房价压力较大的城市(以一线城市为主)更多地通过“限价/限售/限签”方式抑制地方楼价上涨

　　9-11月-各地调控有紧有松

　　9月房价下行压力大的城市政策微松至“新国八条”基准，包括芜湖、舟山、温州

　　房价上涨压力大的一线城市政策趋紧，包括北京、深圳、上海和二线城市郑州

　　【楼市成交走势】

　　政策效用大幅衰减，全国重点城市房地产成交大幅反弹，处于历史高位

　　2011年限购限贷+欧债危机导致市场成交回落

　　2012年流动性放松，市场成交大幅反弹，期间的调控再加码对市场走势影响不大

　　全国重点城市房价持续增长，一线城市及部分二三线城市完成全年房价控制目标无望

　　前10月品牌开发商完成业绩理想，拿地热情高涨，地价水平上升较快

　　《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中有关房地产的表述：

　　(3)经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。市场决定资源配置是市场经济的一般规律，健全社会主义市场经济体制必须遵循这条规律，着力解决市场体系不完善、政府干预过多和监管不到位问题。

　　(10)凡是能由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预。

　　(11)建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

　　(14)建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。

　　(18)逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制。加快房地产税立法并适时推进改革。

　　(21)保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。

　　(23)推进城市建设管理创新。建立透明规范的城市建设投融资机制，允许地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道，允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。

　　(23)推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。

　　(45)健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制。