四川中原：成都市场周评(10.21-10.27）

来源: [观点网] 时间: 2013-10-29 11:52

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本周供应量跌至低位，主要原因是因前期集中的推量入市，导致供过于求，开发商转变推售策略，以去化存量为主。

　　土地市场

　　供需止跌回升后市继续发力

　　1.1成都市土地整体供需概况

　　统计截止10月27日，本月主城区及郊县区累计土地供应面积904.69亩，相比9月同期上涨33.61%。累计成交土地面积727.17亩，相比9月同期上涨15.72%，约合48.48万平方米，总可建面积约为180.04万平方米。

　　本周主城区及郊县区土地总供应面积300.58亩；土地成交面积222.64亩，约合14.84万平方米，总可建面积约为61.33万平方米。

　　1.1.1主城区土地供需概况

　　统计截止10月27日，本月主城区累计土地供应面积114亩，相比9月同期下降73.58%。累计成交土地面积114亩，相比9月同期下降73.58%。成交土地面积约合7.6万平方米，总可建面积约为39.41万平方米。

　　本周主城区土地总供应面积96.94亩；土地成交面积96.94亩，成交面积约合6.43万平方米，总可建面积约为33.73万平方米。

　　本周主城区共出让3宗地块并全部成交，其中金牛区高家社区地块及武侯区果堰村地块在9月流拍后，本周交易成功，高家社区地块被华宇地产拿下，溢价率50.40%，楼面地价4700元/平米，是华宇本年度第一次拿地。根据地块指标及周边环境，可打造高层+洋房+商业的组合。果堰村地块被正成地块底价竞得，楼面地价4050元/平米。地块为住宅用地性质，可兼容少量商业，物业形态将以住宅+底商的组合，受航空限高要求，住宅将以小高层为主；本周成交的另一宗地块位于火车北站旁，纯商业用地，由伊夏成都国际商贸城股份有限公司底价竞得。

　　1.1.2郊区土地供需概况

　　统计截止10月27日，本月郊县区累计土地供应面积790.68亩，相比9月同期上涨198%。累计成交土地面积613.16亩，相比9月同期上涨147%。成交土地面积约合40.88万平方米，总可建面积约为140.63万平方米。

　　本周郊县区土地总供应面积203.64亩；土地成交面积125.70亩，成交面积约合8.38万平方米，总可建面积约为27.6万平方米。

　　1.3本周新增土地公告信息

　　主城区土地公告详细信息

　　主城区公告：本周主城区共新增5宗土地公告，锦江区4宗，金牛区1宗，其中3宗为纯商业用地。

　　郊县区土地公告详细信息

　　郊县区公告：本周郊县区无新增土地公告。

　　一手商品住宅市场

　　一手住宅供应跌至低位后市或止跌回稳

　　2.1成都市主城区一手住宅供应市场

　　2.1.1成都市一手住宅供应市场概况

　　据中原数据显示，本周主城区有2个住宅项目领取预售许可证，较上周减少4个。因数据缺失本周主城区商品住宅供应未剔除部分底商，供应面积为6.43万平方米，环比下降37.93%；供应套数暂时不详。本周新增预售供应持续下滑，跌入低位。预计后市供应止跌回升，进入较为平稳的供应节奏。

　　截止10月1日-27日主城区商品住宅累计批准预售供应58.53万平方米，供应项目22个，相比9月同期分别下降57.85%和60.71%。本月开发商明显减缓推盘速度，多采取去化前期存量的策略，预计短期内这种形势仍将持续。

　　2.1.2小结

　　预售供应方面，本周一手预售供应持续下滑，供应跌入低位。本周供应市场表现低迷，主要原因或在于前期的大幅集中放量，致使供应充足，因此开发商改变推盘策略，以去化存量为主。本周供应项目仅有两个，分别为华润置地二十四城和正成·东区1号，分别供应面积3.22万平方米和3.21万平方米。预计后市供应将止跌回升，但上涨幅度不会太大。

　　实际开盘方面，开盘供应持续下滑，成交、认购率双双上涨。本周供应市场因近“银十”末期，开盘供量持续下滑，预计后市将转为平稳。本周成交市场整体保持温和态势，天誉、中筑西府兰庭、名著司南项目走量较好，其去化率均达60%。预计下周成交走量将转为平稳，后市将持续呈现出以平稳为主的主基调。

　　一手住宅成交持续上涨后市上涨幅度持续收窄

　　2.2成都市主城区一手住宅成交市场

　　2.2.1成都市主城区一手住宅成交市场概况

　　据中原监测数据显示，本周主城区商品住宅共成交2790套，环比上涨15.86%；成交面积为26.89万平方米，环比上涨13.99%。本周成交量持续上行，“金九银十”期间成交热度，已在备案数据中显现。

　　截止10月1日-27日主城区商品住宅累计成交7423套，成交71.72万平方米，相比9月同期分别上涨4.33和4.18%。本月累计成交量相较上月同期微幅上涨，根本上扭转下滑走势，预计后市随着前期集中成交持续备案，本月走量将有较大可能超越“金九”。

　　2.2.2成都市各行政区成交分析

　　本周成华区成交量冲高，持续蝉联销售冠军，成交973套，环比上涨39.4%；而传统成交大区高新区退居次位，成交529套，环比下降8.16%；锦江区成交持续上涨，成交442套，环比上涨26.65%；金牛区因供应量少，新房成交依然表现低迷，成交148套，环比上涨12.98%。预计后市各行政成交上涨动力趋弱，但仍将保持高位。

　　2.2.3小结

　　本周一手商品住宅成交量持续冲高，“金九银十”期间的成交热度已在备案数据中显现。本周成交走量持续冲高，其主要原因在于，前期的集中成交量，因备案数据的延迟至本周释放，而就实际市场而言，并未出现升温迹象，仍以温和平稳为主。本周成华区成交走量再度领先，撼动了传统成交大区高新区的冠军地位；其成华区在本年度供应市场的活跃表现，为成交走量打下基础，预计后市仍有可能居于冠首。预计后市“金九银十”的成交高潮仍将在备案成交中持续显现，成交走量仍将稳中有升。

　　二手商品住宅市场

　　二手住宅成交持续上涨上行趋势再凸显

　　3.1成都市二手商品住宅市场

　　3.1.1成都市二手商品住宅市场概况

　　据中原监测数据显示，本周主城区二手住宅共成交1041套，环比上涨13.28%；成交面积为9.28万平方米，环比上涨17.32%。本周二手住宅成交持续小幅上涨，成交走势再“抬头”。

　　截止10月1日-27日主城区二手商品住宅累计成交2776套，成交24.26万平方米，相比9月同期分别下降17.8%和19.99%。本月相较上月同期成交小幅下滑，预计本月成交量将有小幅下滑的可能。

　　3.1.2成都主城区单日二手住宅成交套数概况

　　2013年10月21日至10月27日，日均二手住宅成交量为149套，环比上涨13.74%。

　　3.1.3成都各行政区二手住宅成交概况

　　本周各行政区二手住宅成交持续上涨。其中，武侯区成交冲高，成交193套，环比上涨23.72%；金牛区成交量居于次位，成交186套，环比上涨20%；锦江区成交量相对较低，成交149套，环比上涨12.88%。

　　3.1.4小结

　　本周二手住宅成交量持续上涨，上行趋势再度凸显。至4月之后，二手成交市场基本保持低位，一直延续至8月仍未显现出回暖趋势，而至“金九银十”期间出现的上行趋势又因节假日等因素而阻断；近期再度呈现出上行趋势，其上行形势能否成势？从历年市场形势来看，时至第四季度二手成交走量将有上涨，再加之后市无节日假期影响，成交回暖存较大可能。

　　一周预测

　　预测：“银十”收尾已至供应乏力成交走高

　　土地市场：进入10月下旬，土地市场供需量回升，本周主城区及郊县区供需量均大幅上涨。目前根据国土资源局土地公告信息来看，预计下周成都市土地供应量约746亩，将达到一个新的高峰。下周主城区供应量较大，近215亩，其中高新区清和片区地块较值得关注，地块位于站南板块，是板块为数不多的地块，较稀缺，或将吸引较多开发商竞拍。以及锦江区花果村地块，位于城东川师板块，目前板块在售楼盘较少，竞争环境良好，且板块内土地稀缺，据市调了解，已有多家开发商进行实地考察，预计将成为开发商们火拼热抢的对象。

　　住宅市场：供应低迷，成交持续走高。一手预售供应市场：本周供应量跌至低位，主要原因是因前期集中的推量入市，导致供过于求，开发商转变推售策略，以去化存量为主。预计后市供应量虽有所回升，但这样策略仍将持续，上涨幅度将不会太大。一手成交市场：本周成交走量持续走高，前期市场成交高峰因数据延迟等原因在本周显现出来。预计后市成交走量仍存上涨动力，但上涨幅度将持续收窄。

　　四川中原：成都市场周评(10.21-10.27）