四川中原：2013年10月成都土地和住宅市场简报

来源: [观点网] 时间: 2013-11-05 11:26

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从政府方面来看，要完成年度供地计划，以及其财政需要，后市推地力度仍然较大。

　　土地市场

　　“银十”土地市场成色十足后市后劲更猛

　　1、成都市土地供需走势

　　2013年1-10月，成都市土地总供应面积12971.49亩，与去年同期相比下降28.45%；1-10月土地总成交面积11743.09亩，与去年同期相比下降22.66%。

　　10月成都市共出让土地25宗，总供应面积1651.19亩，面积环比上涨95.85%，同比下降2.94%；本月共成交土地22宗，土地成交面积1473.67亩，面积环比上涨86.12%，同比下降13.38%。

　　本月从供需宗数来看，本月处于较高水平；从供需总面积来看，本月是继1月份后的第二个高峰。每年年底是传统的供地高峰，从本月下旬开始，冲量迹象已经显现。

　　1.1主城区土地市场供需趋势

　　2013年1-10月主城区土地市场供应面积3121.25亩，与去年同期比较下降28.34%。土地成交面积3017.85亩，与去年同期比较下降22.12%。

　　10月主城区总供应土地8宗，供应面积329.78亩，环比下降31.32%，同比下降1.7%。成交方面，本月主城区总成交土地8宗，成交面积329.78亩，环比下降23.56%，同比下降1.7%。

　　主城区土地市场在连续4个月高放量后，本月有所下降。目前根据国土局土地公告信息来看，下月主城区土地供应量仍将有所下滑。

　　1.1.1主城区成交土地可建面积概况

　　2013年1-10月成都市主城区成交土地可建面积共742.64万平米，其中住宅可建面积为368.26万平米，商业可建面积为374.38万平米。

　　10月主城区成交土地面积约合21.99万平米，总可建面积为79.61万平米，其中住宅可建面积为40.45万平米，商业可建面积为39.16万平米。

　　1.2郊区土地市场供需概况

　　2013年1-10月郊县区土地总供应面积9850.24亩，与去年同期比较下降28.48%。成交土地面积8725.24亩，成交与去年同期比较下降22.85%。

　　10月郊县区总计供应土地17宗，供应面积1321.41亩，环比上涨264%，同比下降3.25%。成交方面，本月郊区成交土地14宗，成交面积1143.89亩，环比上涨217%，同比下降16.25%。

　　6月份开始郊县区土地供需一直呈下滑态势，本月止跌回升，创下半年新高。根据目前国土局土地公告信息来看，下月郊县区土地供应量仍将高位运行。下月近郊县中，郫县或将大热，出让地块5宗，面积约312亩，占下月郊县区总供应量的23%。

　　1.2.1郊县区成交土地可建面积概况

　　2013年1-10月成都市郊县区成交土地可建面积共1750.56万平米，其中住宅可建面积为1013.47万平米，商业可建面积为737.09万平米。

　　10月郊县区成交土地面积约合76.26万平米，总可建面积为243.47万平米，其中住宅可建面积为186.53万平米，商业可建面积为56.94万平米。

　　2、本月土地详细信息

　　2.1新增土地公告信息

　　主城区土地公告情况：10月主城区共发布5宗国有建设用地使用权出让公告，锦江区4宗、金牛区1宗。净用地面积共计139亩，约合9.28万平方米，总可建面积约为40.26万平方米。供应地块大部分为商业用地性质

　　郊县区土地公告情况：10月郊县区共发布7宗国有建设用地使用权出让公告，温江1宗、双流2宗、都江堰2宗、彭州2宗，净用地面积共计359.86亩，约合23.99万平方米，总可建面积约为72.52万平方米。

　　2.2土地成交信息

　　主城区土地成交情况：10月主城区共出让8宗国有建设用地使用权，金牛区2宗、成华区1宗、武侯区1宗、青羊区1宗、高新区2宗、锦江区1宗。

　　郊县区土地成交情况：10月郊县区共出让14宗国有建设用地使用权，双流2宗、新都1宗、新津4宗、蒲江2宗、青白江3宗、都江堰1宗、郫县1宗。

　　3、小结与预测

　　本月成都市土地市场主城区供需量下滑，郊区大幅上涨。但整体来看供需量大增，年底冲量迹象显现。统计截止到10月底，将于11月出让的土地共31宗，出让的土地面积约1643亩，供应宗数及面积均保持较高水平。从供地城区来看，下月郊县区仍将大幅放量，土地供应量占比达到82%。而下月主城区供应量将持续下滑，前十个月主城区共计出让土地面积约3017亩，与年初制定的土地供地计划相距甚远，预计接下来土地供应量将成倍增长。另下月纯商业用地占比较大，占比约23%。从近期土地市场整体表现来看，多现开发商高溢价、高单价拿地，可映射出开发商较为看好来年市场。根据对部分开发商的土地储备统计，不乏“无米下锅”者，势必将借年底资金充足时加强其土地储备。从政府方面来看，要完成年度供地计划，以及其财政需要，后市推地力度仍然较大。

　　主城区商品住宅市场

　　“银十”供应收紧成交走高

　　2.1本月主城区供需概况

　　10月成都主城区商品住宅供应回归常态，成交量小幅上涨。其中，供应方面：供应面积74.85万平方米，环比大跌54.3%，同比下降6.06%；成交方面：成交套数9436套，环比上涨22.96%，同比上涨73.97%；成交面积89.8万平方米，环比上涨21.22%，同比上涨67.04%。本月供需比为0.83，由于八九月供应集中放量，预计后市将进入去化存量的销售节奏。

　　2013年1月-10月底主城区商品住宅市场供应面积为917.44万平方米，累计同比上涨36.55%(10月数据，部分楼盘未剔除部分底商)；供应套数不详。成交套数为85004套，成交面积916.33万平方米，分别累计同比上涨27.47%和31.15%；供需比为1，供需平衡。

　　2.2本月主城区商品住宅供需详情

　　2.2.1本月主城区各行政区商品住宅供需情况

　　10月成华区供需两旺，超越高新区成交市场最活跃区域，供应面积达22.62万平方米，环比下降46.42%；成交面积25.22万平方米，环比上涨62.6%。高新区供需退居次位，供应面积16.96万平方米，环比下降65.79万平方米；成交面积24.84万平方米，环比上涨4.81%。青羊区供需严重失衡，供应面积1.63万平方米，环比下降86.94万平方米；成交面积13.18万平方米，环比上涨24.46%。预计后市在去化存量的销售策略下，大多数区域将持续出现供不应求的现象。

　　2.3小结与预测

　　小结：“银十”供应收紧成交走高

　　本月作为传统销售旺季的收官之月，在供应方面：开发商供量呈现出收紧态势。主要原因在于“金九”期间开发商井喷式的集体推量，致使供应量大幅超过需求走量，“银十”期间开发商因前期余量较大，采取较为稳健的策略，以去化存量为主，减少了新增供量。在成交方面：“银十”走量好于“金九”。本月成交量的走高，除去本月市场热度这一主因的影响外，还在于“金九”期间部分成交量延迟备案。从实际市场来看，本月市场表现要稍逊于九月，但成色尚可。

　　预测：旺季平稳收官去化存量或为后市基调

　　“银十”平稳收官，虽市场重新显现出供不应求的迹象，但结合“金九”大体量的供应入市，其两月的供需差值仍达70余万平方米。因此，后市开发商在推售策略上将采取较为谨慎的节奏，大部分开发商或选择以去化存量为主的推售策略。在成交方面，结合历年市场来看，接近岁末市场走量都表现不俗，再加之市场成交故有的延迟性等因素影响，本月成交或延迟显现。因此，下月成交量或稳中有升。下月时逢十八届三中全会的召开，各方对此寄予厚望，主要原因在于厉届三中全会基本都是重大政策出台的集中期，也是当届政府执政的定调会议；然而重大政策执行和影响效应一般短期内难以推进和显现。因此，预计本年度后程市场仍将有较大可能在政策空窗期内度过，市场销售或稳中有升。

　　二手商品住宅市场

　　二手住宅成交持续低位后市或平稳上行

　　3.1成都市主城区二手住宅成交概况

　　10月，成都二手住宅成交量为3531套，成交量小幅下滑，环比下降5.69%，同比下降15.77%；成交面积为30.94万平方米，环比下降7.39%，同比下降15%。

　　截止10月，2013年主城区二手住宅市场总体成交套数为55227套，成交面积为482.77万㎡。分别累计同比上涨23.38%和24.11%。年近尾声，二手住宅进入成交活跃期，同时本年度市场好于去年的整体形势也基本形成。

　　3.2各行政区二手房成交详情

　　10月，成都各行政区成交量被跌势主导。其中，金牛区成交量位居榜首，成交643套，环比下降14.04%；武侯区成交量微幅上涨，成交618套，环比上涨1.98%；锦江区成交量相较最低，成交517套，环比上涨1.37%。预计后市各行政成交量或小幅上涨。

　　3.3中原(成都)领先指数--全市指数

　　2013年09月中原(成都)领先指数为251.0，样本楼盘成交均价为9857元/平方米，环比上涨0.8%，同比上涨4.3%。成交量方面，成交套数3744套，成交面积33.4万平米，环比分别上涨2.0%和2.8%。

　　7、8月份为传统楼市淡季，成都二手住宅市场呈现淡季不淡、热度不减的态势。进入9月份，新房市场供应大幅增加，开发商推盘节奏加快，置业者入市积极，令新房市场“金九”成色十足。二手住宅市场方面，从官方公布的备案数据来看，成交量保持平稳，与8月份基本持平。而实际成交量方面，据从中原地产门店调研了解到，9月份二手住宅市场表现与新房市场相比较为沉寂。一是新房市场集中放量分流了一部分客户；二是住建部督察组急查限购、限贷执行情况，购房资格审查的趋严令部分置业者购房受阻；三是，11月份即将召开的十八届三中全会，各方均有所期待，目前已有部分购房者放弃置业计划，延缓至三中全会结束后再做打算。因此，以上因素致使9月份二手住宅市场成交有所下滑。

　　本月涨价楼盘占比较上月有所上涨。根据统计，全市76个样本楼盘中，本月有88.2%的楼盘价格出现上涨，较上月上涨了4.0个百分点，但涨幅仍集中在5%以内。

　　注：中原领先指数是既能够反映国家或区域的房地产市场整体行情，又可反映出不同物业类型的变化行情，指数的变动可以描绘房地产市场的发展轨迹，并预测未来的发展趋势。

　　指数建立标准：首先将研究对象--二手成交的楼盘，按照一定的规则，划分为多个控制点(控制点：若干个楼盘组成的集合)。其次，按照既定的规则，在控制点内设立样本标准；再次，将采集的成交样本按样本标准进行标准化处理，并以此标准化的样本价格计算各个控制点的成交均价。最后，在获得控制点成交均价的基础上，进行各期各类指数的计算，构建多层次的价格指数体系。

　　3.4小结

　　二手住宅成交持续低位后市或平稳上行

　　本月二手住宅成交量受“十一”假期影响小幅下降，整体二手成交走势依然持续低位。但从近期市场看来，成交量表现出微幅的上涨趋势，再结合历年市场来看，接近岁末期间成交量都较好。因此，预计后市二手住宅市场持续的低位走势或被终结，成交量将平稳上行。

　　四川中原：2013年10月成都土地和住宅市场简报